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1、1 调查目的：印证市调结论， 深入前期市场调查范围，重点系统调查临淄商业现状、办公物业市场现状提出项目定位的细化建议和规划建议。调查时间： 2004年 6 月 11 日2004 年 6 月 15 日调查形式：拟采用客户陌生拜访，相关人士深度访谈，电话访谈，实地调查楼盘（售楼处与现场）市场问卷调查，报纸或网络多媒体查询多种方式展开。调查范围：临淄区参加调查人员：袁杰、巩克森、崔延容2 一、临淄区经济发展状况调查：1、宏观环境分析城市概况临淄区位于山东省东部、淄博市东部，背靠胜利油田，地处暖温带，属半湿润半干旱的大陆性气候，四季分明，年平均气温13.9 摄氏度，年平均降水量 640.5 毫米。临淄
2、区是淄博市的东部城区， 是全市政治、 经济、文化、金融、科技、信息流通的枢纽，鲁中地区的重要商品集散地。 齐鲁石化等多家中央、省、市属企业坐落于此。总面积总面积668 平方公里，下辖 5 个街道办事处（公园3 个） 、9 个乡镇。先后被授予全国粮食大县、全国商品粮基地县、全国生态农业试点区、全国文化先进区、全国体育先进区、全国双基教育先进区、 全国卫生城市、全国民政工作先进区等荣誉称 号，是齐鲁 大地 上一颗 璀璨 的明珠。经济环境：临淄工业坚持高起点、大规模、外向型发展方针，发挥地理环境优越和齐鲁石化公司座落境内的优势，重点发展了化工、塑料、建材、纺3 织和机电等主导行业。60 多种产品远销
3、香港、日本、东南亚、独联体、东欧、美国等50 多个国家和地区。在传统行业的基础上，大力发展高新技术产业，生物工程、新材料、精细化工、机电一体化等新兴产业不断壮大，电力电子、稀土材料、特种陶瓷、生物制药等高科技项目在临淄迅速崛起。商贸流通进一步繁荣，档次高、功能全的齐鲁化工商城成为全省化工生产资料的集散中心。个体私营经济发展迅猛。临淄农业一直跻身全国先进行列，有“ 鲁中粮仓 ” 美称，年粮总产稳定在 3 亿公斤以上，瓜菜总产12 亿公斤，形成了粮食、瓜菜、林果、肉蛋奶四大生产基地。 97 年， 临淄区被命名为 “ 中国西红柿之乡 ” 。临淄城市建设日新月异，科技、教育、卫生、体育、文化事业蒸蒸日
4、上。人口环境临淄全区总面积668 平方公里，总人口59 万，人口密度逐年增加，从 2001 年的 880 人 平方公里增至 2003年的 884人 平方公里社会和文化环境是齐国故都，齐文化的发祥地，是国家级历史文化名城，人文景观纵览古今，自然景观涵盖全市。齐人重商，齐地自古就有“商贾云集，日进万金”之说， 近几年来随着政府产业结构调整的全面推进，第三4 产业在国民经济中的地位得到重大发展，服务业日趋繁荣，比重比97 年提高了 5.5 个百分点，信息、旅游、房地产、金融、保险等现代服务业蓬勃发展。文化旅游资源丰富 - 悠久的历史为临淄留下了大量文物古迹，素有“ 地下博物馆“之美誉， 1994 年
5、被国务院命名为国家历史文化名城。被誉为“ 东方金字塔 “ 的田齐王陵，中国古车博物馆、齐国历史博物馆、齐国故都遗址、姜太公祠、东周殉马馆、天齐渊、孔子闻韶处、管仲墓、蒲松龄故居等 20 余处文化景观，被列为山东省五大旅游区之一的“ 齐文化旅游区 “ ，与附近的开元溶洞群、泰山、曲阜、青岛等自然景点，构成了丰富的齐文化旅游资源， 吸引了一大批国内外客人前来观光游览政策环境要把招商引资作为加快该区发展的“一号工程”来抓，要突出抓好基础设施建设领域的招商引资工作，把招商引资与经营城市结合起来，围绕新区建设、旧城改造、生态环境建设三大重点。截止到 2003 年年底，全区引进各类外来投资项目尽180 个
6、实际引进5 外来投资投资 9.4 亿元。优化投资环境作了大量工作，2001 年市委、市政府制定了关于进一步优化招商引资环境的若干规定 ，加大了行政审批改革力度，市级行政审批事项由原来的111项消减到 62 项，今年市政府又提出再消减 50的目标。2、临淄区宏观经济环境分析作为传统的经济强市， 临淄区近几年来经济发展稳步增长，经济水平不断提高，各项建设都取得了较大的成就。主要体现为：1）经济发展稳步增长，综合实力显著增强从 1997 年至2002 年五年间，全市国内生产总值平均增长143.1，2002 年达到 51.9 亿元, 其中 50 万元以上的项目完成投资 49.57 亿元,50 万元以上
7、的项目投资中 , 基本建设投资5.28亿元, 更新改造投资5.76 亿元, 其他投资 1.43 亿元, 房地产投资6.90 亿元, 城镇集体投资 16.29 亿元, 个体私营投资 13.92 亿元. 6 1300015000170001900021000人均国内生产总值人均国内生产总值1574017158189322000年度2001年度2002年度2）城市建设不断加强，城市面貌发生较大改观临淄, 中心城区地位不断强化，城市化战略，城市现代化建设步伐加快，建成区面积扩展到150 平方公里，城市化水平提高到10。城市承载功能显著增强，城市形象近一步改观。3）传统产业优势仍较明显是全国重要的工业基
8、地， 主要工业门类是石油化工、 医药、机械、电子、建材、纺织、陶瓷等35 个，化工、医药、新材料等产业优势不断增强。全市规模以上工业总产值和销售收入双双突破亿元大关，高新技术产业产值占规模以上工业总产值的比重达到11.3。4）居民收入水平较高，社会购买力较强7 临淄城镇居民人均可支配收入（消费性支出）（单位：元）40005000600070008000城镇居民人均可支配收入5400610368107180城镇居民人均消费性支出480452271999年度2000年度2001年度2002年度宏观经济数据调查结论随着这几年临淄政府对第三产业的扶持力度不断加大。商业在未来几年将会是一个快速增长和升级
9、换代的趋势。随着人均可支配收入的不断增加，整体消费水平会有较大的增长，消费层次会不断提高，其消费需求会向多元化发展。 （即单一传统的消费模式已不能满足市场的需要）在这种发展势态下，商业的发展繁盛会吸引大量的外来投资，并有效带动本地相关市场。此外，第三产业的发展会使第三产业的载体，众多的服务业公司会大量增加，市场对商业、办公物业的需求会不断的涌现。传统上“齐人重商”的意识，加之众多优势工业项目的发展，都使民间产生了大量的富裕阶层， （藏富于民）近几年政府对第三产业的大力扶持，应该说有效地刺激了临淄的消费市场，营造了一个良好的投资环境，激活了投资意识。 （如自前年开始的商铺投资热潮）结合本项目，在
10、当前临淄的经济发展环境、趋势下，本项目的出现是顺应并有利于临淄经济发展的。可以说，本项目的出现是临淄经济发展的一个必然产物。8 二、临淄商业发展状况调查（一） 、临淄主要商业中心调查：界定范围 ：以桓公路、牛山路为边界形成的区域以及二条路的辐射路段。商业中心各区域业态分布组合特点桓公路桓公路业态分布图73%15%2%10%服饰 休闲娱乐 市政配套 其它业态分布以服饰行业为主，比重占总量73左右，其次是餐饮休闲娱乐业，比重占15，另外有几大型商场，分别是利群购物中心、泰客荣等商厦服饰商场。牛山路9 牛山路业态分布图10% 18%21%9%11%8%8%15%服饰休闲娱乐五金电子通讯办公用品市政配
11、套日用百货其它业态分布比较均衡，没有比重特别大的行业，五金电子、休闲娱乐所占比重略大，比例分别为21和 18，还有一些其它行业共占总量比例的 15。桓公路休闲娱乐及餐饮行业也占有相当比重，达66；另外摄影行业也相对集中，占总量9；其它行业总共占25。桓公路作为临淄市政规划的CBD ，其商服功能正在日益突出。现有成熟办公物业三家，房产商看准桓公路的发展趋势，纷纷前来投资，预计在近期内将有更多高档办公物业产生。而这样很可能破坏掉原有的业态，弱化休闲餐饮业所占的比重。闻韶路10 通讯行业较为集中，在此路所占比例可达32。另外，服饰业所占比例也较高，为20，再次是餐饮娱乐业，比例为12。还有医院1 家
12、，银行两家，艺术馆1 家。租金走势：（图中纵轴单位：元 / 平方米 /天）牛山路牛山路租金走势图32.31.22.7 2.3 1.93.43.21.6 1.200.511.522.533.54二三四六七九十调查结果显示，牛山路沿街商铺租金价格在1.23.4 元/ 平方米/ 天。桓公路闻韶路业态分布图32%20%12%8%5%23%通讯 服饰 餐饮娱乐 配套五金其它11 桓公路租金走势图5.58.24.997.8 7.3855.53.9 3.45.53.63.2012345678910二三四五七九十十一十二十三调查结果显示，桓公路租金价格目前仍是临淄最高水平，在3.29.0 元/ 平方米/ 天。
13、各业态经营情况：调查结果显示，不同路段不同业态的经营情况也各不相同。桓公路 在当地人气最旺， 租金最高堪称“金街”，服饰业占主导地位。有地段好，人流大等优势， 服饰和餐饮业经营情况均为良好。但其它行业，如通讯仅能起到配套的作用。闻韶路 目前业态分布以餐饮娱乐为主，其次是摄影， 这两个行业经营情况也较好， 相对美食街来讲， 服饰业在这条路上的经营情况不很乐观。牛山路 各业态分布均衡， 以自行车业为主的五金电子行业较其它片区经营情况好些。各路段人流、车流情况：12 路段位置时间人流车流桓公路中心区域15：55星期一22000人次/天13000辆/ 天闻邵路中心路口16：00星期一10000人次/天
14、10000辆/ 天牛山路中心路口17：27星期一10000人次/天10000辆/ 天商业中心区各大商场基本情况： （略）我们针对经营情况较好的几家商场的人流进行了统计：据统计，利群的周末的人流可达20000人次/ 天； 泰客荣人流在 20000人次/ 天左右。我们还对利群中心分时段作了人流统计。发现上午10：00 左右人流最大可达 130 人次/5 分钟，而下午16：00 左右人流却仅有100左右。停车位情况：不祥（二） 临淄其它商业分布情况：13 业态分布图19%23%25%10%6%17%服饰 网吧 休闲餐饮 摄影书店 其它业态分布：沿街商铺中，休闲餐饮、网吧和服饰行业比例分额均较大，分别
15、是 25、23，19；摄影行业也占有一定份额，达10。另外，书店也相对集中，比重为6；其它行业共占17。租金走势可分为南段、中段、和北段，南段和北段空置率很高，达50以上，中段入住率可达9 成以上。租金在 0.5 0.8 元/ 平方米/ 天（2 层连租） ，单算二层的租金在1.5 元/ 平方米/ 天。消费群体 ：城区市民优势所在 ：租金较商业中心低得多，降低了经营成本；整体经营环境营造尚可；政府政策扶持力度较大。商业调查结论（深入知识）在目前临淄异常繁荣的同时，当地商业设施普遍存在着产品档次偏14 低，卖场功能单一，缺乏休闲功能或休闲购物的感觉。当地商业发展逐渐会向商品类型差异化，营销方式差异
16、化， 购物环境舒适化等多元化发展。 专业化细分市场是目前商业发展的一个必然趋势。临淄商业发展已经由一个简单的“大而全”即可聚集人气，赢得利润逐步向要求购物环境优美、所售商品精专的方向去发展。目前临淄商业物业发展正处于一个升级换代时期，结合本项目情况，该片区现有的商业设施与目前当地商业发展趋势不相称。以一诺商城的出现，升级版的面貌出现，势必会受到市场和消费者的认可和欢迎。通过前后几次市场调查， 当地在休闲餐饮娱乐这一业态在当地发展较为繁盛，有很大的市场潜力可挖， 相信会快速得到当地消费群的认可欢迎。三、办公物业市场调查现有办公物业市场供应情况：通过初步调查统计，我司认为2003 年市场新盘的供应量约为1万平方米左右，分别为桓公路沿线、闻韶路沿线。基本上为市政配套办公楼。办公物业市场调查结论：通过调查，我司认为，临淄办公物业市场目前可以说尚属原始初级阶15 段。纯写字楼市场方面上既没有一个成形的项目集中区域，也没有一个当地认知度较高的项目。 当地对写字楼的理解还基本停留在“办公楼”的层面。对办公形象要求不高，对物业管理的认知处于“
