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1、假日风景三期 4月 反省 假日风景三期的推广方向模糊了？ 平面创作遇到瓶颈了？ 销售遇到很大压力？ 对白 领导：假日风景三期接下来不知道如何做了？ 小组：也不是。 领导：平面创作没有新的创作表现了？ 小组：也不是 领导：现在销售非常不好？ 小组：好像三月份完成目标了。 深思 假日风景在尾盘销售的时候，为什么形象需要提升一个高度呢？ 08年假日风景要清盘？ 为了假日润园的面市？ 思考 1假日风景现在售线多样，以两居小高层产品为主。还有情景洋房、院景两居、瞰景洋房、 7系洋房，目标是 08年将清盘，所以任务是非常重的。 思考 2大市场受到政策打压的影响 同质化产品竞争激烈 目前天津市场客户购房心态
2、有所松动 对低价产品的接受度较高，高价产品存在一定的抗性 思考 3假日润园与假日风景只有一路之隔，且产品与体量跟假日风景雷同。那么假日润园能不能借假日风景面市，如何借，如果这样，那么，假日风景接下来的推广不只是解决自己本身的问题，相应的更重要给假日润园面市提供势头，让假日润园一面市就能市场话题。 思考 4问题点清楚了 任务清楚了 如何到达目标？ 出路在哪里？ 先看看天津房地产镜像 和平区房价降幅超 25% 缩量空涨现差异 天津再涨 3月全国房价同比涨 天津房地产投资热加速 房价正逐步向北京看齐 掘金京沪高铁沿线楼市 天津房价位列第一梯队 全国 7大城市 天津房价成交量“罕见”双涨 天津 房者陷
3、观望 房价再掀心理战 天津汉沽房地产投资增长 建设住宅 70万 天津政府将公开征地、拆迁补偿费发放等信息 。 现象表现：天津地产正在膨胀状态 再看直接竞争对手 世联提供的报告 1、富力湾 本周无加推 库存在售楼栋： 1#楼、 2#楼、 3#楼、 5#楼王 3# 1# 2# 5# 1产品说明： 1#、 2#、 3#,面积为 77 89平米之间，每个楼有 2个门， 26层到顶，两梯四户 , 含 1000元 / 的精装修 . 5#楼产品说明： 5#为楼王 ,面积为 87 146平米之间，每个楼有 2个门， 28层到顶，两梯三户 ,中户为两居产品 ,边户为大三居产品 , 含 1000元 / 的精装修
4、. 88 88 77 电梯 1平面简明示意 77 1平面简明示意 146 电梯 87 146 价格和促销策略： 价表均价 7800元 / ,根据楼层和资源的差异 ,惠让点数为 75000元 ,实收均价不到 7200元 / ， 5日内履约额外优惠 1%. 主推产品点对点比较 富力湾：高层 ,5号楼中户 ,87 两居 实收单价月约 7200元 / 总价约 63万 惠让折扣 8%+5000+履约 1% 户型非通透 ,空间规整 ,采光和景观资源较好 假日风景： 88 两居 实收单价约 7200元 / 总价约 万客会优惠 明星房号 3% 户型布置简约 ,空间方正 ,进深开间比例适宜 2、大地 12城 本
5、周无加推 在售楼栋：三期鹿儿郡 ,包括洋房、小高层、高层等产品类型均有库存 产品明细： 特惠 21#楼， 18层高层产品，处于大地 12城用地最东侧，紧邻规划小学，资源一般；独门，两梯三户；中间户是 57平米一室，非通透；边户是 100平米两居户型，通透产品，合计 51套，均价 5800元； 库存 :三期（鹿儿郡）库存洋房产品，面积 70119平米，户型 1收均价约 6300元； 三期库存的小高层、高层产品（几乎每栋均有余房），面积区间为 57 140平米，户型为 1居室跃层，实收均价约 5800元； 已加推产品 21# 价格和促销策略： 洋房产品： 6优惠； 高层产品： 6惠； 一期、二期尾
6、房（洋房）：总价优惠 5 老带新促销：减免老业主 2年物业费，新客户享受上述产品折扣； 主推产品点对点比较 大地 12城：小高层 ,22号楼边户 ,88 两居 实收单价 5800元 / 总价约 51万 惠让 6户型布局规整，南北通透，功能分区朴素合理 ,，动线设计一般 假日风景： 88 两居 实收单价约 7200元 / 总价约 万客会优惠 明星房号 3% 户型布置简约 ,空间方正 ,进深开间比例适宜 3、水语花城 本周加推所在楼栋： 15#楼 15# 16#楼产品说明： 9层到顶小高层；共 3个门栋， 1梯 4户；面积区间 90 ；两侧边户为南北通透户型 ,中间为非通透阳面户型，面积较小；产品
7、类型为两居室 . 92 92 90 电梯 16#楼平面简明示意 90 价格和促销策略： 实收均价约 6000元 / ,价表折扣一次性付款 11%,贷款优惠 10%. 本周加推产品： 15#楼中门栋和西门栋 ,合计加推 27套 主推产品点对点比较 水语花城：小高层 ,5号楼边户 ,90 两居 实收单价 6000元 / 总价约 52万 惠让折扣 10% 户型通透 ,空间规整 ,采光尚可 ,但通风性一般 假日风景： 88 两居 实收单价约 7200元 / 总价约 万客会优惠 明星房号 3% 户型布置简约 ,空间方正 ,进深开间比例适宜 再看天津房地产广告 总结 天津房地产正火热。竞争对手很白日化，也
8、很直接。广告也很泛滥，都是完美无缺的 。 关键：谁是天津购房首选，好象很多，好象也没有，市场状态是模糊不清，那么，机会是存在的，且谁先进入炒作，谁就有先入为主的优势。 天津人购房心态 精装修，还送入户花园，挺不错，价格有点贵 社区配套好，成熟，产品也很好，但是地段有点不好 户型好，还有折扣，就是社区没什么绿化 精装修，市中心，户型也好，可密度太小 品牌好，产品好，户型也好，可太贵 品牌好，户型也不错，但交通不方便 。 总结 天津人购房心态很不稳定，很容易受到外界干扰。这样，即使心理已经有预定的产品，可谁性价比高一点就会影响购买的欲望，而不是认定某个发展商的细节或者发展商的品牌而认定要买。 关键
9、 :谁给到消费者非选不可的信心，那么谁就能优先成为他唯一的选择。 看看假日风景 品牌 :万科与招商 大社区 :30万平米的成熟大社区 园林： 5000平米的主题园林 配套规划：任何一户在五分钟内解决基本生活需求 品质：万科产品一直追求品质至上的原则 物管：万科物管一对一贴心服务 品牌 万科 中国房地产行业领跑者，携手中国片区房地产开发领袖招商地产，以实力奠定生活品位与品质的保障。 大社区 30万平米的开放住区，尊重和保护自然与文化资源，建设可持续发展的住区已成为今天城市住宅所关注的核心。以 筑形态的创新与多样化，实现适合各种人群的理想住区模式。 园林 5000平米的主题园林，每一处景观都有一个
10、主题的思考，设计遵循 “ 感性与理性的统一，城市与自然的融合，直线与曲线的渐变 ” 的理念，利用原有灌溉渠及植被资源，形成了包括绿轴与蓝轴的景观体系。 配套规划 假日风景对商业街、会所、幼儿园等生活配套经过，让住区内的任何一户在五分钟内均能解决基本生活需求。 品质 假日风景在设计、施工环节全面实施标准化，通过结构设计、以及工程结构构件、配件的统一质量控制，确保建筑品质达到全新高度。项目展现了天津建筑的风格庄重、典雅，同时又兼具万科系产品的内涵舒适、品质、健康、突出科技化、人性化。在社区中相当重视建筑的节能及创新技术。 获得奖项： 2005双节双优杯住宅方案竞赛金奖 天津市住宅建设贡献奖 詹天佑
11、大奖优秀住宅小区金奖 。 物管 万科物业 15年发展，始终坚持 “ 全心全意全为你 ”的服务宗旨，着力为千万家庭提供高品质的物业服务，实行一对一贴心的管家，创造美好的生活。 找到突破口 天津房地产火热时期 天津人购房观望状态 万科假日风景直接竞争对手激烈 万科假日风景的产品优势 天津地产一支独秀出场，万科假日风景将是万众绿中的一点红，带领天津人买到好房子。 在天津这样的市场大背景下，我们把假日风景打造成，天津人购房的首选之一。 如何做到？ 传播目标 万科 假日风景要成为 天津人购房首选之一 如何表达？ 推广主题 08首选，万科假日风景 如何推广 4象提升） 推广主题： 08首选，万科假日风景
12、推广方式：线上与线下相结合，线上以户外、报 纸、网络、电台为主。线下以现场包装 与营销活动为主。 推广目的：概念炒作，使假日风景形象提升一个高 度，促进三期销售 电台：用天津相声的方式把 “ 08首选，万科假日风 景 ” 的概念表达 推广力度：重点强势推广 6目价值传播） 推广主题：首选假日风景的卖点演绎 推广方式：线上与线下相结合，线上以报纸、网络为主。线下 以现场包装 与营销活动为主。 推广目的：形象落到项目，把项目的卖点剖析，让消费者进一 步了解项目，达到购买信心。 推广力度：传统推广 8目价值带来的精神生活传播） 推广主题：首选假日风景的精神生活 推广方式：线上与线下相结合，线上以户外、报纸、网络为 主、电台。线下以现场包装 与营销活动为主。 推广目的：把首选项目所带来的精神生活告知消费者，让消费 者爱上项目，达到立即购买的欲望。 推广力度：重点推广 11日风景销售清盘） 推广主题：品牌远景及客户答谢 推广方式：线上与线下相结合，线上以户外、报纸、网络为 主。线下以现场包装 与营销活动为主。 推广目的：用万科品牌价值与人文关怀，答谢客户，促进销售。 推广力度：传统推广 视觉表现
