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1、房商网 海量房地产资料下载！ 2011房地产营销策划大全 ， 1053527879 万科城项目发展思路 敬呈：长沙万科湖南和顺臵业有限公司 (易居中国 )长沙易居投资顾问有限公司 房商网 海量房地产资料下载！ 2011房地产营销策划大全 ， 1053527879 房商网 海量房地产资料下载！ 2011房地产营销策划大全 ， 1053527879 开始一场舒 适 的振 奋之 旅 房商网 海量房地产资料下载！ 2011房地产营销策划大全 ， 1053527879 一、宏观环境分析 二、项目解析 三、项目整体发展与定位策略 思维架构 五、易居中国优势 四、一期营销策略及销售执行 房商网 海量房地产资
2、料下载！ 2011房地产营销策划大全 ， 1053527879 第一篇 宏观环境分析 房商网 海量房地产资料下载！ 2011房地产营销策划大全 ， 1053527879 长沙地处湖南省东部，扼南北要冲，为湖南省政治、经济、文化、教育、科技、金融的中心。 长沙“东屏罗霄毗江西，西障雪峰连云贵，南峙衡岳达广州，北托洞庭通武汉。”素称“荆豫唇齿，黔粤咽喉”。 长沙现辖芙蓉区、天心区、岳麓区、开福区、雨花区五区及长沙县、望城县、宁乡县、浏阳市。 东西长约 230公里，南北宽约87公里，土地总面积 地理位臵 发展规划 经济发展 城市化进程 常住人口 城市发展研究 房商网 海量房地产资料下载！ 2011房
3、地产营销策划大全 ， 1053527879 长沙的经济稳定、快速增长，经济结构不断优化，利于长沙房地产的高速发展。 长 沙G D P 走 势图7 2 8 . 0 8 8 1 2 . 99 2 8 . 2 21 1 0 8 . 8 51 5 1 9 . 91 7 9 0 . 6 62 1 9 0 . 2 53 0 0 0 . 9 82 3 2 5 . 8 91 2 . 1 0 %1 2 . 7 0 %14%1 4 . 8 0 % 1 4 . 9 0 % 1 4 . 8 0 %1 6 . 0 0 %1 5 . 1 0 %1 4 . 5 0 %0500100015002000250030003500
4、40002001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 0 9 年1 单位：亿元0%2%4%6%8%10%12%14%16%18%长沙历年G D P 结构0%20%40%60%80%100%第三 产业 4 8 . 4 0 % 4 8 . 6 0 % 4 9 . 9 0 % 4 6 . 3 0 % 4 9 . 5 0 % 4 9 . 8 0 % 4 8 . 7 0 % 4 2 . 0 3 % 4 5 . 2 9 %第二 产业 4 0 . 8 0 % 4 1 . 5 0 % 4 0 . 4 0 % 4 4 . 4 0 % 4 3 . 1 0 % 4
5、3 . 3 0 % 45% 5 2 . 2 3 % 4 9 . 8 6 %第一 产业 1 0 . 8 0 % 9 . 9 0 % 9 . 7 0 % 9 . 3 0 % 7 . 4 0 % 6 . 9 0 % 6 . 3 0 % 5 . 7 4 % 4 . 8 5 %2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年0 9 年1 - 9月长沙 003年以来， 4%以上的水平 从 沙经济发展势头良好 从产业结构上看，第一产业持续降低，第三产业所占比例一直保持在 40%以上，第二产业呈现上升趋势 全球经济危机的导致世界经济滑坡，中国经济增长速度放缓，但长
6、沙仍处于高速发展阶段 地理位臵 发展规划 经济发展 城市化进程 常住人口 %，城市房地产一般处于高速发展阶段 房商网 海量房地产资料下载！ 2011房地产营销策划大全 ， 1053527879 2 0 0 1 - 2 0 0 9 年人均可支配收入与消费性支出统计图8704 902199331102112430139241615318282 185157745 7854 83309030 966010680122881296013663020004000600080001000012000140001600018000200002001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006
7、年 2007年 2008年 2009年城市人均可支配收入 城市人均消费性支出2 0 0 1 - 2 0 0 9 年全年人均 G D P 增长图12436 137471550617638239682785333711 345203534805000100001500020000250003000035000400002001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009人均升了居民消费水平。与内陆其他城市相比，长沙作为一个以娱乐、消费为主的市场，市场消费力强，消费型城市特征明显。 长沙人均 2009年长沙人均5348元，同期城市人均可支配收入和人均消费支出为 1
8、8515元和 13663元，居民的消费水平逐步提高。 长沙居民收入水平日益提高，在中部地区省会城市中排名第一，人均消费性支出同样超过武汉、郑州等城市； 长沙经济增长促使 2001 地理位臵 发展规划 经济发展 城市化进程 常住人口 人均收入与消费支出 长沙 武汉 郑州 南昌 房价 3906 5597 4568 4806 人均可支配收入 18282 16712 15732 15112 人均消费性支出 12960 11433 9700 11551 08年长沙与中部部分城市相关数据对比 房商网 海量房地产资料下载！ 2011房地产营销策划大全 ， 1053527879 长沙居住消费支出比仅为 10%
9、左右，只要能对其有效引导，将可产生强大的购买力，长沙房价在中部省会城市中处于最低水平，房价有极大的上升空间。 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 长沙 人均消费性支出 7745 7854 8330 9030 9660 10680 12288 12960 13663 人均居住消费支出 均居住消费支出增长率 均居住消费支出占比 理位臵 发展规划 经济发展 城市化进程 常住人口 居住性消费支出 长沙 武汉 郑州 南昌 房价 3906 5597 4568 4806 人均可支配收入 18282 16712 15732 15112 人
10、均消费性支出 12960 11433 9700 11551 08年长沙与中部部分城市相关数据对比 长沙房价最低，但人均可支配收入与消费性支出却最高 房商网 海量房地产资料下载！ 2011房地产营销策划大全 ， 1053527879 资料来源： 长沙市城市总体规划（ 2000 2020） 未来长沙将形成 “ 一主两次四组团 ” 的城市空间格局，城区面积与城市人口快速扩充。 到 2020年 ，规划区面积将扩大到 2893平方公里 ，城市人口将增加到 350万人 。 基本形成符合区域性现代化中心城市特点的 城乡一体、协调发展 的市域城镇体系，强化浏阳、宁乡的市域次中心地位与作用，并与株洲、湘潭共同构
11、筑经济发达、布局合理的现代化城市群。 基本形成与区域性中心城市相匹配的城市功能结构，按照 “一主 (城市主体 )、两次 (河西、星马新城 )、四组团 (暮云、捞霞、高星、含浦组团 )” ，构筑青山、秀水、绿洲、名城融为一体的城市空间格局。 基本形成以历史文化名城为依托的城市形象骨架，充分发掘历史文化内涵，强化名城地位。 地理位臵 发展规划 经济发展 城市化进程 常住人口 发展总体规划 房商网 海量房地产资料下载！ 2011房地产营销策划大全 ， 1053527879 2007年 12月长株潭城市群获国务院批准，成为“全国资源节约型和环境友好型社会 (简称“两型社会” )建设综合配套改革试验区”
12、。 根据规划到 2010年，三市经济总量在全省将占比达 42以上，城镇化水平达到 57以上。 2020年，三市的市域人口有望突破 1365万。 近期规划（ 2002 2010年）：重点建设三市各自环线、三市间公路外环、潭望高速公路等基础设施建设项目，预留三核中间地带的发展空间，为未来多种发展模式提供可能性。 远期规划（ 2011 2020年）：长沙主要向东发展，并加快向南发展；湘潭主要向北发展，兼顾向东；株洲主要向河西发展，搞好与湘潭的路网和绿色空间的衔接，适度向北。 远景规划（ 2021 2050年）：长沙、湘潭、株洲城区形成三核，逐步形成具有良好生态环境为背景的绿心，并在中间镶嵌若干高品质
13、的新型城市功能区。 湘潭市 株洲市 长沙市 长株潭 “ 两型 ” 社会的构建，为长沙经济发展带来更多政策、规划的利好，大规模的城市配套建设、优质产业的引入、大规模资金的注入在加快城市发展的同时亦将导入更多的有臵业需求的产业人群。 地理位臵 发展规划 经济发展 城市化进程 常住人口 两型社会 房商网 海量房地产资料下载！ 2011房地产营销策划大全 ， 1053527879 以长株潭为中心的 “ 3+5”城市群 1小时生活圈的构筑，将加速长株潭周边城市向核心区城市的聚集，为长沙带来更多的臵业人群。 “3+5” 城市群是湖南的交通枢纽，重要的粮食生产基地、能源原材料基地、现代装备及高技术产业基地。 “ 3+5” 城市群的国土面积近 10万平方公里，到 2009年底，人口 4000多万，城市群人口占全省的 经济总量占全省的 一般预算收入占全省的 在未来 10 3+5” 城市群将打造成功能互补的高新产业聚集区、布局合理的新型城市连绵区、设施完备的现代商贸物流区、生态良好的国际化旅游区、环境优美的综合生态区、社会和谐和人性化宜居区。 构建“立体化、水陆空多式联运”的大交通系统。核心区形成半小时经济圈 。 “ 3+5” 城市城际轻轨将构建 1小时生活圈。 地理位
