房地产企业并购及其税务处理_赵传先律师_新浪博客

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1、房地产企业并购及其税务处理_赵传先律师_新浪博客博客首页排行榜点播单(0) 欢迎试用最火沟通工具-新浪微博(测试版) 注册帮助博文综合博文博主图片音乐视频播主论坛新浪吧圈子赵传先律师的博客 http:/ 相册音乐播客个人中心首页博文收藏博客圈字体大小：大中小正文房地产企业并购及其税务处理(2009-04-17 23:18:13)标签：财经证券应纳 sg 并购杭州杂谈房地产企业并购及其税务处理赵传先国内房地产存在企业众多、规模偏小、品牌建设落后、产业集中度过低等问题，这样的产业结构特点成了房地产行业发展的瓶颈。在客观上需要通过企业间的并购重

2、组实现优胜劣汰、产业整合和资源优化配置，从而实现中国房地产业的进一步发展。2003 年以来，政府出台了一系列的宏观调控政策，改变了房地产业的旧有格局，行业门槛陡然提高。同时，大量的其他行业资金进入房地产业，加剧了市场的竞争，特别是外资的进入，对国内房地产企业提出了更高的要求，使其必须做大做强，以适应新的市场环境。在此背景下，房地产企业纷纷开始寻求规模化发展的道路，房地产业俨然进入了并购时代。据不完全统计，2005 年发生的房地产行业相关并购就有 20 起以上，涉及的资产超过 500 亿元，其中包括：万科并购浙江南都、北京天鸿与北京城开合并、上海绿地收购南京城开、万科收购北京朝开等

3、。一、企业并购的一般分析并购是兼并与收购的简称，在国际上通常被称为“Merger 应缴纳的土地增值税：400030%1200 万元。以上转让方 ZR 公司共应缴纳税款为 1482.5 万元。对收购方 SG 公司来说，购买房地产项目应纳契税，税率按 3%计算，则 SG 公司因购买行为应纳税额如下：应纳的印花税为:150000.05%7.5 万元；应纳契税为:150003%=450 万元;SG 公司合计应税为 457.5 万元。除以上税务成本外，收购方 SG 公司还应当交纳一些与房地产开发相关的法律手续变更支出，该部分支出在一般情况下金额较小。（3）优缺点采用直接购买房地产的方式进行并购，其模

4、式简单明了，收购周期较短，除税费以外的其它交易成本一般较小。但交易的双方都有较大金额的税费支出，转让方支付的大额税费支出，在双方谈判时会推高交易对价，使收购方交易成本上升。2收购方购买出让方股权模式（1）方案设计收购方 SG 公司与 ZR 公司的母公司 M 公司签署协议，以现金方式购买 M 公司拥有的 SG 公司的股权，以间接取得对房地产项目的所有权。此时交易在 SG 公司与 M 公司之间进行。（2）并购成本分析对转让方 M 公司来说，转让对 ZR 公司的股权，按财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知，对股权转让不征收营业税，不属于营业税等流转税的范畴，也无需交纳土地

5、增值税，仅需交纳印花税。对于收购方来说为购买股权，根据财政部、国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知(财税2003184 号)，不属于应纳契税的范畴，也仅需交纳印花税，假设双方的交易对价也为 1.5 亿元。M 公司因购买行为应纳税额如下：应纳的印花税为：150000.05%7.5 万元；SG 公司因购买行为应纳税额为：应纳的印花税为：150000.05%7.5 万元；在其它交易成本方面，由于房地产项目的名义所有者还是 ZR 公司，所以除非 SG 公司变更公司名称，否则也不需要法律手续变更支出。（3）优缺点采用这种模式并购房地产项目，花费的税务成本最少，直接交易成本最低，收购方通过

6、购买股权的方式间接控制房地产项目，适用于转让方公司仅开发这一个房地产项目的情形，收购方将同时面临原企业遗留的一些亏损和其它法律责任，因此在并购初期的财务调查是非常重要的。采用这种模式还有另外一些好处，如原 ZR 公司遗留的亏损，仍可弥补以后房地产项目的开发利润，从而取得规避企业所得税的好处，收购方 SG 公司以后退出时会比较方便，可以选用较多的运作模式。3合资开发模式（1）方案设计收购方 SG 公司出货币资金 2 亿元，ZR 公司以房地产项目出资，作价 1.5 亿元，双方共同组新企业 X 公司。新企业成立后，即可以双方约定共同开发、共担风险、共享收益，也可以由 SG 公司再收购 Z

7、R 公司拥有的对 X 公司的股权。（2）并购成本分析SG 公司与 ZR 公司共同设立新企业，由于采用有实物出资形式，所以会发生一定的评估费用，注册新公司还需要验资，交纳一定的注册费，新公司成立后还应当及时对与房地产有关法律手续予以变更，因此该模式下会发生较大的交易成本。除上述交易成本外，此模式下发生的税务成本如下：a）单纯的合资开发模式根据现行税法规定，SG 公司与 ZR 公司应纳税金如下：营业税及附加根据财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知(财税2002191 号)，以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。对股权转让

8、也不征收营业税。因此无论设立企业后，ZR 公司是否向 SG 公司转让新企业股权，双方均无需交纳营业税及附加。印花税根据财政部、国家税务总局关于企业改制过程中有关印花税政策的通知(财税2003183 号)，实行公司制改造的企业在改制过程中成立的新企业(重新办理法人登记的)，其新启用的资金账簿记载的资金或因企业建立资本纽带关系而增加的资金，凡原已贴花的部分可不再贴花，未贴花的部分和以后新增加的资金按规定贴花。企业因改制签订的产权转移书据免予贴花。公司制改造包括国有企业依公司法整体改造成国有独资有限责任公司;企业通过增资扩股或者转让部分产权，实现他人对企业的参股，将企业改造成有限责任公司

9、或股份有限公司;企业以其部分财产和相应债务与他人组建新公司；企业将债务留在原企业，而以其优质财产与他人组建的新公司。因此，X 公司的组建符合公司制改造的规定。所以，ZR 公司、SG 公司和 X 公司应缴纳的印花税也为 0。土地增值税根据财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知(财税199548 号)，对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。故 ZR 公司在投资时不需要缴纳土地增值税。契税根据契税

10、暂行条例的有关规定，以土地、房屋权属作价投资、入股的，视同土地使用权转让或房屋转让，应纳契税。另外根据财政部、国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知 (财税2003184 号)，ZR 公司与 SG 公司组建 X 企业若想归避契税，一般只要符合该文件中的任何一条即可，如按该文件国有独资有限责任公司，以其部分资产与他人组建新公司，且该国有独资企业（公司）在新设公司中所占股份超过 50的，对新设公司承受该国有独资企业（公司）的土地、房屋权属，免征契税。因此若 ZR 公司属国有独资企业，在合资合作时 ZR 公司股比超过 50%即可享受免征契税的好处。如果交易双方不能满足这一文件的有

11、关要求，新 X 企业需要交纳契税：应纳契税为：150003%=450 万元该部分契税实际上由 ZR 公司和 SG 公司按股权比例分担。b）先合资合作，再转让股权模式由于 ZR 公司向 SG 公司转让其拥有的对新企业的股权，按上述模式二的分析可知，双方仅需交纳印花税，假设双方的作价也为 1.5 亿元，则应纳印花税为：ZR 公司因销售行为应纳税额为：应纳的印花税为：150000.05%7.5 万元；SG 公司因购买行为应纳税额为：应纳的印花税为：150000.05%7.5 万元；（3）优缺点转让方以房地产出资与收购方组建新企业，适用于转让方经营项目多而收购方不欲取得除目标房地产项目以外的其它项

12、目。对于不采用上述第 2 种模式的情形，该模式还可以归避转让方原遗留的一些问题，如法律纠纷、潜在业务等，较容易操作，收购方可能负担的法律风险相对较小。该模式相对于直接收购房地产项目，税务成本明显降低，仅在契税方面需要根据实际情况尽可能地修订相关条款，以减轻税负，但会发生由于新组建企业而需的评估费、注册费、变更法律文件的手续费等支出，交易成本较前两种模式都大，且并购运作的时间较长。另外值得注意的是，合资双方，一方以房地产出资，另一方以货币资金出资，成立合营企业合作建房，只有双方采取风险共担、利润共享的分配方式，才能符合“以无形资产投资入股，参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的

13、行为，不征营业税”的营业税免征条款。如果房屋建成后，双方约定一方按销售收入的一定比例提成的方式参与分配，或提取固定利润，或约定双方按出资比例分配房产，均不符合免征营业税的条件。（赵传先）已投稿到：排行榜圈子阅读(65)|评论(0)|收藏(0)|打印|举报前一篇：律师在房地产项目开发中的作用后一篇：我国房地产企业并购中存在的主要问题评论重要提示：警惕虚假中奖信息，点击查看详情发评论暂无评论。发评论欢迎试用最火沟通工具-新浪微博（测试版）用户昵称:插入表情登录名：密码：找回密码注册昵称：匿名评论验证码：请点击后输入验证码收听验证码发评论以上网友发言只代表其

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