《奥特莱斯龙华汽车站商业项目分析报告》由会员分享，可在线阅读，更多相关《奥特莱斯龙华汽车站商业项目分析报告（4页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、奥特莱斯龙华汽车站商业项目简析报告集团公司将接手龙华汽车站附近的一个商业项目，为运作本项目， 特撰写此研究分析报告，供集团公司参考。一、项目概述1、规模：总占地面积13410平，共 4 层商业，一期建筑面积约15528 平方米，地下建筑面积约9896 平方；二期建筑面积约 37500 平方米，共五层商业，总体量 约 60806 万平方米。2、土地性质：集体土地3、开发商：深圳市顺泰实业有限公司4、合作性质：智伟龙集团承包（二十年）5、地址：龙观一路号二、项目区位分析1、项目位于龙华龙观一路，紧靠龙华汽车站，处于龙华核心地段，人流量、车流量巨大，地理位置相当优越。2、距机荷高速龙华出入口不足1
2、公里，交通优势显著。三、项目定位分析1、加盟红星美凯龙家居广场。A、投资方式有 4 种：红星美凯龙自建市场或与开发商合作建设，红星美凯龙经营管理；开发商建设，红星美凯龙经营管理；租赁给红星美凯龙经营管理， 或加盟红星美凯龙、 委托红星美凯龙经营管理；交加盟费，加盟红星美凯龙，委托其管理。B、经营范围：积极实施品牌市场全国连锁化经营、 “全球化名牌捆绑”品牌经营的策略，在全国推出了“市场化经营，商场化管理”的模式，采取名品进名店的原则，业种涵括中高档时尚品牌家具、国际品牌家具；卫浴陶瓷、五金、地板、门业、油漆涂料等建材；橱具、布艺、工艺品等家饰用品。C、估算：以 6 万平方计算，汇集2000 多
3、家国际、国内品牌进驻，将带动当地建材家具生产业和仓储运输业的发展，同时可安置当地近2000 人就业。D、评估：如选择与红星美凯龙合作， 应选择加盟方式。 招商由红星美凯龙完成， 并可由其管理。加盟费用主要包括冠名费和招商费用，需要考察洽谈后确定。总体来说， 招商没有压力，以销售20 年-40 年经营权获得收益。 销售经营权的案例有杭州九堡红星美凯龙。从同业竞争分析， 龙华有 365家私城和民治的万众城，经营状况良好。2、加盟奥特莱斯：A、简介：奥特莱斯是英文OUTLETS 的中文直译，被称为“品牌直销购物中心” 。起源于美国，近年来逐渐形成类似Shopping Mall的大型 Outlets购
4、物中心，并逐渐发展成为一个独立的零售业态。所有产品均由厂家或一级经销商直接供货，省去了一切中间渠道，因此商品的售价较低。B、奥特莱斯的特点是：以服装和日用品为主，品牌度高，汇集众多过季国际国内品牌；折扣大，一般销售品牌过季商品， 价格在 1-6 折，选址一般在郊区， 租金低；停车场大，主要消费群体针对有车一族，需要很大的停车场；货源紧张，近年来全国共有200 多家门店开业，以奥特莱斯命名的超过400家，造成货源紧张， 1 万平米以下的奥莱较容易生存；净利润低，因销售价格低廉，净利润随之下降。C、评估：如选择加盟奥特莱斯，前期策划和招商可以由奥特莱斯完成，加盟费用主要包括冠名费、招商费用，具体需
5、要实地考察后确定。总体来说：招商无压力，可集中精力销售经营权。 销售案例有桐乡奥特莱斯，产权式商铺销售额达3 亿多元。竞争范畴：深圳目前大梅沙有一家奥特莱斯， 华南城也有一家华盛奥特莱斯，龙华新区内尚无同类市场，主要竞争对手为龙华的各大百货。点评：深圳地区的服装产业在全国具有一定优势，大浪服装基地、 东莞虎门、广州等地都可提供优质的服装货源， 在龙华开设奥特莱斯，具有良好的商业前景。3、自主经营龙华服装市场：A、模式：接近于智伟龙义乌小商品市场的运作模式，划分业态， 分割商铺， 三年返租销售商铺经营权。主要经营业态包括女装、男装、童装、鞋类箱包等。可行性评估：龙华尚无服装专业批发市场，具有唯一
6、性，成功率较高。经营以中低档服装为主，价格低廉，适合龙华地区的主力消费群体。深圳及虎门等地的服装产业优势，为本项目提供源头货基础。地理位置优越， 位于龙华汽车站旁， 机荷高速龙华出入口不足1 公里，借助强大的交通优势，商圈范围可辐射周边地区。服装行业门槛低、上手快，较受投资者、创业者青睐，销售经营权难度相对降低。牵制人民路与观澜大道交汇处的得莱斯义乌商贸城，减少对智伟龙义乌的冲击。B、威胁：对智伟龙义乌小商品市场的服装业态会形成一定冲击，需权衡利弊。 如用此种模式操作该项目，不能用智伟龙冠名，注册与集团公司无关的公司进行运作，撇清关系，消除潜在危机。建议：销售以 40 年使用权方式进行。策划部2012 年 8 月 22 日
