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1、1仙沐温泉度假村项目仙沐温泉度假村项目 可行性研究报告可行性研究报告第一章第一章 项目说明项目说明项目名称：湖南灰汤仙沐温泉度假村湖南省总工会灰汤温泉职工疗养院(全国劳动模范疗休养基地)项目地点：长沙市宁乡县灰汤镇扩建开发占地面积：首期 200 亩(规划 3000 亩)项目估算总投资：首期叁亿元人民币投资承办单位：湖南灰汤仙沐温泉度假有限公司（现更名为湖南湘水龙头温泉度假有限公司）扩建开发时间：2010 年 3 月第二章第二章 项目分析项目分析一、项目优势一、项目优势1得天独厚的自然环境得天独厚的自然环境本项目地处长沙市宁乡县西南部灰汤镇东务山旁。属湘中丘陵区，为亚热带气候，年平均气温为 16
2、.217.6，年平均相对湿度为 8083%，雨量适度，日照充分，空气新鲜，气候宜人。本项目得益于解放以来国家进行的长期控制和经营，依山伴水、古树茂盛、竹林密集、果园硕硕，是一个天然氧吧，在经过我们历来对环境的重视和保护前提下增加植被，现在是院内院周十米见花开、百米闻花香，春季百花争艳、鸟语花香；夏季古树繁茂、竹叶沙沙；秋季梧桐叶红、桂花飘香；冬季或樟树2如春或玉树银枝是一个四季旅游、度假、健康、休闲、疗养的绝佳胜地。为国内所有温泉建设地一绝。有诗云：春闻百花秋望月，夏享凉风冬赏雪；天赐千年温泉水，浸泡健康好时节。2无与伦比的温泉水资源无与伦比的温泉水资源灰汤仙沐温泉位于长沙市宁乡县灰汤国际温泉
3、度假区，是湖南省最大、水温最高的高温温泉，也是与西藏的羊八井温泉、台湾的北极温泉并称为我国三大高温复合温泉之一，也是大陆唯一可以作旅游休闲开发的高温温泉。该水温常年保持在 89.595.5，出水井口水温高达 102，日出水量 700010000吨。灰汤温泉为最理想的医疗保健用水，距今有两千多年历史，素有“灰汤锅子”之称。温泉水质无色透明，可以少量饮用，有几十种对人体有益的微量元素，具有高温、碱性、含氟量高、矿化度低等特点，具有消炎、镇静、安神、调节生理机能、改善心血功能的神奇功效，尤其对各种皮肤病、风湿病具有独特疗效。灰汤温泉理化性能稳定，为高温碱性低矿化度重钙酸-钠盐硅质水，根据我国医用矿泉
4、水的分类标准，该温泉属高温淡温泉、微氡泉、硫化氢泉、硅酸泉。历来被人们称为“圣泉” 、 “神水” ，有“天然药泉” 、 “美人汤”之称，是全国闻名的“潇湘第一泉” 。经湖南省水文地质大队三十多年的跟踪勘探，并经同位素检测，该温泉水属百年千年以上的天然优质水。灰汤温泉的医疗作用主要有以下方面：第一、温热作用。因其高温反扩张皮肤血管，加快心跳呼吸，增强消化腺体的分泌功能，使其具有镇静镇痛，促进汗腺分泌，增强食欲和减肥的功效。第二、机械作用。通过浮力作用减轻了肢体重量，方便肢体运动，有利于有运动障碍客人的肢体活动和运动功能的恢复。温泉的静水压可对人体的运动、呼吸、循环系统等具有程度不一的功能促进作用
5、。第三、化学作用。灰汤温泉矿物质含量丰富，有钾、钠、镁、铜、铁、锌、氡、锶等 29 种是不可多得的有益于人体健康的微量元素，其中许多对人体有3明显的药理和生物作用：温泉硫化氢温泉硫化氢能使皮肤血管扩张，改善心血管机能，调节神经系统的机能活动，促进神经再生，还能改善皮肤内的硫代谢，具有脱敏作用；重碳酸盐重碳酸盐能除污去脂，软化皮肤角质层，内服可中和胃酸，促进胃排空，调节消化腺分泌和糖代谢；硅酸硅酸是机体生长和维持生命活动不可缺少的物质。第四、根据灰汤温泉水质的以上功效，可针对：皮肤病（湿疹、神经性皮炎、过敏性皮炎、牛皮癣等）运动支持疾病（风湿病、类风湿病、骨质增生、外伤及劳损等）神经系统疾病（神
6、经衰弱、脑外伤后遗综合症、脑中风后遗症等）心脑血管疾病（高血压、冠心病）呼吸系统、消化系统等疾患发挥较明显的医疗效果。3独一无二的市场优势独一无二的市场优势3.1地理位置及周边环境本项目地属长沙市，是我国唯一两大伟人毛泽东、刘少奇故乡的联结点,灰汤温泉区依托湖南经济中心地带，周边地区城市密集，交通便利，目前距长沙 72 公里。长常高速公路宁乡出口处距其仅 34 公里，灰汤到韶山 32 公里，灰汤到花明楼 38 公里，与周边红色旅游景点形成良好的片区。连接长沙-花明楼-灰汤-韶山的长花灰韶长花灰韶高等级旅游公路，开创红色旅游“伟人大道” ，目前十个工作面正在紧张进行施工,预计 2008 年通车（
7、湖南省政府 06 年 3 月 16 日会议决定，17 日媒体及网上公布） ，通车后从灰汤仙沐温泉到长沙长沙 40 分钟（56 公里） ，到花明楼刘少奇故居花明楼刘少奇故居 20 分钟（28 公里） ，到韶韶山毛泽东故居山毛泽东故居 10 分钟（16 公里） 。3.2区位优势明显本项目扩建开发经营目标市场包括长沙市、株洲、湘潭、益阳、娄底、常德等地，以上地区为湖南省主要的经济中心，人口密集，工商业发达，消费水平较高，且是一个没有竞争的市场。上述城市到达灰汤仙沐温泉在 100 公里范4围以内（常德 148 公里） ，高速公路四通八达，不超过 2 个小时车程。3.3、客户资源充足3.3.1周边红色旅
8、游的客源丰富。灰汤温泉周围是众多的伟人和名人故里，有毛泽东、刘少奇、胡耀邦、彭德怀、黄兴、徐特立、何叔衡、谢觉哉、王震、李维汉、谭嗣同、曾国藩、蒋宛等等。2005 年 3 月，国家发展和改革委员会、中共中央宣传部、国家旅游局等13 个部门联合下发通知，公布了 30 条全国红色旅游精品线和 100 个全国红色旅游经典景区。其中，在灰汤 2 小时车程内分布着 5 个红色旅游景点景区,具体年游客量(含普通景区)如下：湖南：1长沙市红色旅游系列景区（点）:2300 万人次；2韶山市毛泽东故居和纪念馆：400 万人次；3湘潭市湘潭县彭德怀故里和纪念馆：50 万人次；4宁乡县花明楼刘少奇故居和纪念馆：20
9、0 万人次。江西：5、萍乡市红色旅游系列景区（点）：200 万人次。按旅游景区分布点的游客分流统计，距离在半小时内的景点游客分流达 70%，一小时内达 50%，两小时内达 30%。现在该项目经营部门正在与各景区、景点、各旅行社进行旅游景线合作，以后在旅游线上将形成非常可观的高档客源，将给湖南红色旅游和伟人故乡在全国做出很优质的宣传和推介。3.3.2周边城市客源充足。在目前高度竞争社会中，城市人群面临着巨大的生活和工作压力以及并不如愿的生活环境，其对于自身生活品质和文化取向的追求日益凸现。而我温泉疗养院正地处自然山水、田园之中，人们可以用全身心感受真实的自然与平等，享受清新的和谐与悠然，体会彻底
10、的舒展与放松，品味自由自在的生活，在休闲度假市场具有巨大的吸引力。从目前内地已开发成功的湖北应城汤池温泉、江西庐山温泉的实际情况来5看，休闲度假市场主要客源地将是周边地区城镇。在两小时车程内的六城市人口数量为：长沙市 646 万，株洲市 377 万，湘潭市 215 万，益阳市 463 万，娄底市 412 万，常德市 602 万,合计 2715 万人口。根据世界各地发展经验，人均 GDP 超过 1000 美元以后，人们的消费需求开始升级，生活的要求出现多样化。1000 美元以下是以温饱为主，到 1000 美元以后，对住宅、汽车、生活质量、医疗卫生、养老保健、文化教育以及环境保护等方面的需求均有明
11、显提高。以上城市中，主要城市 2004 年的经济发展水平已经超越了人均 GDP1000 美元。长沙市为 29042 元人民币（下同） ，株洲市 23270 元，湘潭市 21118 元，醴陵市 11222 元。 （引自国家统计局 2005 年公布数据）其中，尤其本市消费能力较强，2004 年长沙市城市居民人均可支配收入突破万元大关，达 11021 元，在全国省会城市排第 6 位（引自长沙市统计局公布数据） ，而且本市大型企业众多，比如三一重工、远大集团、长沙卷烟厂、高新技术开发区众多合资企业等都是本项目以后的会议度假消费的群体。3.3.3省总工会下的工业企业客源我们将继续接待省总工会下的工业厂矿
12、企业的广大疗养客源。全省有 800多万职工的疗休养和亚健康检测客源，2004 年职工疗养院被授为全国劳动模范疗休养基地。3.3.4来长沙市旅游观光的湘、赣、鄂、皖、川、桂、贵、粤等省游客和本省市县（区）及周边省市县（区）的行政、商贸和会议接待。3.3.5、日、韩游客每年有 80 多万人次专程到湖南张家界旅游，生态温泉产品非常受欢迎，目前多家家旅行社正与我们联系作为重点线路景点。4 4、超越前卫的投资理念、超越前卫的投资理念我们本着“不求最多，但求最好”的项目建设原则，循序渐进，滚动发展。根据全国各地大造温泉健康旅游的成功经验,广泛吸取其长处,争取规划做到一流，方案做到独特，设计做到振撼，流程做
13、到合理，管理做到精细，服务做到入微。真正打造成为中国顶尖、世界最好的温泉。6二、解决当地劳动力就业二、解决当地劳动力就业本项目无论在建设中还是在建成后，项目组成能解决周边普通劳动力 2000人左右的就业问题，带动宁乡县及灰汤镇 5 万人左右从事绿色环保食品的种、养、加工等配套经营及服务，并促进相关产业的迅速发展。按照温家宝温家宝总理十届人大四次会议报告中“积极发展旅游、文化、健身等积极发展旅游、文化、健身等服务性消费。服务性消费。 ”的精神，因此，本温泉旅游项目扩建开发是可行性的。第三章第三章 项目交通情况（见附件）项目交通情况（见附件）第四章第四章 项目组成项目组成一、扩建开发整体思路一、扩
14、建开发整体思路以仙沐公司整体开发建设温泉度假的经验和优势，结合本项目特色，打造“中国潇湘第一泉” ，国家 AAAA 旅游景区。项目的建设强调突出特色：将水文化（灰汤温泉） 、自然资源（山水依托，古树参天） 、人文资源（湖湘文化，伟人故里） 、组合园林风格、田园风光与休闲、娱乐、度假紧密结合，融为一体，按照健康旅游的组合理念，创造“人文、自然、健康、和谐”的完善统一，通过特色休闲基地的建设，从而最大程度地给顾客在视觉上和切身感受上以回归自然、享受自然、回归水源、亲近水源的意境。首期建好大众大型室内、露天温泉区，配套五星级酒店及会议中心、生态商务别墅；后续分期建设钻石超五星级酒店，产权式别墅，五星
15、服务的亚健康检测中心，金卡高档 VIP 温泉会所，大型游乐设施，高尔夫练习场及球场等等。陆续把仙沐温泉打造成灰汤国际旅游度假城。二、项目组成二、项目组成1、综合服务区占地面积约 45000 M2包括：五星级酒店、接待服务中心大楼、大型生态停车场等；72中心温泉区占地面积约 40000M22.1 大型室内内热带雨林 SPA 馆占地面积约 2300M22.2、东方神韵综合 SPA 区占地面积约 8000M2包括:民俗温泉区、名泉区、神泉区、圣泉区等；23、西方经典温泉区占地面积约 6000M2包括：日本 SPA 区、韩国 SPA 区、欧洲罗马大浴场、奥地利溶洞泉、土耳其浴、芬兰浴、死海漂浮浴等；3
16、玛雅水城区占地面积 7000M2包括：大型海浪池、漂流河、螺旋滑道组合、滑梯组合、戏水中心等；4情侣 VIP 木屋温泉区占地面各积 4000M25商务别墅区建筑面积 6500M26特色农庄及水上垂钓区总占地面积约 10000M27、全国劳模疗休养楼、省级劳模疗休养楼建筑面积 3300M28亚健康检测中心、职工医院、门诊楼建筑面积 6000M2 9、高尔夫练习场占地 30000 M2 合计项目总投资人民币 300000000 元，大写：叁亿元整二、规划指标二、规划指标1规划用地总面积：100 万 M2，其中首期扩建开发土地面积 200 亩，第一期已征地 163 亩。2建筑物容积率：小于 13建筑物密度：小于 25%4建筑物限高：小于 30 米5绿化用地：不小于 55%第五章第五章 项目定位及文化定位项目定位及文化定位8一、项目定位一、项目定位定位原则：突出个性，适应市场定位：集休闲、娱乐、康体、生态为一体美化真山真水，精练成为文化温泉，生态温泉，环保温泉。结合当地的自然
