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1、 China Index AcademyChina Index Academy 当前房地产市场形势分析及未来展望当前房地产市场形势分析及未来展望 中国指数研究院中国指数研究院 2013年年5月月 1 目录目录 一一、当前形势：价格涨幅缩小、当前形势：价格涨幅缩小，成交高位成交高位回落回落 二、未来展望：从二、未来展望：从紧紧政策继续，城市分化加剧政策继续，城市分化加剧 2 国五条及细则：国五条及细则：调控政策细化升级，稳定预期调控政策细化升级，稳定预期 2月月20日日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署继续做好房地产市场调研究部署继续做好房地
2、产市场调控工作控工作，提出调控的五项措施提出调控的五项措施，业界称为业界称为“国五条国五条”。随后随后3月月1日日，国务院办公厅发布国务院办公厅发布关关于继续做好房地产市场调控工作通知于继续做好房地产市场调控工作通知【国办发国办发201317号号】，对此前国务院常务会议提对此前国务院常务会议提出的出的“国五条国五条”进行进一步细化进行进一步细化。 1、完善稳定、完善稳定 房价工作责任房价工作责任 制制 2、坚决抑制、坚决抑制 投机投资性投机投资性 购房购房 3、增加普、增加普 通商品住房通商品住房 及用地供应及用地供应 4、加快保障、加快保障 性安居工程性安居工程 规划建设规划建设 5、加强市
3、场、加强市场 监管监管 3 数据来源：中国指数研究院分析预测数据来源：中国指数研究院分析预测 地方细则：地方细则：具体方面各有侧重，北京最为严格具体方面各有侧重，北京最为严格 根据根据“国五条国五条”细则细则，“各直辖市各直辖市、计划单列市和省会城市计划单列市和省会城市（除拉萨外除拉萨外）”已公布细则已公布细则或房价控制目标或房价控制目标（原文为一季度末公布房价控制目标原文为一季度末公布房价控制目标）。在众多城市中在众多城市中，北京市出台的细则北京市出台的细则篇幅最长篇幅最长，目标最为明确目标最为明确，而且地税局对而且地税局对“20%个税个税”如何执行单独出台了政策如何执行单独出台了政策（参考
4、参考2006年年、2007年国税局相关规定年国税局相关规定），调控力度最为严格调控力度最为严格。4月月7日日，北京明确二套房的公积北京明确二套房的公积金和商贷首付要求提高至金和商贷首付要求提高至70%。 图：北京细则主要内容图：北京细则主要内容 房价控制房价控制 目标目标 与与 2012 年 价年 价 格相比保持稳格相比保持稳 定定。 降低自住型、 改善型住房价 格。 限购限购 无住房本市户无住房本市户 籍成年单身人籍成年单身人 士限购士限购1套套。 限贷限贷 暂停第三套及暂停第三套及 以上住房贷款以上住房贷款 发放发放。 进一步提高第进一步提高第 二套住房贷款二套住房贷款 的首付款比例的首付
5、款比例。 税收税收 推进存量房交 易计税价格动 态调整。 二手房交易过 程中能核实房 屋原值的按照 个人所得20% 计征；不能核 实的，依法按 照核定征收方 式计征；满五 年唯一免征。 增加供应增加供应 计划供应住房 用 地 1650 公 顷。 增加自住型、 改善型住房的 土地供应。 保障房保障房 建设建设 建设筹集16万 套，竣工7万 套：二季度前 完成手续，落 实财政资金， 三季度确保项 目开工建设。 年底前，将符 合条件、有稳 定就业的来京 外来务工人员 纳入公共租赁 住房保障范围。 市场监管市场监管 提高商品房预提高商品房预 售许可门槛售许可门槛， 具体办法由市 住房城乡建设 部门另行
6、制定 并发布。 对报价明显高报价明显高 于项目前期成于项目前期成 交价格和周边交价格和周边 在售项目价格在售项目价格 且不接受指导且不接受指导 的商品房项目， 可暂不核发预暂不核发预 售许可证书或售许可证书或 暂不办理现房暂不办理现房 销售备案销售备案。 房价目标房价目标 最为明确最为明确 限购门槛限购门槛 再度提高再度提高 明确提高明确提高 二套房贷二套房贷 明确个税明确个税 征收方法征收方法 严格监督严格监督 预售价格预售价格 4 近期政策近期政策：后“国五条”时期，热点城市各出后“国五条”时期，热点城市各出 措施保平稳，房产税扩容预期增强措施保平稳，房产税扩容预期增强 北京北京、广州相继
7、出台措施广州相继出台措施，进一步完善国五条细则进一步完善国五条细则。4月月，继地税局强调严格继地税局强调严格20%个税征收个税征收方方针后针后，北京市相继将公积金北京市相继将公积金、商业贷款购买二套房的首付比例提高至商业贷款购买二套房的首付比例提高至70%，利率按利率按1.1倍计算倍计算。广广州市州市国土国土房管局要求房管局要求住宅预售住宅预售价格须价格须网上申报网上申报，对于价格对于价格过高且不接受指导的过高且不接受指导的，将与将与北京北京、上海上海类类似似，暂停暂停发放预售许可发放预售许可。此外此外，杭州杭州、苏州相继采取收紧苏州相继采取收紧公积金公积金贷款措施贷款措施。 近期近期，关于关
8、于扩大房产税试点扩大房产税试点范围范围以以巩固前期调控巩固前期调控成果成果、防止防止房价大幅度反弹的呼声见涨房价大幅度反弹的呼声见涨，扩围扩围传言也频频传言也频频出现出现，有有媒体称杭州媒体称杭州、深圳等可能成为第二批试点城市深圳等可能成为第二批试点城市，但但随后国税总局和国务院法制随后国税总局和国务院法制办均对此传闻办均对此传闻予以否认予以否认。 北京北京 4 月 1 日， 北京市地税局发布 关于个人转让住 房所得征收个人所得税问题的问答；规定无 法核实原值的房屋按核定征收率 1%计算； 4 月 7 日，北京提高二套房贷首付比例至 70%； 媒体消息，北京正在研究限价房序列管理的具 体细则。
9、 广州广州 4 月 22 日，广州市国土房管局关于落实广州市房地 产市场调控政策加强房地产市场监管的通知 ： 要求住 宅预售价格 24 日起需网上申报。 图：北京、广州进一步完善国五条细则图：北京、广州进一步完善国五条细则 4 月月 23 日日 媒体报道媒体报道 杭州市杭州市 5 月起开始征收月起开始征收。上报方案：房产税从家庭 第二套住房起征，存量房免征其中，人均 60 平方米 以上的普通住宅的拟征税率为 4。 ，豪宅的拟征税 率为 8。 深圳、北京深圳、北京等一线城市以及杭州杭州等部分二线城市已 将房产税改革试点方案上报至中央政府。 4月月23-24日日 政府部门政府部门 辟谣辟谣 国税总
10、局国税总局：目前暂无出台房产税试点通知 国务院法制办：国务院法制办：未有城市上报房产税试点的申请 图：关于房产税试点范围扩大的报道图：关于房产税试点范围扩大的报道 5 2013年年4月，月，全国全国100个城市个城市住宅平均价格为住宅平均价格为10098元元/平方米平方米，环比上涨环比上涨1.00%，涨幅略微收涨幅略微收窄窄0.06个个百分点，连续百分点，连续第第11个月环比个月环比上涨上涨；同比同比涨幅为涨幅为5.34%，较上月扩大，较上月扩大1.44个个百分点，百分点，连续连续第第5个月个月上涨上涨。 其中其中76个城市价格环比上涨，个城市价格环比上涨，24个城市下跌个城市下跌，上涨的城市
11、比上月减少，上涨的城市比上月减少8个。个。 北京、上海等十大城市住宅均价为北京、上海等十大城市住宅均价为17023元元/平方米，环平方米，环比上涨比上涨1.31%，同比上涨，同比上涨7.89%，连续，连续第第6个月同比上涨个月同比上涨。 新房价格：新房价格：百城住宅百城住宅均价环比涨幅略有收窄，上均价环比涨幅略有收窄，上 涨城市减少涨城市减少 数据来源：数据来源：CREIS中指数据、中指数据、 图：图：2010年年6月至今百城新建住宅均价及环比涨跌幅月至今百城新建住宅均价及环比涨跌幅 注：注：2012年年12月起，百城指数按完善后的规则进行编制，历史数据已作更新。月起，百城指数按完善后的规则进
12、行编制，历史数据已作更新。 0.75%-0.67%-0.46%1.09%0.95%1.06% 1.02%1.41%0.93% 0.77%0.68%0.70%0.49% 0.38% 0.07%-0.04%-0.33% -0.55%-0.30%-0.16%-0.43%-0.32%-0.38%-0.66%0.29%0.37%0.29%0.27%0.13%0.41% 0.23%1.00% 0.83%1.06% 1.00%-1.0%-0.5%0.0%0.5%1.0%1.5%2.0%8200840086008800900092009400960098001000010200元元 / 平平 方方 米米百城均
13、价(左)环比(右)6 根据中指根据中指数据城市版监测数据城市版监测： 2013年年4月月，50个代表城市住宅个代表城市住宅成交量成交量为为2550万万平方米平方米，相相比比3月高点回落月高点回落18.2%（小于小于2010年年国十国十条之后的降幅条之后的降幅），同比仍增长同比仍增长33.8%，较去年月均水较去年月均水平高出平高出10%。具体来看具体来看，北京北京、上海上海、厦门等城市环比降幅均超过厦门等城市环比降幅均超过40%，其中北京达其中北京达52%。 图：图：2010年以来年以来50个代表城市月度总成交量走势个代表城市月度总成交量走势 数据来源：数据来源：CREIS中指数据，中指数据，
14、注：一线包括北京、上海、广州、深圳4个城市；二线包括天津、重庆、杭州、武汉、大连、苏州、厦门、成都、南京、三亚、贵阳、温州、哈尔滨、海口、 长春、合肥、青岛、福州、西安、南宁、郑州、沈阳、无锡、长沙、南昌25个城市；三线包括三明、莆田、中山、惠州、淮安、肇庆、汕头、镇江、绍兴、 衢州、韶关、包头、佛山、徐州、唐山、铜陵、泸州、宿州、东莞、扬州、南通21个城市。 新房成交：新房成交：受政策影响成交有所回落受政策影响成交有所回落，但仍高但仍高 于去年月均水平于去年月均水平 2112 1795 2311 2476 0500100015002000250030003500万万 平平 方方 米米月度成交
15、面积年度月均成交面积2010年4月，“国十条”出台 成交量回落38%2013年3月末，地方“国五条” 陆续出台，成交量回落18.2%7 新房供应：新房供应：新增供应同环比均有所增长，销供比新增供应同环比均有所增长，销供比 普遍回落普遍回落 2013年年4月月，20个个主要城市主要城市新批上市新批上市面积环比增长面积环比增长26%，同比增长同比增长8%，为为1515万平方万平方米米，处于近年较高水平处于近年较高水平。其中其中，北京环比增长北京环比增长24%，武汉环比增长近武汉环比增长近2.8倍倍，增幅明显增幅明显。 代表城市销供比普遍回落代表城市销供比普遍回落。其中武汉销供比由上月的其中武汉销供比由上月的3.2大幅降至大幅降至0.77，北京北京、大连大幅大连大幅回落至回落至1.41和和0.87，上海上海、天津天津、沈阳等城市也出现不同程度回落；苏州和杭州略有提高沈阳等城市也出现不同程度回落；苏州和杭州略有提高。 图：图：2010年年至今至今主要主要城市新批上市面积走势城市新批上市面积走势 数据来源：数据来源：CREIS中指数据中指数据， 注：重点城市一共20个，其中一线包括北京、上海、广州、深圳4个城市；二线包括杭州、武汉、南昌、苏州、大连、重庆、天津、长沙、无锡、沈阳、 郑州等11个城市；三线城市包括铜陵、东莞、
