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1、招商联合开发方案联合开发充分利用合作双方或各方的资源优势，通过优势互补在合作中充分实现各方利益的最大化，在开发中利益分享、风险共担的良好机制，但是，联合开发的周期漫长、内容庞杂等特点，使得联合开发的风险愈加体现出来，投资方的风险控制和利益保障是合作的重点之处，招商联合开发方式如下方案，一、联合开发的方式方案一、以变更土地使用权方式此方案是将土地登记的使用权人变更为投资方名下，由投资方主导开发事宜的方式。投资方可以充分控制项目开发过程中的风险，并能保障投资成本和利润的顺利回收，供地方也可按约定取得既得利益，但是，该方案开发的投资较大，由于土地开发牢牢控制在投资方，其开发运作消耗的财力和精力较大，
2、联合开发过程中所产生的运作风险需要进一步控制。方案二、投资方作为共有权人方式此方案是将土地登记的使用权人变更为双方名下，双方共同出资、联合开发的方式。双方以共同名义取得土地使用证，即该权利为双方共同共有或按份共有，共同取得立项和规划部门出具的规划用地条件，双方的合作基础是共同出资，共同管理，共同决策（或按出资比例），此种合作方式将土地变更为共有，进一步保障投资方的利益回收，其关键在于双方的日常管理和决策，比如双方应制定日常的人员配置任用制度、财务制度、重大事项的决策制度。该种开发模式是人合形式，双方合作的当事人在合作中往往具有决定性作用，否则双方的合作很难进行。方案三，一方出地，另一方投资方式
3、此方案是在不改变土地使用权人基础上的合作方式，投资方只是提供项目所需资金、技术等支持，其付出的精力较少，该方案主要建立在投资方对供地方的高度信任，但对于投资方的风险较大，项目的运作无法控制，有可能基于供地方资金和管理欠缺而成为烂尾，为了确保投资方的利益，若使用此方案运作，需要供地方提供相应第三人担保，或在土地上设立抵押权利，若出现合作风险，则投资方可以抵押权对投资所产生的债务优先受偿，最起码可以取得与投资等值的土地，避免投资无法收回的局面。二、需要注意的问题：1、项目工程预算与风险分析就是在审查开发商提供的项目相关资料时，一定要仔细分析和计算整个项目最终需要的工程预算（分可行性研究投资估价、初
4、步设计的概算、施工图设计预算、合同实施的结算造价和竣工验收的决策造价 5 种类型），准确掌握项目预算金额，分析所投资的金额占总预算的比例，把握投资额能否将该项目完成，即便是合同约定不需投资方负责募集短缺的资金，但在开发商表示无法募集到时，该工程的工期必然会受到严重的延期，而作为投资者，当然是追求资金回笼越快越好，因此，工程预算是对项目风险分析的重要环节。2、合作项目资金监控问题 资金监管是合作中很重要的问题之一，这主要涉及如何保障投入项目中的资金真正应用到项目开发中去，而不被对方私下挪用或者用于其它目的。这是合作方最关心的问题，也是比较难以控制的问题，尤其在投资方没有决策权时。一般地说，在对某
5、项目决定进行投资时，都会要求对方提供详细的最新的且经过法定审计事务所审计过的财务报表，从而来掌握该项目的债权债务关系，但该报表只表明投资前的债权债务，而无法解决对注入资金后的资金流向监控问题。操作中，常常是让对方列出财务计划，由投资方直接将资金拨付到应付项目的第三方，实行财务的无缝对接，避免资金被挪作他用，并且，投资方应派财务人员入住监控，双方建立共同帐户，对资金进行监管，或者说约定资金分阶段注入，但这行为并不能根本解决问题。比较妥当的办法应是：审查该开发商是否存在不良记录、是否有诉讼或其它争议纠纷、开发商的主要投资人的为人品德、该项目的市场销售预测是否乐观等角度来分析。3、注重利润分配方案在
6、进行风险分析和资金监控的基础上，其最重要的环节就是利润分配方案，利润分配方案，实践中主要采用以下方式：1）、实物分配一方出资，一方出地的模式中，双方采取实物分配的较多，以土地出资的一方通常不参与日常的经营、管理、决策，仅以土地出资为限，不承担其他任何责任，待项目竣工后，按照双方的约定的方式分配。该种合作模式双方的权利义务关系明确，对双方来说风险相对较小，容易取得预期的合作效果。该种合作模式适合于规模较大的房地产公司，是一种较为理想的合作模式，但是，双方约定的实物分配方案应当细化，不要出现模糊不清的条款：如楼盘经竣工验收后，根据双方投资比例按建筑面积进行分配。会存在许多方面的争议：建筑面积的价格
7、因所处的层数、朝向等不同而是不同的，由于没有明确约定，则在实际分配时必然会引起诉争；其次，该建筑面积是以核准的规划设计面积为准，还是以实际竣工的建筑面积为准？再次，该建筑面积是只指该项目的销售建筑面积还是包括公摊建筑面积在内？尤其在计算商住混合楼的公摊面积时，该系数是有明显区分的。因此，实物分配方案应当将投资方取得的房产层数、朝向、面积（是否包括公摊）等表述清楚，能细化的尽量细化到位，这样才能使投资利益最大化。2）、利润分成双方按照出资比例进行利润分配，这种分配方式合作起来比较复杂，双方在合作中容易产生矛盾，需要有很好的制度加以约束双方的行为，保证合作的顺利进行。这种合作方式在最后的决算和利润
8、分配过程中产生纠纷的可能性极大，因此，采用这种模式的合作，应当特别谨慎。碰到这样的条款：双方按利润的一定比例分成，由于约定不明、利润计算方法不一，最后酿成纠纷；一方违约，应承担另一方的所有经济损失，这样的约定等于没有约定，一旦出现违约，则必然会陷入到大量的艰难举证和漫长的诉争困境中去；再如，如果合同中没有约定预期保障机制，那么，在履行过程中，明知对方存在违约行为，但如无法确凿举证，仍然无法预期保障自己的利益。3）、出资一方享有租赁权此种合作模式主要由投资方进行项目的全程投资，土地出资的一方通常也不作其他的投入，该项目的所有前期手续均是土地出资一方的当事人，风险完全在投资一方，待项目竣工后，对方
9、将整个楼盘或部分楼盘租赁给投资方，由其享有一定期限的租赁使用权，当然，投资方也不需要在现实的支付货币租金。此种模式类似于将自己的资金投入到别人的项目中，应由对方向其提供担保，最大程度的减少风险。综上所述，联合开发方案注重的是前期风险控制和可行性分析，而联合开发过程中的出现的细节问题需要跟进，及时发现及时处理，因此，联合开发的前期注重方案，中后期注重细节，这样才能切实维护自身利益。三、联合开发的管理机构1、组建联合管理机构。即合作双方各自派遣若干人员组成联合管理机构。其职责是协调双方的关系，对合作中的重大事项作出决策，具体运作开发项目。联合管理机构与项目公司的最高区别在于它仅作为内部机构，并非独
10、立民事主体，不具有缔结合同等民事权利能力，也不能对立承担民事责任。按照合同的约定各自独立履行义务。这种方式主要使用于相对简单的项目。2、不成立联合机构。四、项目合法性考察：这是介入项目中首要需要解决的法律问题。一个项目的成立与开发要受到法律保护，必须满足：一有通过出让取得的国有土地使用权；二双方至少一方具有房地产企业开发资质；三有该项目已经相关主管部门的行政批准。具备了以上条件，则可以说明该项目的主体是合法的，受法律保护。 五、房地产项目开发主体问题考察：（一）审查项目开发的真正法人主体与审批文件中的法人主体是否相吻合。（二）审查投资的项目与实际建造的项目是否吻合。（三）审查开发商与建筑商或监
11、理单位的关系。有的开发商往往与建筑商或监理单位关系密切或者说背后的投资者为同一人。显然，存在这样的关系，则该项目的投资额就无法事先准确预算或者说用合同就能约束的。五、合作形式的选择：A、联合开发：指由两个投资主体共同对项目进行投资建设，项目立在双方名下，由双方共担风险的开发模式。根据双方的出资情况又可分为以下两种开发模式：（一）双方联合报建、共同出资。双方以共同名义通过公开出让方式或其他方式取得土地使用权，以双方共同名义取得土地使用证，即该权利为双方共同共有或按份共有，共同取得发改委的立项和规划部门出具的规划用地条件。双方的合作基础是共同出资，共同管理，共同决策（或按出资比例），此种合作的关键
12、在于双方的日常管理和决策，比如双方应制定日常的人员配置任用制度、财务制度、重大事项的决策制度。该种开发模式是人合形式，双方合作的当事人在合作中往往具有决定性作用，否则双方的合作很难进行。从合作的最终分配方式来看可以有两种方式：1、利润分成方式。2、实物分配。双方在楼盘竣工后，按照各自的出资比例，分配已经建成的商品房，该种分配方式简单易行，采用此种模式，该种合作模式中比较鼓励的一种，容易取得较好的结果，避免了因结算中产生矛盾，导致分配不能或无法达成最终的双方满意分配结果。但如规划变更，如事前无明确约定，也容易产生纠纷。（二）一方出地，一方出资的联合开发。 该种合作模式主要适用于一方为在计划经济年
13、代拥有大量土地的国有企业，另一方是拥有资金和开发实力的房地产开发公司之间。拥有土地的一方以其享有使用权的土地作为出资，不在投入任何资金，而资金的投入和前期手续的办理，以及整个项目的管理和施工建设全部由开发公司负责。按照分配方式，可分为以下三种：B、组建项目公司由合作双方作为公司股东，共同组建项目公司来完成某个项目的开发。在合作开发协议中对开发模式、合作开发各方的投资回报的方式及风险的承担、资金监管、双方的权利与义务、违约责任等做出明确约定，尽量避免纠纷的产生。实践中这也是一种不错的合作模式。六、房地产合作项目资金监控问题：资金监管是合作中很重要的问题之一，这主要涉及如何保障投入项目中的资金真正
14、应用到项目开发中去，而不被对方私下挪用或者用于其它目的。这是合作方最关心的问题，也是比较难以控制的问题，尤其在投资方没有决策权时。一般地说，在对某项目决定进行投资时，都会要求对方提供详细的最新的且经过法定审计事务所审计过的财务报表，从而来掌握该项目的债权债务关系。但该报表只表明投资前的债权债务，而无法解决对注入资金后的资金流向监控问题。实践中，常常是一方派财务人员入住监控，双方建立共同帐户，对资金进行监管，或者说约定资金分阶段注入，但这行为并不能根本解决问题。比较妥当的办法应是：审查该开发商是否存在不良记录、是否有诉讼或其它争议纠纷、开发商的主要投资人的为人品德、该项目的市场销售预测是否乐观等
15、角度来分析还有一点，就是在审查开发商提供的项目相关资料时，一定要仔细分析和计算整个项目最终需要的工程预算（分可行性研究投资估价、初步设计的概算、施工图设计预算、合同实施的结算造价和竣工验收的决策造价 5种类型），七、审查房地产项目的当地政府态度：这实际上是开发商是否可以利用政府的支持或消极态度来合理避免政策性损害或争取政策性利润。因为在我国，由于各地区的发展差异大，中央政府对房地产开发的管理只是作了一般性规定，而更多的具体实施细则是授权当地政府制订的，这就是所谓的政府潜意识规则。比如说对于房地产项目的超面积处理，不同城市有不同的规定。而实际上，许多地方政府没有此类明文规定，如果是超面积，只要缴
16、纳相关费用或罚款后即可成为合法的建筑面积。房地产项目合作开发合同书范本 司于年 03 月日就项目地块转让签订了土地使用权转让合同(以下简称土地使用权转让合同);为了促进市建设、发展，合理开发利用土地，尽快实现土地的经济效益与社会效益，明确合同当事人双方的权利义务，公司两方本着真诚合作、平等互利的原则，经友好协商，就合作开发项目有关事项达成如下协议，以咨共同遵守。 第一章合作双方 第一条本合同的双方为: 厦门公司(以下称甲方) 法定代表人: 住所: 厦门有限公司(以下称乙方) 法定代表人: 住所: 第二章合作项目概况 第二条合作项目名称为项目(以下简称该项目);该项目地块面积亩，容积率，总建筑面积、建筑密度、绿地率按控规指标确定。 第三章成立合作公司 第三条甲、乙双方于本合同生效后，就该项目依据中华人民共和国公司法及中华人民共和国公司登记管理条例及其他有关法律法规的规定设立项目公司，公司名称为，(以下简称合作公司)，合作公司的法定地址为，合作公司负责该项目的开
