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1、同泽园 底商业态定位建议方案 社区 ，以人群聚集为首要特征。商业。从事商品流通的行业。 社区商业 ，是以 一定地域居住区 为载体，以 区域内社区群众 为主要服务对象，以 便民利民 为宗旨，以 不断提升居民综合生活质量和提高社区归属感 为目标，通过各种商业业态、商业业种和商业功能的集聚，提供日常物质生活、精神生活需要的商品和服务的属地型商业。 社区商业的概念 地域性，以居住区为载体，不具备广域性和辐射性。 目的性，以提高居民生活质量、满足居民综合消费为目标。 多样性，集购物、休闲、娱乐、餐饮、服务多种功能于一体。 社区商业是城市商业空间中不可或缺的一个重要层次 且具有缓解城市压力的功用。 社区商
2、业的特征 社区档次 地域 容积率 居住人群 建筑品质 商业配套 豪华社区 地段稀缺 交通便捷 环境易居 低 高收入、高知识、 高知名度人群构成 别墅、低层高品质建筑 为主，设施高档 会所式配套 基本无商业设施 高档社区 地段优异 交通顺畅 环境易居 较低 高收入、高知识 群体构成 中低层高品质建筑为主 设施高档 满足日常生活需求， 提供个性化消费 和多元化服务 中档社区 地段平庸 交通可达 环境普通 较高 中高收入群体构成 以中高层建筑为主 设施普通 满足日常生活必要的商品及便利服务 低档社区 地段较差 交通不便 环境不佳 高 中低收入群体构成 建筑样式普通 基础设施 保障基本生活需求，提供必
3、须生活服务 社区商业可依据多种不同标准进行分类 分类一 社区商业的分类 分类二 分 级 指 标 业态组合 商圈半径 服务人口 商业面积 必备型业态 指导型业态 社区商业中心 3公里 109菜市场、大众餐饮、大众理发、大众沐浴、维修、废品回收 购物中心、百货店、大型超市、超市、生鲜食品超市、便利店、食杂、中西药、日用百货、家庭用品、服装鞋帽、纺织品、钟表眼镜、五金、家电、建材、书店、音像、美容美发、彩扩、休闲、文化娱乐 居住区商业 3邻里生活中心 根据社区档次不同要求不同 （见下页） 街坊商业 社区商业的分类 类型 业态举例 说明 基础配套型 菜市场、大众餐饮、大众理发、大众沐浴、维修、废品回收
4、 便利店、食杂、面包房、中西药、书报、餐饮、美容美发、洗染 以满足基本生活需求为目的 品质提升型 菜市场、超市、大众餐饮、大众理发、大众沐浴、维修、废品回收 、百货店、大型超市、生鲜食品超市、便利店、食杂、中西药、日用百货、家庭用品、服装鞋帽、纺织品、钟表眼镜、五金、家电、建材、书店、音像、美容美发、彩扩 吸引客流，丰富业态，提升社区品质 社区商业的业态类型 与本案的结合分析： 本案住宅规模 4000户 总体量约为 37万平方米 按每户（三个人） 本案社区居住人口规模 约能容纳人口 12000人 邻里生活中心型社区商业 其他须考虑因素： 1、投资性购房行为影响入住率 2、集中商业部分对本案业态
5、选择的影响 定位 以多种功能业态保障本社区居民基本生活需求 ,为本社区居民提供便利、必需的生活服务 社区商业发展前景 社区商业是随着城市形态发展而必然出现的商业形态。据有关专家预测称，在未来的 10年中，我国社区商业的消费将占全社会商业零售额的 1 3。 在欧美发达国家，社区商业早已成为居民综合消费的载体，已占社会商业支出总额的 60。可见， 社区商业在我国尚处于起步阶段，但市场仍方兴未艾，因而有着潜在的巨大商机。 商业规划原则 根据各业态的经营特点，对于位置的要求也不尽一致。从方便居民生活及合理分配资源的角度出发，应该要注意的基本原则有以下几点： 在商业布局时，可优先考虑体现居民生活便利的业
6、态，如超市、服务配套类和便利店等业态的位置，既方便社区及周边居民的消费，又兼顾龙头商家对其它小商家的带动作用； 餐饮等业态有噪音、卫生等问题，在规划业态时应避免影响到社区居民的正常生活； 对位置要求不高的业态可规划于相对较偏的位置，如装饰公司、美容但必须预留良好的展示面。 多数住宅底商位于两个地块的中间位置，规划中商业是集时尚购物、餐饮、娱乐、情景体验与一体的商业街。底商要充分利用今后两个地块中部为两个小区主入口使得对客流的强大拉动，同时服务于北侧住宅项目的常住居民以及现有小区的居民。 同泽园底商，属于典型的社区底商商业，东西区商业融为一体，互为补充，商业以品牌零售、餐饮、娱乐为主， 底商以社
7、区配套为主，形成特色的商业街区 ，将会成为苏家坨地区商业的新坐标。 商业定位 业态规划 社区商业应本着以人为本的原则，在满足人们基本生活消费服务方面将逐步完善功能： 1、具备购物功能，能提供主、副食品，生活日用品 ； 2、具有修理服务功能，满足社区居民日常用品修理的需要 。 3、具备综合服务的功能，房产中介、社区居民理发、洗衣熨衣、服装加工、彩扩等全在社区完成 ； 4、具备家政服务的功能，社区能帮助居民雇佣小时工、请保姆、家教等 。 业态规划上，确定为零售及服务性业态， 在建筑上不能提供餐饮服务功能，将限制餐饮业态 ，有效保护住宅客户的居住环境。 楼号 商铺号 一层 总面积 1# 1 001
8、1 002 1 003 1 004 1 005 面积合计 商业体量盘点 1#楼底商 商业体量盘点 5#楼底商 楼号 商铺号 一层 总面积 5# 5 001 5 002 5 003 5 004 5 005 面积合计 商业体量盘点 6#楼底商 楼号 商铺号 一层 总面积 6# 6 001 6 002 6 003 6 004 6 005 面积合计 商业体量盘点 12#楼底商 楼号 商铺号 一层 总面积 12# 12 001 12 002 12 003 12 004 12 005 面积合计 商业体量盘点 17#楼底商 楼号 商铺号 一层 总面积 17# 17 001 17 002 17 003 17
9、004 17 005 面积合计 商业体量盘点 22#楼底商 楼号 商铺号 一层 总面积 22# 22 001 22 002 22 003 22 004 22 005 面积合计 楼号 商铺数量 实际使用面积 商铺结构构 主力面积 1# 5# 6# 12# 17# 22# 合计 商业体量盘点 总体量 满足本社区居民 便利 生活消费。 要与社区 基本配套服务 相结合，如银行、邮局、医院等。 业态组合要丰富 ，以满足消费者不同层次的需求。 与会所和集中商业的业态要有所差异，避免重复。 适当作一些特色 目的性业态 ，以便在初期培育项目人气。 不破坏居住环境，保持 居住区不受打扰 。 业态组合及配比原则： 业态组合及配比建议 生活用品小型便利店：主副食、粮油、蔬菜、熟食等 美容、美发礼品、烟酒、等 中型连锁餐饮 业态布局建议 租金： 根据市场调研情况建议本地块租金均价为 /天， 5年后 随商业的繁荣，一层租金均价将达到 1元 / /天以上，租金均价达到 2元 / /天以上。 三、价格建议 ND
