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1、房地产抵押贷款的风险控制研讨房地产抵押贷款的风险控制研讨房地产的趋势论证一下啊目前公司已经 同意放贷的 21 个房地产贷款融资项目中， 房产产权抵押 9 个，土地使 用权抵押项目 6 个，在建工程抵押项目 6 个； 一. 影响“当物”的价值的风险因素(一) 房产抵押 产品形式：住宅 商业（写字楼、商场、底店） 公共服务设施的产权 独立产权（可分割的如商场） 、 硬通货（很好的流动变现能力） 易处置（抵押物处置房价卖不上去、出售时机受限、急于出手） 区域性、 租赁合同 影响变现能力、 使用年限 影响价格 每个抵押物又有的他的特性（配套要交用的 产权转移的 非商业用途 不能取得产权证 或 取得产权
2、证而不能在市场交易的）：是否为硬通货 能流通的 易变现的 湖南长沙项目比较特别： 怎么调查？房管局(二) 土地抵押 1.土地性质：村属、个人宅基地、工、农业、科研、教育、军产用地等，产权要清 晰 2.拆迁，非常敏感 3.生地，没有达到“七通一平”大市政的规划 4.土地出让金未交清 5.出让年限 6.长时间未开发 即将收回 7.地下有文物、管线、军缆线 污水管线等 (三) 在建工程抵押 前提“五证”齐、基本达到交房标准的前提下可做， “开发贷” （类似于四证齐的在建工程抵押类似银行） ，风险比较大，暂不考虑的。但是在我们公司中不愿和在建工程的房地产企业合作 也就是说不愿意和开发贷的企业 合作 即
3、使合作也是用别的项目的土地或房产抵押 在组合本项目的“四证”单纯的四 证不予以贷款 更愿意找更优质的项目 更优质的客户另外目前融资的渠道 哪些？银行 股市 信托 典当 和委托贷款 低息借贷等 二. 折当率合理三. 四. 还款来源可靠“坚持走房地产行业融 20 年不动摇” 为什么要进入房地产行业？ 行业有什么特点？房 地产是个资金流需求比较大的行业 他的资金运用又是在很短的时间内需要大量的资金 可 以再发展 20 年 目前，全国房地产企业几万家 我们的机会 但是多数是有地没有钱大势 很好 房子买好了 就可销售回款 这是现在很多行业所不具备的 而且房价在不断的上涨房地产的特点：为什么我们的审批的通
4、过率低？我们作为所站的角度：客户的角度 行业典当的角度 公司 对于项目的风险控制点 最后你拿什么还？ 为什么要看你的账务 为什么要多方位了解你 的公司 后期风险控制你拿到钱以后是否真正能够解决你的问题，解决你“谷底”的问题 在这个谷底 为你搭建 一座桥梁 你过去了 就开始走上升通道但是很多时候一些开发商都是项目！没有土地或房产，那怎么办？这是我们应该在做房地 产中应该探索的 创新的 怎样能兼顾到风险控制有考虑到将资金投入到房地产中 优质项目 同时做一个”资金池” 资金池中依托于一些优质的房地产项目 不能做哪些风险较大的项目 资金池中的资金就是向大众发行的信托产品 连续不断现在，我们国家这方面的
5、问题尤其突出。一方面来讲，开发商急着找钱，但是又没有太多融资渠道，除了贷款，就是一些股权投资，这还不是从公募这个渠道来的，而是一些定向募集的资金。通常，上市公司，如上市的房地产公司可以通过定向增发，配售或一些基金等等，这些手段获得资金。但是如果是非上市的房地产公司呢？除了贷款是没有其他的融资渠道的，尤其是国家规定了 35%的自由资金比例以后，它们的融资就更难了，基本是捉襟见肘。所以在这种背景情况下我才提出了能不能通过特别是产业基金这类形式来达到房地产开发融资的目的。其实有一次我跟一个美国哈佛的专门研究房地产的的教授聊过这个问题，他说，西方的国家，特别是美国也面临着这种状况。就开发来讲，除了我前
6、面提到的渠道，其他可能的方法就是私募，但是这笔钱只能用于开发，而就 REITs 来讲是不允许投资在这类风险大的项目的。美国的监管思路和我国的监管思路差别在：美国的监管当局通常是考虑到从公募或二级市场上向一般的老百姓销售的 REITs 单位跟基金单位一样,都是一个单位一个单位的，它的很多投资人都是普通的老百姓，因此不能给它增加太大的风险，所以从这个角度来说，拿老百姓的钱投资到风险大的开发项目里面风险是不可控的，所以各国的法律也都是不允许 REITs 投资到房地产开发项目中。另外一个角度来讲，也正是因为如此，就房地产开发商的资金问题，美国的监管当局要考虑一个合格投资人的问题，所谓的合格投资人不是我们的 QDII 或 QFII，它的意思是指，如果风险大的项目或风险大的企业、产业，最好是能承受风险或危险的这些人来做配对或匹配，一般的老百姓最好是匹配到那些成熟物业，可是有一部分人是经得起风险的，当然，相对来讲，他要求的回报率可能要高点，那干脆就让产业基金干这个事。所以我并不是主张把这两个市场混同起来，将私募的产业基金跟二级市场的 REITs 相混淆，其实我在很多场合都强调二者的区别，但好象大家仍没有完全理解。
