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1、全程策划工作模块全程策划工作模块工作阶段及内容工作阶段及内容工作深度工作深度主要负责部门主要负责部门 1地块环境调研报 告对项目 1.5 公里内的环境景观进行详 细的调查和列示策划部2市场调研报告对目前的经济环境、项目当地房地产 市场供求状况、项目所在区域同类楼 盘现状及客户购买行为进行调研分析策划部第第 一一 阶阶 段段3土地 SWOT 分析及 项目市场定位报告对项目地块的优势、劣势、机会和威 胁进行分析，并在市场调研分析的基 础上对项目进行市场定位策划部4项目名称及 VIS 设计项目中英文名、项目视觉识别系统设 计、营销中心及工地现场包装设计部5项目概念设计建筑概念设计、环艺概念设计策划部
2、 6项目价值判断通过对项目价值实现各要素的对比， 分析项目的可实现价值策划部7项目投入产出模 拟进行静态的投入产出模拟及敏感性分 析和风险评价策划部第第 二二 阶阶 段段8项目定价模拟对项目的均价和不同的住宅单位价格 进行模拟策划部9 入市前营销策 划报告对入市前的各种营销工作进行策划和 安排策划部、媒介 部 10项目销售进度模 拟销售节奏的策略性提示策划部11销售文件列示各种须准备的销售及法律文件列示策划部 12物业管理概念指 引与项目定位相适应的物业管理概念提 示策划部第第 三三 阶阶 段段13销售人员培训纲 要卖点荟萃及销售人员必备质素培训纲 要策划部14年度创意主题阶段性的广告创意及表
3、现主题创意部、设计 部第第 四四 阶阶 段段15系列活动策划及 广告表现营销活动的实施及广告实施策划部、创意 部、设计部、 客户部购买决策的最主要的影响因素指指 标标5 5 个最主要因素个最主要因素 A 地理位置B 市政交通便利程度C 周边生活配套完备程度（包括子女教育）D 距离上班地点的远近E 价格F 建筑风格及外立面G 户型设计及实用率H 社区内绿化及环艺规划I 物业管理及社区文化活动J 周边社区素质及空气、噪音等污染程度K 产权等法律手续的齐全L 建筑质量的保证影响购房决 策的最主要 的 5 个因素 因素M 发展商品牌和实力价值提升和实现要素对比分析价值提升和实现要素对比分析价值实现程度
4、价值实现程度价值提升和实现要素价值提升和实现要素价值权价值权 重重本项目本项目类比项目类比项目1 1类比项类比项 目目 2 2类比项目类比项目 3 3 A A、类比土地价值地段资源、类比土地价值地段资源35A-1A-1 市政交通及直入交通市政交通及直入交通 10A-2A-2 周边环境（景观、污染）周边环境（景观、污染）15A-3A-3 市政配套市政配套10B B、可提升价值比较、可提升价值比较60B-1B-1 建筑风格及立面建筑风格及立面13B-2B-2 户型户型8B-3B-3 建筑布局和环艺建筑布局和环艺13B-4B-4、小区内配套和物业管理、小区内配套和物业管理10B-5B-5、形象包装和
5、营销策划、形象包装和营销策划8B-6B-6、发展商品牌和实力、发展商品牌和实力8c c、价值实现约制因素经济、价值实现约制因素经济、 政策因素政策因素5总计总计100加权类比值加权类比值说明以上权重为参考值，实际权重须结合项目当地现实状况确定。项目类比价值计算项目类比价值计算楼盘楼盘A A权值权值B B已实现之价已实现之价 值值C C本项目可能实本项目可能实 现之价值现之价值 ABABD D本项目类比价本项目类比价 值算术平均值值算术平均值 （C1C1C2C2C3C3 C4C4）/4/4 项目所在板块项目所在板块 近期同类楼盘近期同类楼盘 均价均价C1类比项目类比项目 1 1C2 类比项目类比
6、项目 2 2C3 类比项目类比项目 3 3C4以上算术平均值 D（15）即为本项目的类比可实现价值。实现价值分析实现价值分析1、 建筑设计：相当于本地区 位同类物业平均值约 元/平方米2、 环境景观：相当于本地区 位同类物业平均值约 元/平方米3、 室内布局：相当于本地区 位同类物业平均值约 元/平方米4、 物业形象：相当于本地区 位同类物业平均值约 元/平方米5、 地理位置：相当于本地区 位同类物业平均值约 元/平方米6、 物业管理：相当于本地区 位同类物业平均值约 元/平方米7、 交通：相当于本地区 位同类物业平均值约 元/平方米8、 停车位：相当于本地区 位同类物业平均值约 元/平方米实现物业价值约为本 元/平方米内外环境（室内空间/绿化）有效完善（2%）较高的首期认购率（3%5%）配套物业和功能空间（商业/休闲空间）的充分建议（2%）营销推广的高质量保证（3%5%）物业管理水平的高素质确保（2%）物业形象的全面实施（至入伙）（3%）具有 15%-19%的升值潜力，即物业价值可达
