华清市场竞争力报告

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1、 华清园市场竞争环境报告和市场策略建议武汉开元地产信息开发有限公司 数理思维 / 科学面对地产1武汉市江岸区房地产公司武汉市江岸区中山大道 999 号敬启者：敬启者：有关：贵公司有关：贵公司华清园华清园项目项目华清园营销顾问小组进驻现场后，在详细吃透项目自身的基础上，着眼于从更宏观的市场角度来理解项目以及将项目以最优的市场角色地推向市场，项目组进行了市场调研并形成了如下的报告华清园市场竞争环境报告和市场策略建议 。该报告首先对以项目所在地为核心的周边区域的市场环境作了深度研究和评估，以便于项目下阶段的市场定位；根据区域市场状况以及武汉市同质产品的研究，对项目的市场价格策略提出参考性的意见；也对

2、项目面临的潜在竞争项目做了竞争力评估，为下阶段的营销策略提供市场依据。武汉开元地产信息开发有限公司二零零六年一月十日华清园市场竞争环境报告和市场策略建议武汉开元地产信息开发有限公司 数理思维 / 科学面对地产2目目 录录第一章第一章 区域内竞争市场研究区域内竞争市场研究一、调研范围一、调研范围/ /对象选择对象选择（一）调研范围的界定（二）调研对象的界定二、区域市场概述二、区域市场概述三、区域内市场分析三、区域内市场分析（一）在售市场供应总量分析1、市场供应总量分析2、细分市场总量分析（二）市场需求总量分析1、在售市场需求情况分析2、细分市场需求情况分析（三）在售市场价格分析1、在售项目分区域

3、价格特征2、在售项目分产品价格特征（四）在售市场置业客群分析第二章第二章 项目市场价格研究项目市场价格研究一、一、各发展模式下的市场价格各发展模式下的市场价格（一）区域内各发展模式下楼盘特征1、中档楼盘特征 2、中高档楼盘特征3、高档楼盘特征4、各发展模式下楼盘特征对比5、各发展模式楼盘价格比较（二）区域外各发展模式楼盘特征1、区域外各发展模式楼盘特征2、各发展模式楼盘特征对比3、各发展模式楼盘价格比较（三）综合结论二、华清园价格模拟二、华清园价格模拟（一）参考项目对比华清园市场竞争环境报告和市场策略建议武汉开元地产信息开发有限公司 数理思维 / 科学面对地产31、区域内竞争项目对比2、区域外

4、相似项目对比（二）参考项目权重对比（三）价格建议 第三章第三章 消化速度研究消化速度研究一、一、规模盘各销售阶段的消化速度规模盘各销售阶段的消化速度二、二、区域内项目的消化速度区域内项目的消化速度(一)小户和非小户产品的消化速度1、小户和非小户小户速度比较2、不同情况下的消化速度分析（二）非小户分区间的消化速度（三）结论第四章第四章 拟售项目竞争力分析拟售项目竞争力分析一、拟售项目典型样本模拟开发模式一、拟售项目典型样本模拟开发模式（一）典型样本一：六合新界（二）典型样本二：融科城借鉴样本：融科橄榄城二、拟售项目未来竞争分析二、拟售项目未来竞争分析第五章第五章 典型案例典型案例一、售楼部包装和

5、样板房一、售楼部包装和样板房华润置地凤凰城样板间展示： 凤凰馆实景展示： 二、板块分析二、板块分析积玉桥板块：积玉桥板块：1. 积玉桥市场简述2、项目营销和价格对比3、结论：4、借鉴（1）本案市场竞争情况简析（2）本案应对措施华清园市场竞争环境报告和市场策略建议武汉开元地产信息开发有限公司 数理思维 / 科学面对地产4第一章第一章 区域内竞争市场概况区域内竞争市场概况一、调研范围一、调研范围/ /对象选择对象选择（一）调研范围的界定（一）调研范围的界定项目位于汉口老城区内，依据区域内房地产市场以小户型为主导的特殊集合特征以及消费客群原属地占多数的特征，将调查样本范围确定在汉口老城区范围内的区域

6、。具体而言，调查范围确定在解放大道以东、沿江大道以西、黄埔大道以南以及利济北路以北围合成的区域。（二）调研对象的界定（二）调研对象的界定共涉及调研样本计 16 个。在在 售售宝利金国际广场、花样年华、鑫成俊杰、上城国际、摩登会馆、民福金堡、中福时代、紫晶城、未来家园、兰陵大公馆拟拟 售售六合新界、外滩棕榈泉、盛世华庭、融科城、时代广场、新鸿基项目图：调研样本分布图：调研样本分布华清园市场竞争环境报告和市场策略建议武汉开元地产信息开发有限公司 数理思维 / 科学面对地产5二、区域市场概述二、区域市场概述表：竞争市场调研样本基础情况统计表：竞争市场调研样本基础情况统计单位：建筑面积元/，价格 元/

7、在在 售售 项项 目目项项目目名名称称开开盘盘时时间间建建筑筑形形态态建建面面均均价价总总户户数数消消化化率率容容积积率率紫晶城05.10高层精装修4.25170548205.3兰陵大公馆（一期）05.10 高层精装修1.855500222609.4花样年华05.9.10高层毛坯2.794570408559中福时代05.9.16 高层毛坯2.484450325455.2上城国际05.11.28 小高层毛坯1.45450091808万信 摩登会馆05.10.16 高层毛坯2.074400256804.5民福金堡05.11.16 高层毛坯2.374500234305.2未来家园05.6.15 高层

8、毛坯3.034200228609.53华清园市场竞争环境报告和市场策略建议武汉开元地产信息开发有限公司 数理思维 / 科学面对地产6宝利金（一期）05.3 高层精装修5.1847006499014.52宝利金（二期）05.7高层精装修5.1852006498014.52鑫成俊杰05.11.18高层毛坯3.764200396206.06拟拟 售售 项项 目目项项目目名名称称开开盘盘时时间间建建筑筑形形态态建建面面（万万 ）均均价价（元元 / /）总总户户数数（户）备备注注外滩 棕榈泉06年上半年高层-六合 新界06.4小高、高层毛坯5.24500392-融科置地拆迁中高层45.18-定位中高端盛

9、世华庭预计06.7高层21.19-新鸿基项目06年上市3栋点式高层-时代广场06年上市4栋高层15-定位高端备注：表中数据以“武汉市房地产市场信息网”上备案为依据，考虑到网上备案时间差的问题，结合实际调查情况综合因素而得出，统计时间截至到 05.12.20（以下所有在售项目表格数据同）区域隶属武汉市汉口中心老城区，土地供应主要是通过危房、旧城改造实现的，土地资源极为有限，拆迁成本高，导致中心城区住宅用地强度大，住宅项目一般以单体独栋的高层为主。由于中心城区独优的地段位置，财富和人流资源聚集、配套设施齐全等条件成就的小户型在区域内的快速发展，使其成为市场供应的一大主体。 现有市场缺乏高品质规模更

10、新换代型住宅项目。现有市场缺乏高品质规模更新换代型住宅项目。华清园市场竞争环境报告和市场策略建议武汉开元地产信息开发有限公司 数理思维 / 科学面对地产7从可知的拟售市场供应情况来看，近两年内区域内上市项目将以规模项目为主，其分布区域主要集中在江汉路至黄浦路的北部区域内，正是目标项目所在的区域。目前已经动工且在 2006年上半年上市的项目预计有 4 个，分别为“六合新界” 、 “外滩棕榈泉” 、 “新鸿基项目”和香港九龙仓的“时代广场” 。拟售市场环境复杂，竞争激烈。拟售市场环境复杂，竞争激烈。三、区域内市场供需情况三、区域内市场供需情况思路：思路：通过对在售市场供应总量的分析以期达到对区域内

11、市场供需形成总体认识；在此基础上，通过对在售市场产品的细分以及相关数据的统计整理，以期对区域内在售市场供需结构、价格结构以及客群结构三个方面进行更为深入细致的分析后，作为“华清园”项目定价、推盘和发展策略的市场依据。参考“华清园”项目最小二房面积为 80 平方米以上的特点，特将小于等于 80 平方米的所有二房和一房产品定义为小户产品；反之定义为非小户产品。在非小户产品中依据不同的面积区间再进一步的细分为 81100 平方米、101120 平方米、121140 平方米、141150 平方米、151 平方米以上五种产品结构。（一）在售市场供应总量分析（一）在售市场供应总量分析1 1市场供应总量分析

12、市场供应总量分析数据统计显示，目前竞争市场在售项目有 10 个，总规模为37.71 万，共计 4048 套。共性特征：共性特征：区域内在售项目全部为单体独栋的高层小规模项目，建筑规模一般在 1.45.2 万平方米之间。华清园市场竞争环境报告和市场策略建议武汉开元地产信息开发有限公司 数理思维 / 科学面对地产8从规模上与“华清园”项目不够成直接的威胁，目标项目规模优势明显。2 2、细分市场供应总量分析、细分市场供应总量分析05001000150020002500300080以下81100101120 121140 141150151以上小户二房三房三房四房五房市市场场供供应应总总量量及及结结构

13、构小户 80以下二房 81100三房 101120 三房 121140四房 141150五房 151以上目前区域内在售市场产品结构中仍然以 80 平方米以下的小户 型产品为主，共 3076 套，占市场供应总量的 76，除“上城国际”外在售的 9 个项目均有涉及；81100 平方米的两房产品供应总量 769 套 ，占比为 19，此区间是在售市场中所有项目的唯一共有区间；101120 平方米的三房产品供应总量 243 套，占比为 6，涉及“兰陵大公馆” 、 “紫晶城” 、 “上城国际”和“民福金堡”四个项目；121140 平方米的三房产品供应总量 127 套，占比为 3，涉及“民福金堡” 、 “上

14、城国际”和“未来家园”三个项目；华清园市场竞争环境报告和市场策略建议武汉开元地产信息开发有限公司 数理思维 / 科学面对地产9141150 平方米的四房产品供应总量 81 套占比为 2， “未来家园”是唯一一个设计有四房的产品；150 平方米以上的产品目前区域内还没有。（二）市场需求总量分析（二）市场需求总量分析1.1.在售市场需求情况分析在售市场需求情况分析在售市场已售面积约 22.62 万平方米，市场平均消化率为60，区域内住宅市场存量 15.09 万平方米。另，在售的 10 个项目中：3 3个项目销售率达到 80以上进入尾盘（万信摩登会馆、上城国际、宝利金） ；4 4个项目销售率过 50进入中盘（花样年华、兰陵大公馆、中福时代、未来家园） ；3 3个项目销售在 2030处在新盘期（民福金堡、紫晶城和鑫成俊杰） 。2 2细分市场需求情况分析细分市场需求情况分析细分市场供需对比情况细分市场供需对比情况华清园市场竞争环境报告和市场策略建议武汉开元地产信息开发有限公司 数理思维 / 科学面对地产10细分市场消化率情况细分市场消化率情况0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%80以下81100 1011