房地产管理法

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1、目录简介 1. 颁布单位 2. 发文字号 3. 颁布时间 4. 生效时间 图书信息 房地产开发制度 房地产开发项目管理 1. 1、执行城市规划 2. 2、房地产开发的用途与期限 3. 3、房地产开发的安全性要求 4. 4、房地产开发中的联建 房地产开发企业管理 1. 1、房地产开发企业的分类 2. 2、房地产开发企业的设立条件 3. 3、房地产开发企业的设立程序 4. 4、房地产开发企业的注册资本与投资总额 5. 5、房地产开发的分期投资额与项目规模 房地产交易 1. 1、房地产交易的分类 2. 2、房地产交易的一般规则 房地产转让 1. 1、房地产转让的一般性禁止 2. 2、房地产转让的一般

2、条件与程序 3. 3、出让土地使用权的转让 4. 4、划拨土地使用权的转让 房地产抵押 1. 1、可抵押的房地产 2. 2、程序 3. 3、划拨土地上房地产的抵押 4. 4、新增地上物处置 房屋租赁 1. 1、程序 2. 2、住宅租赁与非住宅租赁 3. 3、划拨土地上房屋的租赁 商品房预售与按揭 1. 1、商品房预售 2. 2、商品房按揭 房地产权属登记制度 1. 1、概念 2. 2、功能 3. 3、效力模式 4. 4、登记类型 5. 5、登记机关与模式 物业管理制度 1. 1、物业管理 2. 2、物业管理模式 3. 3、物业管理的内容 4. 4、物业法律关系的主体 5. 5、物业管理业务 中

3、华人民共和国城市房地产管理法 目 录 第一章 总则 第二章 房地产开发用地 第三章 房地产开发 第四章 房地产交易 第五章 房地产权属登记管理 第六章 法律责任 第七章 附则 编编辑辑本本段段简简介介颁颁布布单单位位全国人民代表大会常务委员会 发发文文字字号号中华人民共和国主席令第七十二号1 颁颁布布时时间间2007-08-30 生生效效时时间间2007-08-30 编编辑辑本本段段图图书书信信息息书 名： 中华人民共和国城市房地产管理法 作 者：中国法制出版社 出版社：中国法制出版社 出版时间：2009 年 09 月 ISBN: 9787509311028 开本：16 开 定价： 4.00

4、元 编编辑辑本本段段房房地地产产开开发发制制度度房地产开发，一般是对土地和地上建筑物进行的投资开发建设活动。依 照城市房地产管理法 的规定，房地产开发是指在依法取得土地使用权的国有土地上进行基础设施、 房屋建设的行为。房地产开发是一项高投入、 高风险的投资经营活动，也是一项涉及面较广的经济活动，其对国计民生产 生重大影响，因此， 国家通过立法及其他手段对其加以调控管理。 编编辑辑本本段段房房地地产产开开发发项项目目管管理理城市房地产管理法对此作出以下几方面规定： 1 1、执执行行城城市市规规划划房地产开发必须严格执行城市规划。按照经济效益、社会效益、环境效 益相统一的原则，实行全面规划、合理布

5、局、综合开发、配套建设。中国的 城市规划分为 总体规划和详细规划，其中详细规划又分为 控制性详细规划 和修建性详细规划。对 房地产开发项目 产生直接法律约束力的是详细规划。2 2、房房地地产产开开发发的的用用途途与与期期限限以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权 出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。 A、超过出让合同约定 的动工开发日期满 1 年未动工开发的，可以征收相当于 土地使用权出让金 20%以下的土地闲置费；B、满 2 年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。 但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期 工作造成动工开发迟延的除外

6、。其目的有两个：一为禁止出让土地使用权 人在房地产开发中擅自改变土地用途，侵犯国家利益，扰乱房地产市场秩序； 二为禁止或限制出让土地使用权人闲置土地，造成土地资源的浪费。 3 3、房房地地产产开开发发的的安安全全性性要要求求房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范；房地 产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。上述立法的目的系为保障 房地产开发过程及 产品的安全性 ，使房地产开发企业在追求经济效益的同时， 兼顾社会效益和环境效益。取得竣工验收合格证亦是申请取得房屋所有权的 一个重要条件。 4 4、房房地地产产开开发发中中的的联联建建依法取得的土地使用权，可以将其作价入股，与

7、他人合资合作开发房地 产。这在实践中往往被称为 “联建”。在中国，联建涉及的法律问题较为复 杂，特别是合作开发房地产，常易引发纠纷。 编编辑辑本本段段房房地地产产开开发发企企业业管管理理房地产开发企业也即房地产开发商或 发展商，按照城市房地产管理法 的规定，是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。 1 1、房房地地产产开开发发企企业业的的分分类类按房地产开发业务在企业经营范围中地位的不同，可将房地产开发企业 分为房地产开发专营企业、兼营企业和项目公司。 2 2、房房地地产产开开发发企企业业的的设设立立条条件件设立房地产开发企业，应当具备下列条件：一是有自己的名称和组织机 构。二是有固定的经

8、营场所。三是有符合国务院规定的注册资本。房地产 开发企业是资金密集性企业，对其注册资金的要求高于一般经营性、劳务性、 中介性的企业。目前建设部按房地产开发企业的资质等级不同规定了不同的注册资本要求。这有助于扼制房地产开发领域过于严重的投机态势，降低 房地产投资风险 ，保障交易安全。四是有足够的专业技术人员。房地产开发 是一项专业性很的经营活动。开发商拥有足够的专业技术人员系为保障开发 项目产品的安全及开发中其他社会效益和环境效益实现的必要条件。目前， 建设部按房地产开发企业的资质等级不同规定了不同的专业技术人员要求。 五是法律、行政法规规定的其他条件。 3 3、房房地地产产开开发发企企业业的的

9、设设立立程程序序设立房地产开发企业应经过以下程序：一是应当向 工商行政管理 部门 申请设立登记，工商行政管理部门对不符合上述条件的，不予登记。二是房 地产开发企业在领取营业执照后的1 个月内应当到登记所在地的县级以 上地方人民政府规定的部门备案。上述规定主要为协调企业设立中，一般行 政管理（工商行政管理）与特殊行政管理（房地产开发行业管理）的关系。 4 4、房房地地产产开开发发企企业业的的注注册册资资本本与与投投资资总总额额房地产开发是一项需要巨额资金投入的经营活动，如果房地产开发企业 的注册资本过低而投资总额过大，势必造成其投资风险巨大，给投资者、其 他经营者及消费者带来巨大风险隐患。因此，

10、城市房地产管理法规定：房地 产开发企业的注册资本与投资总额的比例应当符合国家有关规定。 5 5、房房地地产产开开发发的的分分期期投投资资额额与与项项目目规规模模有些房地产开发项目由房地产开发企业分期开发，这时若分期投资额过小而分期项目规模过大，也将给其自身和他人带来巨大风险隐患，往往不能 保证开发项目顺利完成。因此，城市房地产管理法规定：房地产开发企业分 期开发房地产的，分期投资额应当与项目规模相适应，并按照土地使用权出 让合同的约定，按期投入资金，用于项目建设。 编编辑辑本本段段房房地地产产交交易易房地产交易是房地产交易主体之间以房地产这种特殊商品作为交易对象 所从事的市场交易活动。房地产交

11、易是一种极其专业性的交易。房地产交易 的形式、种类很多，每一种交易都需要具备不同的条件，遵守不同的程序及 办理相关手续。特别是在中国由于处于计划经济向市场经济转轨的特殊时 期许多房地产权利并不规范，有些可以自由流转，有些限制流转，有些禁 止流转。因此，房地产交易需要律师在其中发挥重要作用。 1 1、房房地地产产交交易易的的分分类类第一，按交易形式的不同，可分为： A、房地产转让 B、房地产抵押、 C、房地产租赁。第二，按交易客体中土地权利的不同，可分为：A、国有 土地使用权及其地上房产的交易； B、集体土地使用权 及其地上房产的交易。 现行法大多禁止或限制其交易，因此，在中国，一般房地产交易仅

12、指前者。 前者还可进一步按土地使用权的出让或划拨性质的不同进行分类。第三，按 交易客体所受限制的程度不同，可分为： A、受限交易（如 划拨土地使用权 及其地上房产的交易，带有福利性的住房及其占用土地使用权的交易等）； B、非受限交易（如商品房交易等）。第四，按交易客体存在状况的不同， 可分为：A、单纯的土地使用权交易、 B、房地产期权交易 C、房地产现权 交易 2 2、房房地地产产交交易易的的一一般般规规则则房地产交易应遵循以下一般规则：（ 1）房产权和地产权一同交易。 （前为新增）房地产转让、抵押时，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地 使用权同时转让、抵押。这就是 “房产权与地产权一同交易规

13、则 ”。房产 权与地产权是不能分割的，同一房地产的房屋所有权与土地使用权只能由同 一主体享有，而不能由两个主体分别享有；如果由两个主体分别享有他们 的权利就会发生冲突，各自的权利都无法行使。在房地产交易中只有遵循这 一规则，才能保障交易的安全、公平。（ 2）权利、义务承接。房地产交易 时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移；房地产交易中，前一 个权利人负载于房地产上的权利和义务依法或依约承接给后一个权利人。 （3）实行房地产价格评估 。中国刚刚建立市场机制，目前仍未形成合理的 完全市场化的房地产价格体系，中国房地产价格构成复杂，非经专业评估难 以恰当确定，故法律规定房地产交易中实行房地

14、产价格评估制度，房地产价格评估，应当遵循公正、公平，公开的原则，按用国家规定的技术标准和评 估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基准，参照当地的 市场价格进行评估。（ 4）实行房地产成交价格申报。 房地产权利人 转让房 地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报 或者作不实的申报。实施该制度的意义在于：进行房地产交易要依法缴纳各 种税费，要求当事人如实申报成交价格，便于以此作为计算税费的依据。当 事人作不实申报时，国家将依法委托有关部门评估，按评估的价格作为计算 税费的依据。（ 5）依法登记。房地产转让、抵押当事人应当依法办理权属 变更或抵押登记，房屋租赁

15、当事人应当依法办理租赁登记备案。房地产的特 殊性决定了实际占有或签订契约都难以成为判断房地产权利变动的科学公示 方式，现代各国多采用登记公示的方法以标示房地产权利的变动。中国法律 也确立了这一规则，并规定：房地产转让、抵押，未办理权属登记，转让、 抵押行为无效。 编编辑辑本本段段房房地地产产转转让让房地产转让，是房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房 地产转移给他人的行为。 1 1、房房地地产产转转让让的的一一般般性性禁禁止止房地产交易客体其有合法性，是房地产转让行为合法的基本前提。城市 房地产管理法规定，下列房地产不得转让：（ 1）以出让方式取得土地使用 权的，不符合法定条件的；（

16、 2）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封 或者以其他形式限制房地产权利的；（ 3）依法收回土地使用权的；（ 4） 共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（ 5）权属有争议的；（ 6）未 依法登记领取权属证书的；（ 7）、法律、行政法规规定禁止转让的其他情 形。 2 2、房房地地产产转转让让的的一一般般条条件件与与程程序序房地产转让，转让人应持有合法取得的土地使用权证书；转让房地产时 房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。被转让的房地产权利属于可 依法转让的类型并具备依法转让的条件。房地产转让一般经过洽谈、审核、 估价与定价、签订转让合同（或发生、确定转让的法律事实）、缴纳税费、 产权过户登记等程序。 3 3、出出让让土土地地使使用用权权的的转转让让为防止用地者单纯实施 土地投机、炒卖地皮，哄抬地价，城市房地产管理法规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条 件：按照出让合同约定已经