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1、西安市雁塔区公园南路西安市雁塔区公园南路 储备土地一级开发方案储备土地一级开发方案编制单位：陕西东生置业有限公司编制单位：陕西东生置业有限公司编制日期：编制日期： 20102010 年年 2 2 月月前前 言言根据西安市国土资源局【西土储招字（2010）第 02 号】文件关于西安市雁塔区公园南路储备土地一级开发招标的公告，我公司陕西东生置业有限公司为参与本项目的投标，积极响应招标要求，在仔细研读了招标文件，参与现场勘查、答疑，并组织人员对项目进行充分调查，针对相关问题多方面咨询政府机构及专业顾问公司的基础上，编制了本项目土地储备一级开发投标方案。编制依据： 西土储招字【2010】第 02 号招
2、标文件 现场勘测、答疑情况 自行调研结果 征地、拆迁相关法律法规政策城市房屋拆迁管理条例西安市城市房屋拆迁管理办法西安市城市房屋拆迁管理实施细则西安市城市房屋拆迁估价暂行规定西安市城市房屋拆迁货币安置价格标准第一部分总体方案第一部分总体方案第一章第一章 项目基本情况项目基本情况第一节第一节 宗地位置、范围宗地位置、范围第二节第二节 土地权属状况土地权属状况第三节第三节 土地利用现状土地利用现状3.13.1 土地现状调查：土地现状调查：3.23.2 土地地上附着物状况（初步调查，项目实施时以实际为准）土地地上附着物状况（初步调查，项目实施时以实际为准）3.33.3 土地局部有坡地、深坑，高差较大
3、，北低南高、东低西高。土地局部有坡地、深坑，高差较大，北低南高、东低西高。3.4 土地附属物明细：土地附属物明细：第二章第二章 开发执行方案开发执行方案第一节第一节 地块一级开发内容地块一级开发内容1.11.1 地块一级开发的具体实施工作内容：地块一级开发的具体实施工作内容：1.21.2 地块一级开发工作准则地块一级开发工作准则: :1.31.3 地块一级开发资金筹措地块一级开发资金筹措: :1.41.4 地块一级开发周期地块一级开发周期: :1.51.5 地块一级开发总体方案内容地块一级开发总体方案内容: :1.61.6 地块一级开发验收标准：地块一级开发验收标准：第二节第二节 集体土地征收
4、方案集体土地征收方案2.12.1 征地范围征地范围征地范围：征地范围：2.22.2 征收方式：征收方式：2.32.3 征收补偿征收补偿2.42.4 集体土地征收标准依据集体土地征收标准依据2.52.5 集体土地征收补偿方案集体土地征收补偿方案2.62.6 集体土地征收实施步骤集体土地征收实施步骤第三节第三节 土地开发拆迁安置补偿土地开发拆迁安置补偿3.13.1 土地开发拆迁安置补偿标准适用政策土地开发拆迁安置补偿标准适用政策3.23.2 土地开发拆迁安置补偿方案土地开发拆迁安置补偿方案3.33.3 村集体房屋安置补偿村集体房屋安置补偿3.43.4 地上附着物补偿：地上附着物补偿：3.53.5
5、林木补偿：林木补偿：第四节第四节 项目拆迁工程实施方案项目拆迁工程实施方案4.14.1 地上物拆除：地上物拆除：4.24.2 垃圾清运：垃圾清运：4.34.3 场地平整：场地平整：4.44.4 围墙圈建方案围墙圈建方案第五节第五节 征地拆迁工作实施计划征地拆迁工作实施计划5.15.1 地块实际调查，统计地块拆迁补偿实际情况：地块实际调查，统计地块拆迁补偿实际情况：5.25.2 上报地块调查情况，进行行政备案：上报地块调查情况，进行行政备案：5.35.3 调整征地补偿、安置方案：调整征地补偿、安置方案：5.45.4 发布征用土地方案公告：发布征用土地方案公告：5.55.5 签订征地补偿协议，实施
6、安置方案并组织执行：签订征地补偿协议，实施安置方案并组织执行：5.65.6 清理土地和实施征用土地：清理土地和实施征用土地：第二部分第二部分 项目进度控制方案项目进度控制方案第一节第一节 土地一级开发工作总体进度安排土地一级开发工作总体进度安排第二节第二节 土地一级开发工作实施内容安排土地一级开发工作实施内容安排第三节第三节 土地一级开发工作时间进度安排（按月编制）土地一级开发工作时间进度安排（按月编制）第四节第四节 土地一级开发工作进度控制土地一级开发工作进度控制4.14.1 土地开发前期工作进度控制土地开发前期工作进度控制：4.24.2 拆迁安置工作进度控制拆迁安置工作进度控制： 4.34
7、.3 拆迁工程实施中的进度控制拆迁工程实施中的进度控制：第三部分第三部分 项目成本及质量控制方案项目成本及质量控制方案第一节第一节土地开发资金筹措土地开发资金筹措第二节第二节 具体的现金流量情况请参见如下的现金流量表具体的现金流量情况请参见如下的现金流量表第三节第三节 土地开发资金使用计划土地开发资金使用计划 3.13.1 前期相关费用：前期相关费用： 3.23.2 征地补偿费用计算及相关税费：征地补偿费用计算及相关税费：3.33.3 拆迁安置补偿费用：拆迁安置补偿费用：第四节第四节 项目投资估算表项目投资估算表 第五节第五节 土地一级开发中的成本控制土地一级开发中的成本控制5.15.1 项目
8、工作组织体系建设：项目工作组织体系建设： 5.25.2 项目管理制度及工作流程建设项目管理制度及工作流程建设 5.35.3 关键环节成本控制关键环节成本控制 第六节第六节 土地一级开发中的质量控制土地一级开发中的质量控制 质量的事前控制质量的事前控制 6.16.1 掌握和熟悉质量控制的技术依据。掌握和熟悉质量控制的技术依据。 6.36.3 建立拆迁管理日记建立拆迁管理日记 6.46.4 组织现场质量协调会组织现场质量协调会6.56.5 定期向业主报告有关工程质量动态情况定期向业主报告有关工程质量动态情况 第七节第七节 土地一级开发中的安全文明工地建设土地一级开发中的安全文明工地建设 7.17.
9、1 确立创建文明工地目标确立创建文明工地目标 7.27.2 健全文明施工管理体系健全文明施工管理体系 7.37.3 创建文明工地管理制度创建文明工地管理制度第四部分第四部分 土地开发约束机制、风险预测方案土地开发约束机制、风险预测方案第一节第一节 对工期延误的制约措施和内部保障措施：对工期延误的制约措施和内部保障措施：第二节第二节 对突破资金预算的制约措施和内部保障措施对突破资金预算的制约措施和内部保障措施第三节第三节 按照土地一级开发程序办理相关事宜的内部约束机制按照土地一级开发程序办理相关事宜的内部约束机制第四节第四节 风险种类预测、风险定性及定量评价、风险防范措施风险种类预测、风险定性及
10、定量评价、风险防范措施4.14.1 风险种类预测：风险种类预测：4.24.2 风险定性评价：风险定性评价：4.34.3 风险防范措施：风险防范措施：附件：附件：西安麦普勘察测绘有限责任公司勘定字西安麦普勘察测绘有限责任公司勘定字 510-3510-3 号土地勘测定界技术报告书号土地勘测定界技术报告书第一部分总体方案第一部分总体方案第一章第一章 基本情况基本情况第一节第一节 宗地位置、范围宗地位置、范围地块位于西安城东公园南路和西影路十字交汇处东南方向，东接西等驾坡 村农村居民点，南接西等驾坡村一组旱地，西临公园南路，北临西等驾坡村农 村道路西影路。整体一级开发面积 120.041 亩，含代征路
11、、代征代征绿地面积。具体用地范围、界址参见附件：西安麦普勘察测绘有限责任公司勘定字 510-3 号土地勘测定界技术报告书。第二节第二节 土地权属状况土地权属状况本地块用地所属为雁塔区等驾坡街道办事处西等驾坡村、延北村及东等驾 坡村所有的部分集体用地（约 120.041 亩），其中代征路三块合计 38.765 亩、 代征绿地三块合计 16.005 亩，净用地三块合计 65.271 亩。具体涉及西等驾坡 村集体用地 116.565 亩（约 77710.3 平方米），东等驾坡村集体用地 0.049 亩 （约 32.7 平方米），延北村集体用地 3.427 亩（约 2284.4 平方米）。第三节第三节
12、 土地利用现状土地利用现状3.13.1 土地现状调查：土地现状调查：地块用地现状以农用地、道路用地、未利用地。具体情况如下：农用地耕 地：水浇地：2264.0 平方米旱 地：56218.3 平方米其他农用地：农村道路：2064.9 平方米建设用地居民点及独立工矿用地：独立工矿用地：85.8 平方米农村居民点：8355.2 平方米未利用地未利用土地：荒草地：11039.2 平方米3.23.2 土地地上附着物状况（初步调查，项目实施时以实际为准）土地地上附着物状况（初步调查，项目实施时以实际为准）3.2.1 待拆迁拆迁村民待拆迁村民 14 户，安置人口 116 人，14 户村民占集体土地 9.77
13、 亩，其中 红线内 6.11 亩，共有住宅建筑面积 14123 平米，多为砖混机构，2-4 层居多， 其中一至二层建筑面积 11365 平米。3.2.2 村集体用房待拆迁范围内共涉及村民集体房屋 15457 平米，多为砖混 1-2 层商业用房， 部分钢结构、石棉瓦屋顶结构。沿着公园南路东边，大部分出租给汽车修理厂， 废旧家具市场等商业经营户。3.2.3 用地范围内苗木现状在用地中部，植有成片林木，地上树木种类为大叶女贞、红叶李、刺柏、 国槐等，密植，树龄不超过 10 年，树干直径不超过 20 厘米，经清点共有树苗 26076 株。3.2.4 其他拆迁范围内有垃圾 6 堆约 1967 方需清理、
14、坟 57 座、水塔 2 座需迁移。3.33.3 土地局部有坡地、深坑，高差较大，北低南高、东低西高。土地局部有坡地、深坑，高差较大，北低南高、东低西高。地块的东南角，有一长约 100 米，宽 90 米，深 3.5 米的深坑，为达到平整 要求，必须垫方。3.43.4 土地附属物明细：土地附属物明细：名 称项 目单 位数 量二层以下（含二层）11365居民村民 二层以上2758集体房屋集体商业用房、厂 房15457水 塔个2坟 地个57配电房个2电线杆水泥杆根32电线杆木杆根6公 厕座1附属物垃圾台个1苗 木雪松、银杏、 红叶李等棵29000第二章第二章 开发执行方案开发执行方案第一节第一节 地块
15、一级开发内容地块一级开发内容1.11.1 地块一级开发的具体实施工作内容：地块一级开发的具体实施工作内容：1.1.1 按有关法律、法规、政策规定，与集体土地所有者协商征收事宜， 完成项目集体土地征收工作，做好征地范围内村民的安置和拆迁 工作；1.1.2 按有关法律、法规、政策规定，完成地上物拆除、坟墓迁移、垃 圾清运、场地平整、围墙圈建等工作；1.1.3 完成使项目达到上市交易条件的其他一级开发工作；1.1.4 土地一级开发完成后，向招标人移交土地不得少于 120.041 亩。1.21.2 地块一级开发工作准则地块一级开发工作准则: :1.2.1 地块一级开发严格执行陕西省地方法规政策，结合西安市拆迁征 地管理办法严格制定。同时，上报西安市土地储备交易中心和雁 塔区人民政府备案批准，严格执行。1.2.2 征地补偿费、地上物拆除补偿费标准体现区域平衡原则，申请西 安市土地储备交易中心同意并报雁塔区人民政府批准后实施。1.31.3 地块一级开发资金筹措地块一级开发资金筹措: :根据土地一级开发招标文件要求，本地块一级开发资金由本公司自行筹措。 其中，自有资金不少于 3000 万元人民
