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1、 江苏地区公司发展部1滁州城市滁州城市进进入研究入研究报报告告一、城市概况一、城市概况.2二、滁州市宏二、滁州市宏观经济观经济指指标标.3三、滁州市区房地三、滁州市区房地产产市市场场分析分析.6（一）滁州市区房地（一）滁州市区房地产产市市场场版版块块划分划分.6（二）滁州市商品房市（二）滁州市商品房市场场成交数据成交数据.7（三）滁州（三）滁州 08-12 年房地年房地产产供需匹配指供需匹配指标标.9（四）滁州市区典型楼（四）滁州市区典型楼盘盘分析分析.10四、滁州土地市四、滁州土地市场场分析分析.12（一）滁州市区（一）滁州市区历历年土地成交年度数据分析年土地成交年度数据分析.12（二）滁州
2、市区品牌房企拿地明（二）滁州市区品牌房企拿地明细细分析分析.12五、滁州城市五、滁州城市发发展基展基调调分析分析.14（一）滁州城市（一）滁州城市规规划划发发展方向展方向.14（二）滁州市（二）滁州市产产业结业结构及民构及民营经济发营经济发展状况展状况.15（三）滁州房地（三）滁州房地产产市市场发场发展水平概述展水平概述.16六、滁州城市六、滁州城市进进入策略入策略总结总结.17（一）城市特点（一）城市特点.17（二）（二）结论结论.17（三）建（三）建议议.18江苏地区公司发展部2滁州城市滁州城市进进入研究入研究报报告告一、城市概况一、城市概况图 1 滁州市行政区划图滁州市为安徽省 16 个
3、省辖地级市之一，位于皖东江淮之间，与南京市山水相连，是南京“一小时都市圈”主要成员和皖江城市带承接转移示范区重要一翼。全市土地总面积 1.33 万平方公里，2012 年全市户籍人口 452.9 万，常住人口 394.5 万。滁州市现辖琅琊、南谯 2 区、天长、明光 2 市以及来安、全椒、定远、凤阳 4 县。滁州市距离安徽省会合肥市距离约为 140 公里，距离江苏省会南京市距离约为 85 公里。江苏地区公司发展部3二、滁州市宏二、滁州市宏观经济观经济指指标标图 2 滁州市 2008-2012 年 GDP 对比图2008-2012 年 5 年期间，滁州市国民经济生产总值保持平稳较快增长，按可比价格
4、计算，年均增长幅度均在 10%以上，2012 年，滁州市 GDP 为 971 亿元，在安徽所有地级市当中位列第五，按常住人口计算，人均 GDP 为 21482 元。图 3 滁州市 2008-2012 年人口对比图从图 3 可以得出，滁州市近 5 年户籍人口变化幅度很小，而与大多数安徽其他地级市情况类似，由于本地人口外溢，常住人口较户籍人口有一定缺口，以 2012 年为例，滁州市当年常住人口比户籍人口少了 57 万人。其中，非农业人口 99.86 万，城市化率为 45.1%，城市化率在安徽地级市中处于中等偏下水平。江苏地区公司发展部4图 4 滁州市 2008-2012 年固投、房投对比图滁州市
5、2012 年相对于 2008 年固定投资额增长了 145%，房地产投资增长了 400%，房地产投资额增长迅速，从房投/固定投比这一指标可以看出，由 2008 年的 12.78%增加到 2012年的 26.04%，增长了 13 个百分点，2012 年滁州市房投固投比在安徽省地级市中仅次于黄山市，在一定程度上呈现出投资较热苗头。图 5 滁州市 2008-2012 年地方财政收入对比图滁州市地方财政收入稳步增加，公共服务支付能力不断加强，2012 年地方财政收入达到 97 亿元，可以预见，2013 年当地财政收入将突破百亿大关。表 1 滁州市 2008-2012 年三产比例2008200920102
6、0112012 三三产产比例比例23.7：42.9：33.423.3：45.5：31.221.3：49.2：29.520.4：51.7：27.919.8：52.3：27.9江苏地区公司发展部5由表 1 可知，滁州市三产比例中第一产业比例在不断下降的同时仍然处于较高水平，第二产业为当地支柱产业，第三产业比例有待进一步提高。江苏地区公司发展部6三、滁州市区房地三、滁州市区房地产产市市场场分析分析滁州市下属县（市）房地产开发水平较低，不符合我司目前发展战略，此类区域本报告不作为重点，以下主要以滁州市主城区为研究对象，对当地房地产市场进行梳理。（一）滁州市区房地（一）滁州市区房地产产市市场场版版块块划
7、分划分1.琅琊新区版块琅琊新区是滁州市“大滁城”建设的一部分，是琅琊区未来的行政中心所在地，同时也是琅琊区重点发展区域。规划范围为北到世纪大道（北外环），南到清流河，西至西涧湖（城西水库），东至菱溪路，用地面积约 12.1 平方公里。目前配套尚未成熟，且距离市级政治、经济中心较远。目前在售的楼主要为威兴世纪城、易景凯旋城等住宅项目以及创达义乌商贸城（未开盘）等商业，住宅项目中高层均价约为 3700 元/。2.老城区版块老城区处于清流河以南、创业路以西、会峰路以北、西涧路以东，该区域发展时间较长，生活配套齐全，交通便利，但是由于之前规划水平较低、人员密集度较高、供地计划较少等因素，造成该区域目前
8、产生居住环境一般、交通压力大等问题。目前老城区大多楼盘已经结盘，滁州苏宁云商销售有限公司于今年 6 月份在天长路与南谯路交叉口西南侧拿下一块土地，土地规划用途为商业办公用地，建成后将会进一步提升老城区的商业氛围。该区域主要的楼盘包括盛世华庭熙园、怡园、维也纳春天花园、百合家园等，高层住宅售价介于 5000-5500 之间。3.城东版块城东版块位于城东工业园，东至杭州路，南至珠江路，西至菱溪路，北至世纪大道，总规划面积 14.48 平方公里。城东工业园区主要以产业发展为主，配套居住、商业服务和金融等服务，园区企业发展已形成一定的规模，道路、供电等基础设施完备，建设条件比较成熟。 目前在售的楼盘主
9、要有金域豪庭、清流水韵等，整体开发水平较低，其中金域豪庭品质尚可，项目二期自今年 6 月开盘至今已售 300 余套，高层均价为 4300 元/左右。4.经济技术开发区版块滁州经济技术开发区为国家级经济技术开发区，是国家级皖江城市带承接产业转移示范区的首选区，是滁州市大滁城建设的重要组成部分。开发区总体规划面积 60 平方公里，目江苏地区公司发展部7前建成面积约 40 平方公里。开发区北至会峰路，东至创业路，南至华亭路，西至西涧路。该区目前在售的楼盘主要包括恒大名都、南都华府、宇业富春园等，均价高层 4500 元/、多层 4800 元/左右，其中，恒大名都为精装房，高层均价为 5600 元/（含
10、 1500 元/精装）。5.城南新区版块城南新区位于滁州市经济技术开发区以南，西起丰乐大道，东至儒林路，南至醉翁路，北至龙蟠河（西撇洪沟），规划总用地面积约 8.3 平方公里，规划布局中形成“三心”、 “两轴”与“三片区”的格局。目前城南新区版块开发的楼盘众多，高速东方天地、天逸华府、发能国际城、恒大绿洲、英仕公馆等，高层均价为 4600 元/，多层电梯洋房均价为 6200 元/左右，其中，恒大绿洲 11 月 3 日开盘均价为 4600 元/（含 1500 元/精装）。6.苏滁现代产业园版块苏滁现代产业园位于滁州市区东南部，东至马滁扬高速，西面紧邻滁州老城，至上海路清流河桥，北邻城东工业园区，至扬子路，南至创业路，清流河从基地中间穿越，总规划面积 35.17 平方
