房地产评估 ( 第2次 )

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1、第第 2 2 次作业次作业 一、单项选择题（本大题共一、单项选择题（本大题共 4040 分，共分，共 2020 小题，每小题小题，每小题 2 2 分）分） 1. 在新开发区内有一块土地，总面积是 2000 平方米，可转让土地面积的比率 是 60%，预计可转让土地的价格是 3000 元/平方米，则可转让土地的价格是 （ ） A. 2500 万元 B. 3500 万元 C. 3600 万元 D. 3000 万元 2. 某房地产土地面积为 2000，土地价值为元，容积率为 2，建筑物价值为元， 则该房地产的房地单价为（ ）元/。 A. 2100 B. 2000 C. 2200 D. 3000 3.

2、某宗房地产预计未来第一年的总收益和总费用分别为 12 万元和 7 万元，此 后分别逐年递增 2%和 1%，该类房地产的报酬率为 8%，该房地产的价格为（ ） 万元 A. 100 B. 42 C. 63 D. 77 4. 购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款常数是 6%，自有资本要 求的年收益率为 9%，则该类房地产的资本化率为（ ）% A. 6 B. 6.9 C. 8.8 D. 9 5. 某期房尚有 1 年时间才可投入使用，与其类似的现房价格为 3300 元/ m2 时， 出租的年未净收益为 330 元/m2。假设折现率为 10%, 风险补偿估计为现房价格 的 2%,该期房目前的价格为

3、（ ）元/ m2。 A. 2970 B. 3300 C. 3630 D. 2934 6. 某城市预计自 2006 年 1 月 l 日至 2007 年 1 月 30 日由 7500 元/m2 增加到 8500 元/m2，商品住宅的供给量由 30 万套上升到 40 万套。则用中点法计算该 类商品住宅供给的价格弹性为（ ）。 A. 0.44 B. 1.44 C. 2.29 D. 0.89 7. 某房地产 1993 年 5 月建成，2003 年 5 月欲评估其现值，判定该房地产尚可 使用 40 年，若残值率为零，按直线法确定其成新率为（ ）。A. 20 B. 30 C. 50 D. 80 8. 某城市

4、居民人均月收入自 2006 年 3 月 l 日至 2006 年 9 月 30 日由 1200 元增 加到 1300 元，某类商品住宅的需求量由 16 万套上升到 20 万套。则用中点法计 算该类住宅需求的收入弹性为（ ）。 A. 0.36 B. 1.22 C. 2.78 D. 3.25 9. 某门市的土地剩余使用年限为 3 年，可出租面积 200 平方米，从现在租赁出 去，期限为 2 年，约定好月租金是 180 元/平方米，且每年不变，附近类似门市 的正常月租金是 200 元/平方米、报酬率是 10%，出租方承担的运营费用率为 30%， 则该门市现在带租约出售时的正常价格是（ ） A. 元 B

5、. 元 C. 元 D. 元 10. 某建筑物已使用 8 年，经实地勘察，估计尚可使用 32 年，残值率为 5， 则该建筑物的成新率为（ ）。 A. 76 B. 80 C. 81 D. 84 11. 某城市人口数量自 2005 年 1 月 l 日至 2006 年 1 月 30 日由 70 万人增加到 75 万人，商品住宅的需求量由 16 万套上升到 20 万套。则用中点法计算该类住 宅需求的人口弹性为（ ）。 A. 0.89 B. 0.31 C. 2.89 D. 3.22 12. 某房地产使用年期为 40 年，报酬率为 8时，单价为 700 元，当使用 年期为 50 年,报酬率为 7时，该房地产

6、的价格为（ ）元。 A. 810 B. 709 C. 766 D. 790 13. 某城市预计自 2007 年 1 月 l 日至 2008 年 1 月 30 日由 7500 元/m2 增加到 8500 元/m2，商品住宅的需求量由 16 万套上升到 20 万套。则用中点法计算该 类商品住宅需求的价格预期弹性为（ ）。 A. 2.25 B. 0.25 C. 1.78D. 0.56 14. 某城市预计自 2006 年 1 月 l 日至 2007 年 1 月 30 日钢材由 4500 元/t 增加 到 5500 元/t，商品住宅的供给量由 30 万套上升到 40 万套。则用中点法计算该 类商品住宅需

7、求的钢材弹性为（ ）。 A. 0.43 B. 1.43 C. 1.70 D. 0.70 15. 某房地产土地总价为 6000 万元，土地单价为 1000 元/，容积率为 2，则 该房地产的楼面地价为（ ）元/。 A. 1000 B. 600 C. 500 D. 无法计算 16. 某地区房地产交易中卖方、买方应交纳的税费分别为正常成交价格的 7 和 8。某宗房地产交易，买方付给卖方 2325 元m2，应交纳的税费均由买方 负担，则该宗房地产的正常成交价格为（ ）元m2。 A. 248775 B. 250000 C. 251100 D. 216225 17. 某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明买

8、方付给卖方 2325 元，买卖 中涉及的税费均由卖方来负担。该地区房地产买卖中应由卖方交纳的税费为正 常成交价格的 7，应由买方交纳的税费为正常成交价格的 5。则该宗房地产 的正常成交价格为（）元。 A. 2625 B. 2500 C. 2214 D. 2173 18. 预计某宗房地产未来第一年的净收益为 18 万元，此后各年的净收益会在上 一年的基础上增加 1 万元，该类房地产的资本化率为 8%，该房地产的价格为 （ ）万元 A. 225.00 B. 237.50 C. 381.25 D. 395.83 19. 某城市经济适用房自 2005 年 1 月 l 日至 2006 年 1 月 30

9、日由 3600 元/m2 增加到 4000 元/m2，商品住宅的需求量由 16 万套上升到 20 万套。则用中点法 计算该类商品住宅需求的交叉价格弹性为（ ）。 A. 2.11 B. 5.33 C. 1.89 D. 0.89 20. 按直接比较判定某可比实例价格的区域因素修正系数为 098，则其依据为（ ）。 A. 可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为 2 B. 可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为 2 C. 可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为 204 D. 可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为

10、204 二、多项选择题（本大题共二、多项选择题（本大题共 4040 分，共分，共 1010 小题，每小题小题，每小题 4 4 分）分） 1. 在传统方法中，正确地估算投资利息需要把握( ) A. 应计息的项目，计息期的长短 B. 计息的方式 C. 利率的大小，计息周期 D. 折现率 2. 宗地价格原则上可以采用（ ）方法来评估 A. 市场法 B. 成本法 C. 收益法 D. 在有了基准地价的地区，可通过基准地价的修正来评估 3. 某在建工程预计一年建成，可能存在哪几种情形的估价（ ） A. 估价时点为现在，估价对象为现时状况下的价格； B. 估价时点为现在，估价对象为未来状况下的价格； C.

11、估价时点为未来，估价对象为未来状况下的价格； D. 估价时点为未来，估价对象为现时状况下的价格。 4. 标准宗地是路线价区段内具有代表性的土地，选取标准宗地的具体要求有( ) A. 一面临街，土地形状为矩形 B. 临街深度为标准深度，临街宽度为标准宽度 C. 用途为所在区段具有代表性的用途 D. 标准深度等于标准宽度 5. 从某种意义上讲，房地产价格是（ ） A. 个别人的价值判断 B. 估价人员的主观定价 C. 由市场力量决定 D. 市场参与者集体竟拍的结果 E. 由交易双方委托经纪人确定 6. 成本法中的“开发利润”是指（ ） A. 开发商所期望获得的利润 B. 开发商所能获得的最终利润

12、C. 开发商所能获得的平均利润 D. 开发商所能获得的税后利润 E. 开发商所能获得的税前利润 7. 下列关于估价目的的描述，正确的是（ ）。 A. 估价目的由估价报告用途来确定 B. 估价目的有助于明确估价对象 C. 估价目的决定估价时点D. 估价目的由委托人提出 E. 估价目的不同，得出的价格一定相同 8. 影响房地产价格的经济因素主要有（ ）。 A. 经济发展状况、储蓄、消费、投资水平 B. 社会发展状况、房地产投机和城市化 C. 财政收支及金融状况、利率 D. 物价、汇率、居民收入 E. 人口数量、行政隶属变更、居民收入 9. 下列关于明确房地产估价时点的表述中，正确的有（ ）。 A.

13、 对当前的价值进行评估，一般以实地查勘估价对象期间或估价作业期内的某 个日期为估价时点 B. 城市房屋拆迁估价，估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日薄西山 C. 分期实施的房屋拆迁，应以房屋拆迁公告之日为估价时点 D. 房地产估价人员可以假定估价时点 E. 对原估价结果有异议而引起的复核估价，应以申请复核之日为估价时点 10. 收益乘数是房地产的价格除以其某种年收益所得的倍数，具体的有( ) A. 毛租金乘数 B. 潜在毛收入乘数 C. 有效毛收入 D. 净收益乘数 三、判断题（本大题共三、判断题（本大题共 2020 分，共分，共 1010 小题，每小题小题，每小题 2 2 分）分） 1. 一

14、般地说，某种房地产的价格如果上升了，对其需求就会减少；如果下降了， 对其需求就会增加。 （） 2. 传统方法对开发完成后的价值等的估算，是根据估价时的房地产市场状况作 出的，基本上是静止在估价作业期时的数额；而在现金流量折现法中，是模拟 开发过程，预测它们在未来发生时所发生的数额。 （ ） 答案：对 3. 房地产估价时，实地勘察应由估价人员独立完成。 （ ） 4. 在一定时期内，对于开发周期较短的房地产，供给弹性相应地比较小；开发 周期较长的房地产，供给弹性相应地比较大。（ ） 5. 自有资金资本化率通常为未来第一年的税前现金流量与自有资金额的比率， 可以由可比实例房地产的税前现金流量除以自有

15、资金金额得到。（ ） 6. 一般而言，房地产价格与利率正相关，利率上升时房地产价格会上升，利率 下降时房地产价格会下降。（ ） 7. 非住宅小区级的公共建筑的建设费用和住宅小区内的营业性用房与设施的建 设费用均不能计入商品住宅的价格中。（ ） 8. 某宗房地产，其土地于 2000 年底取得，土地使用权年期为 50 年。该房地产 建成于 2001 年底，2002 年底至 2005 年底的净收益为 83 万元、85 万元、90 万 元和 94 万元；预计 2005 年底起可以稳定获得年净收益 90 万元。该类房地产的 报酬率为 10%，则 2006 年 1 月 1 日该房地产价值为 886 万元。

16、（ ） 9. 有一栋四层公寓每层建筑面积相等，已知第二层的房地价值为第一层的 1.05 倍，第三层的房地地为第四层的 1.15 倍，第四层的房地价值为第二层的 91%。按房地价值分摊法计算得出第三层占有的土地份额为 27%。（ ） 10. 某宗可比实例房地产 2006 年 1 月 30 日的价格为 500 美元/ m2，该类房地产以美元为基准的价格变动平均每月比上月下降 0.7%，假设人民币与美元的市 场汇率 2006 年 1 月 30 日为 1 美元=7.98 元人民币，2006 年 9 月 30 日为 1 美元 =7.95 元人民币，则将该可比实例调整为 2006 年 9 月 30 日的价格约为 3758 人 民币/ m2。答案：答案：一、单项选择题（一、单项选择题（4040 分，共分，共 2020 题，每小题题，每小题 2 2 分）分） 1. C 2. A 3. A 4. B 5. D