《房地产估价毕业论文10534》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产估价毕业论文10534（43页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、论以下房地产评估报告中存在的问题论以下房地产评估报告中存在的问题1.房屋本身租金收益与市场租金收益差异较大至价值较低房屋本身租金收益与市场租金收益差异较大至价值较低由于房地产本身价值较大,影响房地产价值因素也较多,在房地产本身带有较长租约的情况下,如需找到类似情况的可比实例难度较大,故宜采用收益法来确定房地产的价值。在采用收益法确定房地产价值的情况下,租金的高低直接影响房地产本身的价值,由于一些客观原因致房地产本身租金远远低于市场租金收益,直接影响房地产本身价值与市场价值有较大差异。如在房地产使用过程中,本身登记用途为办公用房,实际用途却为酒店.、 如：房地产出租给带公益性质的活动场所等。下诉
2、房地产评估报告中就存在房屋租金收益与市场租金收益差异较大至价值较低问题，上诉报告中：*带有较长租约，在租约期内应根据租赁合同进行价格测算，租约期外根据市场租金水平进行测算。*有有限限责责任任公公司司房房地地产产抵抵押押估估价价报报告告*房评（2012）字第 1 号*房房地地产产评评估估有有限限公公司司二二一一二二年年一一月月房地产抵押估价报告房地产抵押估价报告估价项目名称：估价项目名称：*有限责任公司拥有的位于*的营业用房房地产抵押价值评估委委 托托 方：方：*有限责任公司估估 价价 方：方：*房地产评估有限公司估估 价价 人人 员：员：* 注册房地产估价师* 注册房地产估价师估价作业日期：估
3、价作业日期：二一一年十二月十六日至二一二年一月十八日。估价报告编号：估价报告编号：*房评（2012）字第 1 号目 录致委托方函1 估价师声明2估价的假设和限制条件3估价结果报告5估价对象6估价目的7估价时点7价值定义7估价依据8估价原则9估价方法10估价结果11房地产变现能力分析11估价报告应用风险提示12估价人员13估价作业日期13估价报告应用的有效期13房地产估价技术报告（仅供房地产管理部门查阅）附件参考文献致谢致致 委委 托托 方方 函函*有限责任公司：本评估机构接受贵公司的委托，根据国家和建设部有关房地产估价规定，本着客观、独立、公正和谨慎的原则，按照公允的估价方法，对以抵押贷款为目
4、的而涉及的贵公司所属的位于*的营业用房进行了评估。本评估机构的估价人员按照必要的估价程序实施了实地踏勘、市场调查，并对估价对象市场价值作出了公允的反映。估价对象建筑面积：1,213.69 平方米，经评估：在估价时点二一一年月十二月十六日的评估价值为人民币 373.36 万元，大写人民币：叁佰柒拾叁万叁仟陆佰元整。单位面积约 3,076.27 元/平方米。本估价结果为估价对象在估价时点的抵押价值，该价值为估价对象未设定法定优先受偿权利下的市场价值。估价结果报告随本函一并发送，若有异议，请贵单位自收到本函起五日内向本公司提出。欲了解估价项目全面情况，请认真阅读估价结果报告。特此函告附：1、估价报告
5、书2、附件 法定代表人：*房地产评估有限公司二一一年十二月十六日估估 价价 师师 声声 明明我们郑重声明：我们郑重声明：1、我们在估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。4、我们依照中华人民共和国国家标准 GB/T502911999房地产估价规范及建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合颁布的房地产抵押估价指导意见进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5、我们已对本估价报告中的估价
6、对象进行了实地查看，但仅限于对其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，我们以其状况良好为前提进行估价。我们不承担对建筑结构质量进行调查的责任。6、没有人对本估价报告提供重要专业帮助。注册房地产估价师：* 注册号：*注册房地产估价师：* 注册号：*房地产评估有限公司二一一年十二月十六日估价的假设、限制条件估价的假设、限制条件一、估价假设条件一、估价假设条件1、委托方已合法取得房屋所有权证及其土地使用权证，且为有效的凭证，真实、合法，与原件一致。2、估价对象保持现状用途，并作为商业、办公用途房产得到有效利用并产生相应的经济收益。3、估价对象与其它要素相结合，能满足使用年限内房屋的正常
7、使用。4、委托方未提供估价对象存在他项权利的相关材料和证明，本次估价设定在估价时点估价对象未设定抵押担保等他项权利，未发生任何销售行为，且不存在司法和行政机关依法裁决查封和其他限制该房地产权利的情形。5、在估价时点房地产市场为公开、公平的均衡市场。6、本估价报告中所采用的面积以委托方提供的房屋所有权证和土地使用证记载的面积为依旧，我们对该等数据未实测。7、委托方对估价对象拥有合法产权及绝对处置权，无产权异议。本报告估价对象的处置不受可能影响其价值的债权限制和负有法律义务性质的开支所约束。二、报告使用限制条件二、报告使用限制条件1、本报告是反映估价对象在本次估价目的下，根据公开市场原则确定的估价
8、时点的市场价值，仅作为委托方进行抵押贷款确定房地产价值的参考依据，不得用于其它目的和用途。2、本报告在有效期内使用时，估价结果应与报告同时完整使用，若由于国家政策，经济环境及委估房地产本身的物理状况等因素发生重大变化，对估价结果产生严重影响时，应委托估价机构重新估价。3、本估价结果包括房屋建筑物价值和土地使用权价值。4、为保障抵押双方的合法权益，在确定贷款额度时，估价报告使用者应充分关注“房地产变现能力分析”及“房地产抵押估价报告使用提示”。*房地产评估有限公司二一一年十二月十六日估价结果报告估价结果报告一、委托方一、委托方名 称：*有限责任公司住 所：*法定代表人：*营业执照号：*二、估价机
9、构二、估价机构单位名称：*单位地址：*法人代表：*机构资质：建设部壹级【*】有效期限：2009 年 12 月 20 日至 2012 年 12 月 19 日三、估价对象概况三、估价对象概况1、估价对象界定估价对象为位于*的营业用房，建筑面积：1,213.69 平方米。2、建筑物状况估价对象所在的建筑物为*，该建筑建成于 2002 年，建筑风格是十三层的框剪结构，有地下停车场，并有直接到达停车场的电梯，有专门的物业管理公司进行物业管理，走道有摄像头监控。估价对象所在楼层为十二层，建筑面积共计 1,213.69；层高约 4.5m，开间大于 10m，进深大于20m，为营业用房,实际利用现状为部分出租，
10、地面铺瓷砖、木地板，内墙、天棚刷乳胶漆。建筑物入口设落地玻璃地弹门，室内木门，窗户为铝合金窗。3、土地状况 估价对象房屋建筑物所占用土地为“*（2003）字第号”土地使用权证项下宗地，土地的使用权人为*有限责任公司，用途：商、住用地，使用权类型：出让，分摊使用权面积：182.476 平方米，终止日期： 2050 年 7 月27 日。4、权属状况根据委托方提供的证号为：*房屋所有权证 ，估价对象为*有限责任公司单独所有。结构为钢混结构，估价对象位于中区区十三层建筑物的十二层，建筑面积：1,213.69 平方米。5、位置、四至、 估价对象分位于*市中心区域，中央商务区十字路口附近，西临同兴路，东临
11、自由路，南临解放路。6、区域因素分析1） 、区域交通状况分析估价对象位于*市中心区域，中央商务区十字路口附近，拥有*市滨江路、新桥、十字路口车站，2、 3、6、7、8、9、11、33、34、37、39、40、45 路等 13 条不同线路的公交站点。距离*汽车站直线距离 550 米、火车站 2.5 公里。2） 、区域环境状况分析估价对象位于位于中央商务区十字路口附近，西临国美电器、基督教堂，东临雄飞假日酒店，背靠*一中，*整体建筑面积 12 万平方米，一楼主要经营黄金珠宝、家电、名牌服饰、家私等；二至五楼均为精品家私卖场；六楼为酒店、火锅城、茶坊；七楼为酒吧；八楼为 KTV 歌城；九楼为电影城，
12、另设保龄球、台球、乒乓球城；十楼为大型桑拿浴场；十一层为空中阳光浴场、大型培训中心；十二楼为大型健身中心。这样的大型、综合性商城不仅带动和促进了区域经济建设，同样对估价对象的保值增值起着决定性的作用。同时距离多所学校、商场、公园、宾馆、酒店、银行较近，如四川理工学院、*一中、市解放路中学、珍珠寺小学、雄飞假日酒店、彩灯公园、 中国银行、工商银行等，拥有 2 个停车场，可容纳 100 多辆车，综合配套设施完善。7、开发程度 至估价时点，估价对象所在的*市*新街居委会*已达七通，即通上水、下水、电、气、视、讯、路。配设市政供电，自来水、排污管与城市管网相连。四、估价目的四、估价目的为确定房地产抵押
13、贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。五、估价时点五、估价时点二一一年十二月十六日。六、价值定义六、价值定义1、本报告估价结果是反映估价对象在本次估价目的下的房地产抵押价值，该价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设定法定优先受偿权力下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。2、法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程款，已抵押担保的债权数额以及其他法定优先受偿款。3、估价时点估价对象未设置抵押权，本次估价设定其未设置抵押权和其他他项权利。4、本次估价对象的估价结果包括房屋建筑物价值和建筑物合法占有
14、土地的土地使用权价值。5、币种为人民币。七、估价依据七、估价依据1、 中华人民共和国城市房地产管理法 ；2、 中华人民共和国土地管理法 ；3、 中华人民共和国担保法 ；4、 城市房地产抵押管理法 ；5、 房地产估价技术规范 （GB/T50291-1999） ；6、建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合颁布的房地产抵押估价指导意见 ；7、房地产估价委托书；8、 房屋所有权证及土地使用权证 ；9、估价人员现场踏勘所取得的资料；10、估价机构及估价人员掌握的其他相关信息资料。11、成都市近期房地产市场交易资料及技术参数。八、估价原则八、估价原则根据房地产估价的技术规范及估价对象的具体状况
15、，本次估价过程中，我们遵循的主要原则有：1、合法原则房地产估价必须以房地产的合法使用、合法处分为前提，即以城市规划规定用途、容积率、覆盖率、建筑高度和建筑风格为限制条件。本次评估以该项目的房屋所有权证载明事项体现合法原则。2、最高最佳使用原则在合法前提下的最高最佳使用是能使房地产获利最大的使用方式。房地产价格受土地与建筑物组合状态、位置环境与建筑物用途组合状态的影响，两者的配合适当均衡时，房地产的效用便能高度发挥，达到最高最佳使用状态，房地产价格评估据此进行。根据委托方提供权证资料，估价人员现场踏勘以及对房地产市场的调查和分析，我们认为本项目估价对象所有登记用途与实际用途保持一致使用最为有利。故本次评估以房屋登记用
