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1、城市城市综综合合体体开发模开发模式式的的研研究究1.均均衡衡发展的发展的COMPLEX模式模式案例：香港太古广场、北京东方广场、北京华贸中心2.以办以办公公业为业为核核心功心功能能的发的发展展模式模式案例：广州中信广场、深圳信兴广场3.以酒以酒店店业为业为核核心功心功能能的发的发展展模式模式案例：上海商城4.以零以零售售业为业为核核心功心功能能的发的发展展模式模式案例：深圳华润中心、日本福冈博多水城模模式一式一：酒店酒店、写字写字楼楼、商、商场场、公、公寓寓等各等各种种功能功能均均衡发衡发展展的模式的模式complex =hotel+office+shopping+apartment+香香港太
2、港太古古广场广场北北京华京华贸贸中心中心北北京东京东方方广场广场均衡发展均衡发展 COMPLEX模式模式 的的KPI体系体系外因外因内因内因优越的地理位置优越的地理位置CBD/城市中心城市中心便利的交通条件便利的交通条件主干道沿线主干道沿线/地铁口地铁口较大的规模较大的规模建筑面积建筑面积20万以上万以上强制性的视觉冲击强制性的视觉冲击超高超高层层/建筑建筑群群高高水准水准规规划设计划设计各功能各功能共融不互扰共融不互扰功能功能化化体系体系五星级五星级酒店酒店甲级甲级写字楼写字楼顶级顶级酒店式酒店式/服务服务式公寓式公寓高高档档/中高中高档购物档购物中心中心专专业的业的管管理理团队团队物物业业
3、管管理理/经营管经营管理理定定位：位： 香港香港最顶级最顶级的综合体的综合体物物业业甲级甲级写字楼写字楼+顶级购物顶级购物中心中心+五星级五星级酒店酒店+顶级顶级公寓公寓案例（案例（1/3） 香港太古广场香港太古广场案例（案例（1/3） 香港太古广场香港太古广场l太太古广古广场位场位于于金钟金钟地铁地铁站站上上盖盖，是，是香港香港及及九龙九龙(荃湾荃湾)两两条地条地铁铁线的交线的交汇点；汇点；l太太古广场古广场座落于座落于香港香港核核心地心地带，带，香香港的港的重要重要地地点点，例如，例如香港公香港公园园、办办公公大楼大楼、高等高等法院法院、英英 国国领事领事馆馆及英及英国国文化文化协会协会等
4、等都都近在近在咫咫尺尺，占尽占尽地地利优利优势；势；l太太古广场古广场向向北北可可拥览拥览浩瀚浩瀚的的海海景，景，而而向向南则南则面面对占对占地地十十公公顷顷香香港公港公园园宁静宁静的的环环境；境；l太太古广场古广场总总占占地地三三十十二二万万平平方方呎呎，于，于一一九九九九零零年年落落成成，包括四包括四座座大楼大楼及及一一个个购物购物中心中心，共，共提供提供近五近五百百 万万平平方方呎呎的楼面的楼面，包包括有括有甲级甲级写字写字楼楼、酒酒店式店式公公寓、寓、三间三间五五星级星级酒酒店、店、购物购物商场商场和和会会议议中心等中心等。甲级甲级写字楼写字楼部分部分太太古广古广场一场一座座：建筑面积
5、860,000平方呎、楼高36层的甲级商厦，每层面积由20,000平方呎至22,000平方呎，首层为会议中心设施。太太古广场古广场二二座座：建筑面积700,000平方呎、楼高27层的甲级商厦，每层面积由21,000平方呎至22,000平方呎。太太古广场古广场三三座座：建筑面积644,000平方呎、楼高34层的甲级商厦，每层面积约20,000平方呎。一一座座二二座座三三座座太古广场一太古广场一 座座太古广场太古广场二二 座座太古广场太古广场三三 座座案例（案例（1/3） 香港太古广场香港太古广场顶级购物顶级购物中心中心部分部分l太古广场购物中心共分四层，提供楼面面积七十一万平方呎，场内提供超过一
6、百三十间零售店铺及食肆，并提供多个展览场地；l国际品牌专卖店为主、主力核心店为国际品牌百货店；l 除百货店外，全部采用室内街；l优越的共享空间，五百个车位的停车场。案例（案例（1/3） 香港太古广场香港太古广场B1n与与地铁地铁出出口口接驳接驳，并并迅迅速引速引导导人流人流上上1层层n负负一一层层主主要要为为停车停车场场，n临临街部分街部分为为餐饮餐饮，n临临地铁地铁出出口口设设一一圈圈商业商业。1F至至3F：n商商业主体业主体，内内街街式式分分布。布。n高高档档商业商业，以以精品精品店店为主为主。n楼楼层层越高越高，铺铺面面划划分分越越小。小。4Fn为为塔塔楼楼的中的中庭庭和和平台平台n设设
7、的的士士站站、停车停车场地等场地等主主要要租客租客： 香港西武、连卡佛、马莎百货 A/T、Versace、D l二二期期项项目目包括包括五五星级星级深圳深圳君悦君悦酒店酒店（Grand HyattShenzhen） 、酒酒店式店式服务服务公寓公寓及及一一个个由由商业商业步行步行街街串联串联 而而成成的的特特大大型室型室外外娱乐娱乐休闲休闲广场广场，案例（案例（1/2）深圳深圳华华润润中心中心首首期期规规划划l北北区区写写字楼字楼+中中区区购购物及物及娱乐娱乐中心中心，总总建建筑筑面积面积达达23万万平平方方米米，提供提供约约1000个车个车位位；l写写字楼字楼4.2万万平平方方米米的的甲级甲级
8、写写字楼字楼，高高度度为为139米米，其其中中1-3层层为高为高档国档国际时际时装装旗舰旗舰店店，4层层为开为开放放式式屋屋顶顶花花园，园，5-28层层为写为写字楼字楼，顶层顶层为为多多功能功能厅厅；l万万象象城城18.8万万平平方方米米的大的大型型综综合性合性购购物及物及娱乐娱乐中心中心，包包含含零售、零售、餐饮餐饮、娱乐娱乐休闲休闲、文化文化、康康体体等等诸诸多多消费消费元元素素，由由超超级级市市场场、大、大型型百百货货商店、商店、时尚时尚零零售商售商店、店、电影电影院院、真真冰冰溜冰溜冰场场及及各各类类餐饮餐饮等等近近 300家家零零售店面售店面组组成成；l2002年年10月月开开工工，
9、约约在在2004年年底底、2005年年初竣初竣工工开业开业。二二期期规规划划l占占地地4.1万万平平方方米米，总总建筑建筑面积面积达达25万万平平方方米米，提供提供约约2000个车个车位位l开开放放式式购物购物空间空间、五五星级星级酒店酒店（君悦君悦酒店酒店）和和服务服务式式公寓公寓；案例（案例（1/2）深圳深圳华华润润中心中心建建设设与与经营经营模式模式l华华润润总部总部进进驻驻，为华为华润润面面向向全全国国的的形象形象典范典范；l直直接接在海在海外外进行进行招招商商，且且国国际际招招商商与与项目项目建建设设同同步完步完成成;l 50%的的国国际际一线一线品牌品牌;30%的的亚洲亚洲一线一线
10、品牌品牌,20%的的国国际二际二、三三线线品牌品牌及国及国内内一线一线品牌品牌；l全全部部只只租租不不售售，长期长期经经营；营；l十十家家国国际际知知名名合合作作单单位位参参与与设计设计和包和包装装；包括包括设计设计、建建筑、筑、景景观观、营营销销、招招商商、广、广告告等等相相关关行行业业。l华华润润中心中心二二期期，将将充充分分展展现现“都都市市综综合体合体”对于对于城市城市资源资源的强大的强大聚聚合能合能力力约约20000平平方方米米的的商业商业休闲休闲广场广场，定，定位为万位为万象象城的城的延延续续、补补充充和和升升华华。l全球全球最最大的大的奢侈奢侈品品集集团团LVMH旗旗下下最最著著
11、名名品牌品牌LV已已确确定定将将其其中中国最国最大大旗舰旗舰店开店开到这到这里里，此此外外，HERMES、 BVLGARI、SALVATOREFERRAGAMO、MONTBLANC等等更更多多世界世界顶级顶级品牌品牌旗舰旗舰店的店的入入驻驻，将将使使万万象象城城成成为为全全国国奢奢 侈侈品品最最密密集集的的区区域域。l世界世界闻闻名名的的豪豪华华酒店酒店管管理理集集团团环环球球凯凯悦集悦集团团将将在在华华润润中心中心二二期期开开设设大大中中华地华地区区第第六六家君悦家君悦酒店酒店；l作作为华为华润润中心中心二二期期重要重要组组成成部分部分的高的高端端住住宅宅“幸幸福福里里”。案例（案例（1/2
12、）深圳深圳华华润润中心中心l投投资资商商华华润润（集集团）团）有有限限公公司司l发发展商展商华华润润（深圳深圳）有有限限公公司司l建筑建筑设计设计美美国国RTKL Associates Inc/广东广东省省建筑建筑设计设计研究研究院院l园园林林景景观观设计设计澳澳大利大利亚亚Place Planning & Designl灯灯光光设计设计顾问顾问Kaplan Partners Architectural Lightingl机机电电设计设计顾问顾问Flack+Kurtz Consulting Engineersl消消防防与与安安全全设计设计顾问顾问Rolf Jensen & Associates
13、.Incl电电梯梯设计设计顾问顾问Hesselberg. Keesee & Associates .Incl幕幕墙墙设计设计顾问顾问Curtain Wall Design & Consulting. Incl零售零售设计设计顾问顾问香港香港仲仲量量联联行行有有限限公公司司l交通交通设计设计顾问顾问香港香港MVA公公司司/深圳深圳市城市城市市交通规交通规划划研研究究中心中心l工工料料测测量师量师香香港利港利比比建筑建筑工工料料测量师测量师有有限限公公司司l工程工程监监理理中中国国国国际际工程工程咨询咨询公公司司l广广告告推推广广策策划划顾问顾问深圳深圳市市蔚蓝蔚蓝时时代代广广告告有有限限公公司司
14、开发开发团队团队案例（案例（1/2）深圳深圳华华润润中心中心成成功功关键驱动关键驱动因因素素外外因：因：l优优越的越的地地理位置理位置，良好良好的交通的交通可可达达性性；l区区域域成成熟熟后后发展发展受受限限，需需要要一一个个新新的的亮亮点点来来激激发发活力活力；l区区域域内一内一直直缺乏缺乏一一个个大大型型商业商业来来统统领领区区域域的商业的商业形象形象。内内因：因：l超超强的强的实实力与力与品牌品牌号号召召力力；l集集购物购物、娱乐娱乐等等为一为一体体的体的体验验式式；l项目项目立立意意高高，与与深圳深圳人人内心的内心的价值价值观观相相符符；l一一流流的的精精英团队英团队。案例（案例（1/
15、2）深圳深圳华华润润中心中心定定位：位：化都化都市为市为演绎演绎未未来来的的剧剧场场，集集商业、商业、休闲休闲、餐饮餐饮等等功能功能为一为一身身的大的大型型综综合性合性都都市市中心中心案例（案例（2/2）日本日本福冈博福冈博多多运河运河城城案例（案例（2/2）日本日本福冈博福冈博多多运河运河城城l建建造造地地点点：日本日本福冈博福冈博多多站站一一带，是带，是西西日本日本地地区区的交的交通通中心中心和和枢纽枢纽站站l交交通：通：距距地铁地铁站站中中洲洲川端川端徒徒步步约约十十分分钟钟l占占地面地面积：积：3.44万万l建建筑面积筑面积:222,960l设计设计：The Jerde partner
16、 Ship；l竣竣工工时间时间：1996年年l以以南南北北流流向向的的运河运河为为中心中心，集集中中了了商商场、场、饭饭店、店、音音乐厅乐厅、电电影影院院、游游艺艺场场所所等等设设施施l著名的福冈凯悦大饭店l四季剧团的第一个专用剧场“福冈城市剧场”l日本最大规模的“AMC运河城13”l高科技游艺主题公园“福冈JOYPOLIS”l运河运河城城市市中心中心包括包括2个个饭饭店、店、1个个大大型型购物购物娱乐娱乐场场所所和和1栋栋办办公楼公楼。l商商业、业、酒店酒店和和办办公的公的配比配比约约为为4：4：1。l商业商业有有突突出出的的旅旅游游形象形象，以以建建筑中的筑中的人人工工运河运河、造型造型奇奇特特的的喷泉喷泉和和夜夜间间彩彩
