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1、XXXX 酒店改造工程酒店改造工程 项目建议书项目建议书一、总论(一)项目名称:XXX 酒店改造工程(二)项目建设单位概况1、名称:XXX 有限公司2、注册地址:XXXX3、法定代表人:XXX二、项目概况1、建设地点:XXXXX2、建设内容:(1)装修工程XX 酒店总面积 16349 平方米,酒店共 160 间客房,其中包括标准间 130 间,豪华单人间 12 间,行政单间 12 间,行政套房 4 间,豪华套房 2 间。(2)盐疗 SPA 馆包含盐疗 SPA 贵宾房、盐雾蒸汽室、盐粉理疗室、矿物盐温疗理室、矿物盐疗理桑拿浴、盐水温疗池、矿物盐泥疗理工作坊、温疗暖睡床、盐浮声纳沉睡池、盐水漂浮按
2、摩护理室、矿物盐温疗敷体护理室及热带雨林花淋浴冲淋系统等。3、投资估算(1)投资估算依据A、本项目总体规划方案。B、本项目各工程预决算书。(2)建设投资估算经测算,本项目建设投资为 5200 万元,本次需投入5306.92万元,其中建设投资静态部份 5200 万元,建设投资动态部份 106.92 万元,具体构成详见附表 1-1。A、装修工程投资 2600 万元B、中央空调系统投资 800 万元C、消防系统投资 760 万元D、配套设施设备投资 1040 万元E、建设期利息 106.92 万元是指建设期内因贷款而产生的贷款利息。本项目拟申请银行贷款 3600 万元,贷款利率为 5.94%,贷款期
3、限 3 年,建设期贷款利息总额为 106.92 万元。(3) 流动资金估算根据本项目具体特点,流动资金按建设投资的 2%确定,取整为100 万元。(4)项目总投资项目总投资 5406.92 万元,主要构成为:建设投资其中:静态部份 5200 万元动态部份 106.92 万元流动资金 100 万元(5) 资金使用计划本项目计划工期为六个月,即 2010 年 1 月至 2010 年 6 月,资金使用计划为2010 年 1-6 月 2010 年 7 月至 2011 年 6 月 建设投资(不含建设期利息) 4940 万元 260 万元建设期利息 106.92 万元流动资金 100 万元合计:5406.
4、92 万元资金使用计划详见附表 2。4、资金来源本项目总投资为 5406.92 万元,具体来源如下:A、自筹资金 1806.92 万元,占项目总投资的 33%;B、申请银行贷款 3600 万元,占总投资的 67%,银行贷款利率5.94%,贷款期限 3 年。5、财务评价A、财务评价基础数据与参数选取(1)计算期本项目计算期定为 11 年,其中建设期按 1 年测算,营运期 10年,主要根据设施和设备的使用寿命期限确定。(2)财务基准收益率(Ic)基准收益率参照银行贷款利息 5.94%,加风险收益率确定,本项目确定为 8%。(3)平均房价根据目前实际开房房间数和房间价格取得。(4)税费率本项目各种税
5、费率如下:税费项目计税依据税费率营业税以营业收入为基数5%城市维护建设税以营业税为基数7%教育费附加以营业税为基数3%所得税以利润总额为基数15%B、营业收入和营业税金及附加测算 、营业收入测算(详见附表 3)本项目是根据市场分析和死海目前经营情况进行分析的,营业收入包括盐疗酒店客房收入和盐疗服务收入,暂未考虑其他收入及对死海门票其他收益的影响,具体测算详见附表 3。在运营期年均收入为2199.92 万元。具体测算如下:客房收入客房收入运营期年均收入 1681.92 万元,本项目可用房每日 160间,运营期入住率为 60%,即日均开房数为 96 间,年开房总数 3.5 万间。本项目房间主要为标
6、准间和豪单共计 142 间占 89%,房价为平时480 元,周末及黄金周房价为 680 元,考虑到团队及协议单位的折扣价及单人价、行政套房价格影响,将平均房价定为 480 元。 (详见附表 3-1)盐疗收入盐疗收入运营期年均收入 438 万元,本项目预计日均消费人次为100 人次,年均消费人次 3.65 人次,平均消费价格为 120 元/人次。(详见附表 3-2)、 营业税金及附加本项目应缴纳营业税,税率为 5%,城市维护建设税、教育费附加分别为 7%、3%,具体测算详见附表 3。C、成本费用估算成本费用估算详见附表 4、附表 3-1、附表 3-2,具体估算为: 、营业成本估算营业期第一年客房
7、营业成本按房费收入的 6%测算,随管理规范及管理水平的提高,逐渐降至 5%。营业期内盐疗服务成本按盐疗收入的 2%测算。、人员工资及水电费人员工资及水电费按营业收入的 5%测算。 、广告及业务推广广告及业务推广按营业收入的 2%测算。 、维修费维修费按折旧费的 15%测算。 、管理费用营业期各年管理费用按营业收入的 1%测算。 、折旧及摊销估算本项目分类折旧及摊销,按直线法计算折旧和摊销,具体折旧及摊销年限详见附表 4-1。根据附表 4-1 的测算结果,前五年的折旧及摊销费年均为 524.69万元,第六年至第十年 504.69 万元。 、财务费用本项目财务费用为银行贷款在经营期所发生的利息费用
8、以及相应的手续费。D、 财务指标分析 、利润测算经测算,本项目经营期内累计实现利润总额为 11068.04 万元,年均实现利润总额为 1106.8 万元,年均投资利税率为 20.47%。所得税率按 15%测算,年均上缴所得税 166.02 万元。在整个经营期内累计实现净利润 9407.83 万元,年均实现净利润 940.78 万元,年均税后投资利润率 17.4%。利润测算详见附表 5 、财务盈利能力分析经测算,本项目计算期内税后财务内部收益率为 25.36%,净财务现值(Ic=8%)为 4444.35 万元,动态税后投资回收期为 4.38 年(不含建设期) ;税前财务内部收益率为 28.82%
9、,税前财务净现值为5461.14 万元,税前投资回收期为 3.9 年(不含建设期) 。本项目税前、税后财务内部收益率均大于确定的基准收益率 8%,税前、税后财务净现值均大于零,投资回收期较短,这说明本项目在财务上是可行的。、偿债能力分析本项目银行借款总额为 3600 万元,期限 3 年,年利率 5.94%。按最大还款能力(净利润的 90%、折旧和摊销的 100%)测算:借款偿还期为 2.81 年,完全能满足贷款要求。按借款要求测算:借款偿还期3 年,满足借款要求。还款期平均利息备付率=税息前利润/当期应利息费=8.11,大于 2。还款期偿债备率=可用于还本付息资金/当期应还本付息金额=1.06
10、,大于 1。借款偿还详见附表 7。E、 不确定性分析、敏感性分析本项目选取价格、建设投资、经营成本三个因素进行敏感性分析,分析其变化对所得税前财务内部收益率,投资回收期和年均实现利润总额的影响。当价格降低 10%时,税后财务内部收益率为 20.57%,投资回收期为 5.27 年,财务净现值为 3126.91 万元;当经营成本增加 10%时,税后财务内部收益率为 24.6%,投资回收期为 4.51 年,财务净现值为4232.49 万元;当建设投资增加 10%时,税后财务内部收益率为22.3%,投资回收期为 4.91 年,财务净现值为 3956.97 万元。测算结果表明本项目的抗风险能力较强,具体
11、测算详见附表 8。、盈亏平均分析以营业收入表示的盈亏平衡点(BEP) ,其计算公式为:BEP=年均固定总成本/(年均销售收入-年均可变成本-年均销售税金及附加)100%计算结果表明,该项目只要预测营业收入的 42.02%时,也就是年均营业收入达到 890.79 万元时,项目即可保本。F、财务评价结论该项目在整个经营期内年均实现营业收入 2119.92 万元,年均实现净利润 940.78 万元,税后财务内部收益率为 25.36%,财务净现值(Ic=8%)为 4444.35 万元,税后投资回收期为 4.38 年(不含建设期) 。贷款偿还期在 3 年内,如按最大还款能力测算,借款偿还期为 2.81年
12、(从借款年开始计算) ,利息备付率 8.11,大于 2,偿债备付率1.06,大于 1,完全能满贷款要求。作为旅游项目,其投资回收期较短,财务效益较好,不确定性和敏感性分析结果表明,项目具有较强的抗风险能力,本项目在财务上是可行的。6、结论本项目经济效益和社会效益明显,项目建设是可行的。本项目经济效益和社会效益明显,项目建设是可行的。内部资料,请勿外传!#XuyUP2kNXpRWXmA&UE9aQGn8xp$R#͑GxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuW
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