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1、 上 海 市 高 档 物 业 市 场 上 海 市 高 档 物 业 市 场 最新重点个案分析最新重点个案分析 二零零三年 第一季刊二零零三年 第一季刊 最新重点个案分析 长宁区 案 名 案 名 虹桥河滨花园 工地位置 工地位置 长宁路 1898 号 投资兴建 投资兴建 上海上科实业有限公司售 楼 处 售 楼 处 长宁路 1898 号 企划销售 企划销售 旭阳 万欣 主力总价 主力总价 136144 万调查日期 调查日期 2003.4.9 建筑设计 建筑设计 大境建筑设计事务所 可售总额 可售总额 8 亿 工程进度 工程进度 封顶 电 话 电 话 62290066 规划户数 规划户数 524 户
2、规划用途规划用途 住宅 基地面积 基地面积 2. 6 万平方米 可售户数 可售户数 524 户 销售面积 销售面积 8 万平方米 售出户数 售出户数 209 户 建筑楼层 建筑楼层 1430 F 销 售 率 销 售 率 约 40% 规划面积 规划面积 63300 平方米 额度 额度 70% 主力面积 主力面积 160170 平方米 年限 年限 30 平均单价 平均单价 8500 元/平方米 银行贷款 银行 银行贷款 银行 民生银行 单价范围 单价范围 720013000 元/平方米 得 房 率 得 房 率 80% 公开日期 公开日期 2003.2 物业公司 物业公司 自管 车 位 数 车 位
3、数 400 容 积 率 容 积 率 3.07 管 理 费 管 理 费 2.85 元 车位单价 车位单价 10 万 绿 化 率 绿 化 率 45% 产品分析 产品分析 地理位置： 地理位置： 本案位于长宁路近古北路，紧邻苏州河，属于规划中的长宁路居住板块，区域生活氛围浓厚，周边的各项生活配套设施齐全，未来的升值潜力较大。 目前长宁路近古北路的路段正在进行道路拓宽工程，工程完工后道路条件将大大改善。 产品规划： 产品规划： 1. 小区占地面积 2.6 万平方米，总建筑面积 8 万平方米，规划有 9 幢 1430 层的小高层和高层构成，楼层规划为二梯二户和二梯四户，得房率在 80%左右。 2. 小区
4、的绿化率为 45%，规划中占地 2.8 万平方米的苏州河文化公园紧接本案的西面，提升了小区的居住环境。 3. 小区内的主要配套设施有：中央花园、玻璃天幕的室内游泳池、桌球室、健身房等。 面积配比 ： 面积配比 ： 本案共 524 户，面积范围 63300 平方米，具体配比如下： 房型 房型 面积 面积 户数 户数 比例 比例 一房 一房 6070 平方米 40 7.6% 二房 二房 100110 平方米40 7.6% 120130 平方米40 7.6% 150160 平方米162 30.9% 三房 三房 160170 平方米200 38.2% 四房及复式 四房及复式 200 平方米以上 42
5、8.1% 价格分析： 价格分析： 本案目前的单价范围为 720013000 元/平方米，均价在 8500 元/平方米左右，主力总价 140 万，符合区域的市场价格行情。 去化分析： 去化分析： 于 2003 年 3 月开盘，目前已去化了 40左右。销售成绩不甚理想。 优劣势分析： 优劣势分析： 优势： 优势： 1. 地理位置较佳，周边配套齐全。属于规划中的长宁路居住区域，区域内有大量的已建成或在建的居住小区，因此区域居住氛围浓厚。 2. 小区西面规划中的苏州河文化花园使得区域的居住环境得到提高。 3. 苏州河的整治和长宁路的拓宽工程使得区域的未来前景看好，区域内的楼价有一定的升值潜力。 劣势：
6、劣势： 1. 目前苏州河尚在整治中，对于处在河边的本案由一定的影响。 2. 三房的房型面积规划较大，使得总价较高，已引起销售受阻。 案 名 案 名 畅园 工地位置 工地位置 愚园路 888 号 投资兴建 投资兴建 上海长峰房地产开发公司售 楼 处 售 楼 处 愚园路 888 号 企划销售 企划销售 自售 主力总价 主力总价 208221万 调查 日期调查 日期 2003.4.9建筑设计 建筑设计 美国 ARQ 建筑事务所 可售总额 可售总额 10 亿 工程 进度 工程 进度 封顶 电话 电话 62100888 规划户数 规划户数 558 户 基地面积 基地面积 19200 平方米 可售户数 可
7、售户数 558 户 销售面积 销售面积 10 万平方米 售出户数 售出户数 446 户 建筑楼层 建筑楼层 32 层 销 售 率 销 售 率 80 规划面积 规划面积 123254 平方米以上 额度 额度 70% 主力面积 主力面积 160170 年限 年限 30 平均单价 平均单价 13000 元/平方米元 银行贷款 银行 银行贷款 银行 工商银行 单价范围 单价范围 1200015000 元/平方米 得 房 率 得 房 率 78% 公开日期 公开日期 2002.10 物业公司 物业公司 自管 车 位 数 车 位 数 350 容 积 率 容 积 率 5.2 管 理 费 管 理 费 5 元/平
8、方米 车位单价 车位单价 25 万 绿 化 率 绿 化 率 35% 产品分析 产品分析 地理位置： 地理位置： 本案位于江苏路愚园路口，周边的各项生活配套设施齐全，由于出门就是地铁二号线江苏路站，区域的公交出行十分便捷。 距本案 500 米的中山公园商圈与静安寺商圈使得区域的商业氛围较为浓厚，购物方便。 产品规划: 产品规划: 小区占地面积 19200 平方米，总建筑面积 10 万平方米，容积率 5.2。规划有 2 幢32 层的高层建筑，共分为九个单元，楼层规划为二梯二户，得房率在 78%左右。 小区的绿化率较低，只有 35，配套设施则较为齐全，主要以中央的绿化为主，有落瀑水景、特色种植池等。
9、 面积配比： 面积配比： 共 558 户，面积范围从 123254 平方米。具体配比情况见下表： 房型 房型 面积 面积 户数 户数 比例 比例 120130 平方米 113 20.3% 二房 二房 130140 平方米 104 18.6% 150160 平方米 55 9.9% 160170 平方米 217 38.9% 三房 三房 170 平方米以上 7 1.3% 200 平方米以下 31 5.5% 四房 四房 200 平方米以上 31 5.5% 价格分析： 价格分析： 由于本案是全装修房，并且地理位置极为优越，出门即为地铁站，因此 13000 元/平方米的均价还是符合产品价值的。 去化分析：
10、 去化分析： 总体销售情况良好，进入 2002 年上海销售金额 50 强，目前的销售率在 80左右。 优劣势分析: 优劣势分析: 优势：优势： 1. 地段极佳，周边的各项生活配套设施齐全，商业氛围浓厚。 2. 出门即是地铁站，出行极为便捷。 3. 小区内的配套设施齐全，安保严格。 劣势： 劣势： 1. 江苏路为交通干道，上下班时车流量及人流量很大，对于出行有影响。 2. 容积虑较高，达到 5.2，且小区的绿化率较低，只有 35，对于居住的环境有影响。 3. 全装修房加上较大的面积规划使得房屋的总价较高。 案 名 案 名 东方伦敦 工地位置 工地位置 古北路 1000 号 投资兴建 投资兴建 宝
11、域房地产发展有限公司 售 楼 处 售 楼 处 古北路 1000 号 企划销售 企划销售 华置行物业顾问有限公司 主力总价 主力总价 450468万 调查 日期调查 日期 2003.4.9建筑设计 建筑设计 上海城市建筑设计院可售总额 可售总额 9 亿 工程 进度 工程 进度 现房 电话 电话 62786355 规划户数 规划户数 178 户 基地面积 基地面积 1.5 万平方米 可售户数 可售户数 178 户 销售面积 销售面积 5 万万平方米 售出户数 售出户数 71 建筑楼层 建筑楼层 28 层 销 售 率 销 售 率 40 规划面积 规划面积 245258平方米以上额度 额度 70% 主
12、力面积 主力面积 250260 年限 年限 30 平均单价 平均单价 18000 元/平方米元 银行贷款 银行 银行贷款 银行 工商银行 单价范围 单价范围 1700019000 元/平方米 得 房 率 得 房 率 78% 公开日期 公开日期 2002.10 物业公司 物业公司 未定 车 位 数 车 位 数 176 容 积 率 容 积 率 3.3 管 理 费管 理 费 9.5 元/平方米 车位单价 车位单价 未定 绿 化 率 绿 化 率 43% 产品分析 产品分析 地理位置： 地理位置： 本案位于古北路 1000 号，属于古北高档居住区，区域的居住氛围浓厚，生活水准较高，周边的配套设施齐全，出
13、行便捷购物方便。 古北二期居住区已开始动工，这将使本地区的未来前景进一步看好。 产品规划: 产品规划: 小区占地面积 1.5 万平方米，总建筑面积 5 万平方米，容积率 3.3。由两幢 28 层的高层建筑镶拼而成。其中一到三层为会所，大楼的中间采用挑空设计，楼层规划为三梯四户，得房率在 78%左右。 主要的配套设施有四层的会所（地下一层）,室内高尔夫练习室、家庭影院、医务室、雪茄与红酒吧以及室内游泳池等。 面积配比： 面积配比： 三房是本案的唯一房型，且面积都超过了 200 平方米，具体配比情况见下表： 价格分析： 价格分析： 本案是精装修房，均价 18000 元/平方米，装修标准为 6000
14、 元/平方米，由于房型的面积规划超过 200 平方米，使得总价超过 400 万。因此从本案的单价和总价来看均高于区域的市场价格行情。 去化分析： 去化分析： 本案于 2002 年 5 月开盘，受总价较高及产品为烂尾搂改造，影响自身形象。销售情况不容乐观。 房型 房型 面积 面积 户数 户数 比例 比例 240250 平方米 28 15.7% 三房 三房 250260 平方米 150 84.3% 优劣势分析: 优劣势分析: 优势：优势： 1. 地段极佳，区域的居住氛围浓厚，居住水准较高，周边的各项生活配套设施齐全。 2. 小区的会所规划较为高档。 劣势： 劣势： 1. 由于本案属于“烂尾楼”的再
15、开工程，因此重新销售时土地使用年限必将减少。 2. 精装修加上大面积的房型规划使得本案的房屋总价要大大高于区域的平均价格。 3. 房型设计不合理，有较大的空间浪费。 案 名 案 名 上城（三期） 工地位置工地位置 古北路 1398 号 投资兴建 投资兴建 复地集团 售 楼 处售 楼 处 古北路 1398 号 企划销售 企划销售 策源 主力总价主力总价142-152 万 调查 调查 日期日期 2003.4.9建筑设计 建筑设计 美国 ARQ 建筑事务所 可售总额可售总额9 亿 工程 工程 进度 进度 封顶 电话 电话 62086969 规划户数规划户数660 户 基地面积 基地面积 8 万平方米
16、 可售户数可售户数240 户 销售面积 销售面积 10 万平方米 售出户数售出户数192 户 建筑楼层 建筑楼层 1218 层 销 售 率销 售 率80 规划面积 规划面积 156200 平方米 额度 额度 70% 主力面积 主力面积 150160 年限 年限 30 平均单价 平均单价 9500 元/平方米元 银行贷款银行 银行贷款银行 浦发 单价范围 单价范围 900010000 元/平方米 得 房 率 得 房 率 82% 公开日期公开日期2002.10 物业公司 物业公司 狮城怡安 车 位 数车 位 数250 容 积 率 容 积 率 1.25 管 理 费 管 理 费 未定 车位单价车位单价未定 绿 化 率 绿 化 率 3
