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1、房地产行业增值税会计房地产行业增值税会计 核算解析核算解析孙炜孙炜 青岛大学经济学院副教授青岛大学经济学院副教授增值税会计核算法律依据增值税会计核算法律依据 （19931993）财会字第）财会字第8383号号 （9494）财会字第）财会字第3131号号 财会字财会字199519956 6号号 财会字财会字【19951995】2222 财会字财会字1995619956号号 国税发国税发【19981998】4444 国税发国税发【20032003】5353 国税发国税发【20042004】112112 国税发国税发【20102010】40 40 辅导期纳税人，进项税额处理辅导期纳税人，进项税额处理
2、 财会财会【20122012】13 13 核算原增值税一般纳税人，营改增当月，核算原增值税一般纳税人，营改增当月， 不得从当期应税服务应纳税额中抵扣的上期留抵税额不得从当期应税服务应纳税额中抵扣的上期留抵税额 增值税会计核算法律依据增值税会计核算法律依据关于征求关于征求关于增值税会计处理的关于增值税会计处理的 规定（征求意见稿）规定（征求意见稿）意见的函意见的函财办会财办会201627201627号号增值税会计核算科目设置规则增值税会计核算科目设置规则应交税费应交税费-应交增值税（应交增值税（10个三级明细）个三级明细） -未交增值税未交增值税 -预缴增值税预缴增值税 -待认证进项税额待认证进
3、项税额 -待抵扣进项税额（不动产）待抵扣进项税额（不动产） -待转销项税额待转销项税额 -增值税检查调整增值税检查调整 -增值税留抵税额增值税留抵税额 增值税会计核算科目设置规则增值税会计核算科目设置规则-待抵扣进项税额：待抵扣进项税额：核算一般纳税人已取得增值税扣税凭证并 经税务机关认证，按照现行增值税制度规定准予以后期间从销 项税额中抵扣的进项税额。包括5月1日后取得固定资产和在建 工程 -未交增值税：未交增值税：月度终了从“应交增值税”或“预缴增值税” 明细科目转入当月应交未交、多交或预缴的增值税额，以及当 月交纳以前期间未交的增值税额 -预缴增值税：预缴增值税：一般纳税人转让不动产、提
4、供不动产经营租赁 服务、提供建筑服务、采用预收款方式销售自行开发的房地产 项目等，按现行增值税制度规定应预缴的增值税额。 增值税会计核算科目设置规则增值税会计核算科目设置规则-待认证进项税额：待认证进项税额： 核算一般纳税人由于未取得增值税扣税 凭证或未经税务机关认证而不得从当期销项税额中抵扣的进项 税额。包括：1）一般纳税人已取得增值税扣税凭证、按照现行 增值税制度规定准予从销项税额中抵扣，但尚未经税务机关认 证的进项税额；2）一般纳税人取得货物等已入账，但由于尚未 收到相关增值税扣税凭证而不得从当期销项税额中抵扣的进项 税额。 -待转销项税额：待转销项税额：核算一般纳税人销售货物、加工修理
5、修配劳 务、服务、无形资产或不动产，已确认相关收入（或利得）但 尚未发生增值税纳税义务而需于以后期间确认为销项税额的增 值税额。增值税会计核算科目设置规则增值税会计核算科目设置规则应交税费应交税费-应交增值税应交增值税借借 方方贷贷 方方进项税额（分明细）进项税额（分明细）销项税额（分明细）销项税额（分明细）已交税金已交税金进项税额转出（分明细）进项税额转出（分明细）减免税款减免税款转出多交增值税转出多交增值税转出未交增值税转出未交增值税出口退税出口退税销项税额抵减销项税额抵减简易计税（设为二级更合适）简易计税（设为二级更合适）代扣代缴代扣代缴借方余额，期末留抵数借方余额，期末留抵数贷方无余额
6、贷方无余额增值税会计核算科目设置规则增值税会计核算科目设置规则-“进项税额进项税额”，记录一般纳税人购进货物、加工修理修配劳务 、服务、无形资产或不动产而支付或负担的、准予从销项税额准予从销项税额 中抵扣的增值税额；中抵扣的增值税额； -“销项税额抵减销项税额抵减”，记录一般纳税人按照现行增值税制度规定 因扣减销售额而减少的销项税额扣减销售额而减少的销项税额； -“已交税金已交税金”，记录一般纳税人已交纳的当月应交增值税额当月应交增值税额 ； -“转出未交增值税转出未交增值税”和和“转出多交增值税转出多交增值税”，分别记录一般纳 税人月度终了转出当月应交未交或多交的增值税额月度终了转出当月应交
7、未交或多交的增值税额； -“减免税款减免税款”，记录一般纳税人按现行增值税制度规定准予 减免的增值税额；增值税会计核算科目设置规则增值税会计核算科目设置规则-“销项税额销项税额” 记录一般纳税人销售货物、加工修理修配劳务 、服务、无形资产或不动产应收取的增值税额，以及从境外单以及从境外单 位或个人购进服务、无形资产或不动产应扣缴的增值税额；位或个人购进服务、无形资产或不动产应扣缴的增值税额； -“出口退税出口退税” 记录一般纳税人出口产品按规定退回的增值 税额 -“进项税额转出进项税额转出” 记录一般纳税人购进货物、加工修理修 配劳务、服务、无形资产或不动产等发生非正常损失以及其他 原因而不应
8、从销项税额中抵扣，按规定转出的进项税额； -“简易计税简易计税” 记录一般纳税人采用简易计税方法应交纳的增 值税额。房地产进项税额核算重点解析房地产进项税额核算重点解析一、取得土地和前期业务的会计核算一、取得土地和前期业务的会计核算1、取得出让土地：、取得出让土地： 借：开发成本借：开发成本-土地土地 贷：银行存款贷：银行存款2、取得转让土地：、取得转让土地： 借：开发成本借：开发成本土地土地 应交税费应交税费-应交增值税（进项税额）应交增值税（进项税额）【5%或或11%】 贷：银行存款贷：银行存款3、前期其他支出：、前期其他支出： 借：开发成本借：开发成本-前期前期 应交税费应交税费-应交增
9、值税（进项税额）应交增值税（进项税额）【3%6%11%】 贷：银行存款贷：银行存款 房地产进项税额核算重点解析房地产进项税额核算重点解析二、开发建设过程中的会计核算二、开发建设过程中的会计核算1、甲供工程：、甲供工程：1）建筑材料和设备甲方采购）建筑材料和设备甲方采购 借：原材料借：原材料 应交税费应交税费-应交增值税（进项税额）应交增值税（进项税额）【3%17%11%】 或应交税费或应交税费-待认证进项税额待认证进项税额 贷：银行存款贷：银行存款房地产进项税额核算重点解析房地产进项税额核算重点解析二、开发建设过程中的会计核算二、开发建设过程中的会计核算1、甲供工程：、甲供工程：2）预付工程款
10、：）预付工程款： 借：预付账款借：预付账款-乙方乙方 贷：银行存款贷：银行存款3）拨付建筑材料和设备：）拨付建筑材料和设备： 借：开发成本借：开发成本-建筑安装费建筑安装费 贷：原材料贷：原材料房地产进项税额核算重点解析房地产进项税额核算重点解析二、开发建设过程中的会计核算二、开发建设过程中的会计核算1、甲供工程：、甲供工程： 4）企业与承包单位进行工程结算：）企业与承包单位进行工程结算： 借：开发成本借：开发成本-建筑安装费建筑安装费 应交税费应交税费-应交增值税（进项税额）应交增值税（进项税额）【3%11%】 或应交税费或应交税费-待认证进项税额待认证进项税额 贷：预付账款贷：预付账款-乙
11、方乙方房地产进项税额核算重点解析房地产进项税额核算重点解析二、开发建设过程中的会计核算二、开发建设过程中的会计核算2、乙供工程：、乙供工程： 1）预付工程款：）预付工程款： 借：预付账款借：预付账款-乙方乙方 贷：银行存款贷：银行存款2）企业与承包单位进行工程结算：）企业与承包单位进行工程结算： 借：开发成本借：开发成本-建筑安装费建筑安装费 应交税费应交税费-应交增值税（进项税额）应交增值税（进项税额）【3%11%17%】 或应交税费或应交税费-待认证进项税额待认证进项税额 贷：预付账款贷：预付账款-乙方乙方房地产进项税额核算重点解析房地产进项税额核算重点解析三、开发间接费用和期间费用会计核
12、算三、开发间接费用和期间费用会计核算借：借：开发成本开发成本-开发间接费（管理费用等）开发间接费（管理费用等） 应交税费应交税费-应交增值税（进项税额）应交增值税（进项税额）【3%5%6%11%17%】 或应交税费或应交税费-待认证进项税额待认证进项税额贷：银行存款等贷：银行存款等房地产进项税额核算重点解析房地产进项税额核算重点解析四、取得不动产、在建工程的会计核算四、取得不动产、在建工程的会计核算 借：固定资产借：固定资产-房屋建筑物房屋建筑物 应交税费应交税费-应交增值税（进项税额）应交增值税（进项税额）【60%60% 】 应交税费应交税费-待抵扣进项税额待抵扣进项税额 【40%40%】 贷：银行存款贷：银行存款 第第1313个月个月 借：借： 应交税费应交税费-应交增值税（进项税额）应交增值税（进项税额）【40%40%】 贷：应交税费贷：应交税费-待抵扣进项税额待抵扣进项税额 【40%40%】 房地产进项税额核算重点解析房地产进项税额核算重点解析五、房地产向境外单位个人购买服务、无形资产或五、房地产向境外单位个人购买服务、无形资产或 不动产，代扣代缴增值税不动产，代扣代缴增值税 借：开发成本等借：开发成本等 应交税费应交税费-待认证
