农村宅基地特征、现状、管理分析

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1、农村宅基地特征、现状及管理探析农村宅基地特征、现状及管理探析摘要： 对农村宅基地现状进行了分析，指出了其存在的问题及其原因，提出了解决问题的办法，包括加强立法、改革审批制度、建立合理的宅基地流转 制度和流转收益分配制度、科学规划农村建设等措施。关键词：关键词： 宅基地 特征 现状 管理1 1 绪论（研究背景、研究目的及意义，研究内容，研究方法，国内外研究现状）绪论（研究背景、研究目的及意义，研究内容，研究方法，国内外研究现状）2农村宅基地的时代特征 3农村宅基地现状 4农村宅基地管理存在问题 5推进农村宅基地管理的对策建议目录1、农村宅基地的基本概念及其法律特征1.农村宅基地和农民住房是属于农

2、村居民的财产2.农村宅基地与农村集体经济组织成员的利益密切相关3.农村宅基地调整由农村集体经济组织进行2、农村宅基地资产化的可行性研究与分析1.农村宅基地现状及问题调查.3.31.11.1 违法私建严重违法私建严重.3.31.21.2 非法改变用途非法改变用途.3.31.31.3 农村宅基地违法流转农村宅基地违法流转.3.31.41.4 缺乏必要的监督机制缺乏必要的监督机制.3.31.51.5 农村宅基地利用率低下农村宅基地利用率低下.3.33.农村宅基地资产化可行性基础.53.13.1 资源配置和资产流向经济规律的客观要求资源配置和资产流向经济规律的客观要求.5.53.23.2 符合各利益相

3、关者的利益取向符合各利益相关者的利益取向.5.54.农村宅基地资产化的意义.5.54.14.1 实现集约经营和规模经营实现集约经营和规模经营.5.54.24.2 解决发展农村经济的融资问题解决发展农村经济的融资问题.5.54.34.3 遏制土地腐败遏制土地腐败.6.64.44.4 提高农民的就业率，促进社会稳定提高农民的就业率，促进社会稳定.6.63、农村宅基地资产化策略及实行机制2.农村宅基地政策演变.3.32.12.1 农村宅基地完全私有时期农村宅基地完全私有时期.3.32.22.2 农村宅基地集体所有、农村宅基地集体所有、土地使用权土地使用权不能流转时期不能流转时期.4.42.32.3

4、宅基地集体所有，使用权依法流转时期宅基地集体所有，使用权依法流转时期.4.45.农村宅基地资产化的实行机制.6.65.15.1 深化农村土地制度改革，建立完善的土地评估制度深化农村土地制度改革，建立完善的土地评估制度.6.65.25.2 培育新型农民，加强城乡劳动力就业一体化培育新型农民，加强城乡劳动力就业一体化.7.75.35.3 完善招商引资机制完善招商引资机制.7.76.参考文献.7.7一一 农村宅基地的特征农村宅基地的特征（一）农村宅基地和农民住房都是农村居民的财产 农村宅基地是农村集体经济组织的成员对于集体土地使用权所拥有的一项权农 民有权在宅基地上建设房屋和附属物，可以对宅基地长期

5、享有占有、使用的一 种无期限限制的权利。但当国家建设需要征用土地，或村镇规划需要改变土地 用途或居民个人的宅基地远远超过当地规定的标准时，可以经过法定程序进行 合理的调剂或重新安排。 （二）农村宅基地与农村集体经济组织成员的利益密切相关 申请宅基地的农民是农村集体经济组织的成员，每一个成员都有以个人或者农 户的名义申请宅基地的权力，并且农村宅基地的性质不会随村民身份变化而改 变。土地的有限性决定了集体经济组织以外的成员一般不能申请宅基地，而且 集体经济组织的成员只能申请一处宅基地。农村的宅基地具有一定的福利性质， 这种福利主要表现在农民能够廉价取得宅基地，获取基本的生活条件，这也是 农村居民享

6、有的最低限度的福利。 （三）农村宅基地调整由农村集体经济组织进行 因为土地资源的有限性，不可能给每个农村居民提供很多的宅基地。因此每户 申请到一处宅基地，即足以保证其基本的生活需要。农村居民拥有两处以上的 宅基地势必会造成土地浪费，如果宅基地长期闲置的，农村集体经济组织有权重新规划、调整，以保证土地资源的有效。农村集体经济组织如果因规划调整 需要收回宅基地的，应当给予恰当的补偿。宅基地 依法经过统一规划的，以规划后确定的使用权为准。农村宅基地经过法定程序 个别调整后，以调整后的为准。抢占、多占集体土地或他人的宅基地，一律无 效。不按审批权限或程序划拨的宅基地一般不予保护。二农村宅基地现状二农村

7、宅基地现状按照中华人民共和国土地管理法、土地管理法实施条例和基本农田 保护条例等相关法律法规的规定，农村宅基地存在的主要问题如下： （一）农村宅基地建房无序，规划管理滞后 村庄建设缺乏规划指导，加上长期以来宅基地无偿使用，农民住宅低水平重复 建设，村庄“小、乱、散”现象普遍存在，土地利用比较粗放。村庄规模过度 扩张，或是沿公路“线状”延伸，或是沿村庄外延扩展，没有形成集中布局的 势态，使得村庄四周新楼林立，而内部却破烂不堪，空心村越来越多。政府重 新区规划而轻旧村改造，农民建新不拆旧，村庄整理难度大，农村废弃地、闲 置地及空置房屋不断增多，造成土地资源的极大浪费，同时影响社会主义新农 村建设，

8、阻滞了农村城镇化进程。 （二）农民建房越来越难，影响城乡和谐发展 近年来，国家加强土地宏观调控，严格控制新增建设用地，对农用地转用实行 计划管理。在经济持续发展的背景下，政府在安排极其有限的用地指标时，优 先考虑的是基础设施建设和工业项目，很难安排宅基地用地指标，导致当前农 村住宅用地呈现总体粗放和局部不足并存的局面。 （三）宅基地制度设计存在缺陷，破坏法制统一 农村宅基地使用权游离于土地市场之外，城乡二元结构凸显。在我国土地管理 法律体系中，宅基地等集体建设用地使用权处于一种封闭状态。土地管理法 第63 条规定，“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农 业建设。”第43 条又

9、规定，“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必 须依法申请使用国有土地。”由此可见，集体建设用地只有在被征为国有土地 以后才能流转。 房产、地产割裂，有悖于房、地一体化法律原则。房屋与宅基地是一个不可分 割的整体，城市房地产法对房地产流转实行“强制混合处分”，规定“地 随房走”、“房随地走”。然而农村房屋是农民的私有财产，农民个人可以自 由处分，有权出让、出租或抵押，而宅基地的所有权属于集体，农民只有使用 权，并且只能构筑房屋，不准擅自转让，农村房屋和宅基地之间不可调和，不 利于房屋使用价值和交换价值的实现。 （四）宅基地使用权权能受限制，农民资产不能充分发挥效益 我国农村宅基地使用权没有

10、独立性，从发展的观点看并不可取。因为其牺牲了 效率。农民虽然拥有宅基地使用权，但也仅仅限于“使用”而已，受集体土地 性质限制，农民对其拥有的房地产不具有处分权和收益权，财产的真正价值得 不到体现。现在富裕起来的农民纷纷进城购房定居，成为城市居民，他们通过 合法途径取得的农村宅基地却不能公开合法地转让出去，处于闲置状态，造成 了资源浪费，不能尽其用，而且宅基地使用权不能单独抵押，使农民失去主要 的融资手段。 （五）宅基地管理失控，滞后于农村经济社会发展一方面，宅基地隐形交易频繁，集体土地资产流失严重。随着农村经济结构的 调整，农民对土地价值的认识越来越深刻，面对旺盛的用地需求，在经济利益 的驱动

11、之下，集体土地成为城镇有限存量土地市场的重要补充，农民宅基地使 用权的自发流转越来越普遍，宅基地隐形市场已成一定规模。但由于立法的滞 后，宅基地市场管理处于失控状态，在地下交易中大量本属于集体所有的宅基 地收益落入个人的腰包，造成了集体土地资产的大量流失，冲击了国有土地出 让市场，影响土地资源的合理配置，一定程度上造成土地供求关系的失衡。另 一方面 ，农村违法建房量大面广，未批先建、少批多建以及一户多宅现象比较 突出，屡禁不止，土地执法力量薄弱，违法用地查处难、执行难。 （六）城镇居民大量购买农村宅基地 农村宅基地在一定程度上具有福利和社会保障的功能。当前，由于自然环境、 成本等因素，城镇居民

12、在农村购置宅基地、违法建造住宅、侵占耕地的现象增 多，违背了相关法律法规和节约使用土地、保护耕地的国策。应当采取措施， 严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。引导农村村民 住宅建设按规划、有计划地逐步向小城镇和中心村集中，对城市规划区内的农 村村民住宅建设，集中兴建农民住宅小区，防止在城市建设中形成二次拆迁， 对城市规划区范围外的农村村民住宅建设，按照城镇化和集约用地的要求，鼓 励集中建设农民新村，在规划撤并的村庄范围内，除危房改造外，停止审批新 建、重建、改建住宅。农村村民将原有住房出卖、出租或赠与城镇居民，再申 请宅基地。 （七）公路沿线宅基地急待规范 1 公路沿线用地规划滞后。 随着改革的深化，生活水平的提高，农民要求改善居住条件的愿望也越来越强 烈。由于有些村没有村镇建设规划或虽有规划但无控制性详规或村委村民规划 意识淡薄，