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1、项目五项目五 物业服务合同的法规应用物业服务合同的法规应用 案例案例5-15-1 业主能否拒绝前期物业管理合同内容？业主能否拒绝前期物业管理合同内容？2008年7月，许某在与某建设单位签订房屋买卖协议时，建设单位要求其签订前期物 业管理服务合同。许某看了合同条款后认为，物业管理服务费太高，周时表示，自己只买 房屋，并没有委托建设单位选定物业服务企业，遂向房地产行政主管部门投诉，要求认定 物业服务企业的选聘行为无效。请问：业主能否拒绝前期物业管理合同内容？业主能否拒绝前期物业管理合同内容？ 案例案例 5-25-2 业主是否可以以未签订物业服务合同为由拒绝交纳物业服务费？业主是否可以以未签订物业服
2、务合同为由拒绝交纳物业服务费？ 2012 年 2 月 1 日，李某购买了由某房地产公司开发的商品房，同时在其买卖合同中约 定，李某同意房地产公司聘请物业公司提供物业服务。2012 年 10 月 1 日，小区业主选举 产生了业主委员会，要求重新与物业公司签订物业服务合同。但由于双方在收费标准上不 能达成共识，未能签订新的物业服务合同。此后，李某以收费过高且物业服务企业未经过 业主委员会委托并签订新的物业服务合同为由，一直没再交纳物业费，物业公司将其告上 法庭。 请问：业主是否可以以未签订物业服务合同为由拒绝交纳物业服务费？请问：业主是否可以以未签订物业服务合同为由拒绝交纳物业服务费？ 案例案例5
3、-35-3 物业服务合同与前期物业合同有何区别？物业服务合同与前期物业合同有何区别？某小区开发商在售楼合同中承诺该小区物业服务费不超过1.5元月平方米，可在业 主办理入住手续时，物业公司要求业主交纳物业服务费2.5元月平方米。全部业主认为 不合理，要求按原购房协议执行，但物业公司认为购房合同是开发商的事，开发商的承诺 与物业公司无关。 问题：本案例应该如何处理？ 案例案例5-45-4业主丢车物业公司该不该陪？业主丢车物业公司该不该陪？2009年3月18日，王先生在购买某市天河区一住宅小区的房屋，与恒天房地产实业有 限公司签订了一份委托物业管理合同，由该市一家物业管理有限公司对该小区进行物业服
4、务管理，承诺全封闭式庭院管理、24小时保安系统和防火防盗监控系统管理。 2012年12月31日，王先生购置了一台价值2190元的助力自行车。2013年2月9日，该车 丢失，王先生向警方报案，同时向物业管理公司进行了反映。但物业管理公司称事发时间 的监控录像显示并无异常，该录像资料已被删除。该市中级人民法院二审认定，该物业公司违反了双方合同的约定，但王先生自行车的 丢失并不是该违约行为直接造成的。法院最终判决物业管理公司赔偿王先生自行车价值的 20%，即439元。 业主丢车，物业管理公司该不该赔？ 案例案例 5-55-5 小区业主委员会与物业公司签订的物业服务合同是否有效？小区业主委员会与物业公
5、司签订的物业服务合同是否有效？ 2013年8月末，业主李某从外地出差回来，发现所在小区的原有物业公司被更换了， 经打听才知道因为业主委员会与老物业公司就合同是否续期问题未能达成一致意见。7月底 合同到期，老物业公司在合同到期后就撤出了小区。小区业主委员会又找了一家新的物业 公司，并与新物业公司签订了合同。现在小区由新的物业公司在管理，小区原本园林绿化景观很漂亮，但是由于新物业公司服务不到位，现在都长满了虫子，而且保洁、保安服务 也大不如前。选物业公司是小区的一件大事，业主委员会在选择物业公司之前并没有和业 主们商量。此时，业主委员会也后悔选错了物业服务公司。但物业公司声称：我们与业主 委员会签
6、订的合同是合法有效的，是受保护的不是业主说换就能换的。 那么，小区业主委员会与物业公司签订的合同是否有效？现在物业公司服务这么差， 业主是否有权换掉这家新物业公司？案例案例 5-6 开发商和业主委员会谁有权订立合同？开发商和业主委员会谁有权订立合同？ 某公寓项目是以A房地产开发公司名义立项开发建设的高层商住综合楼，属于内销 商品房。A公司与B房地产开发公司签订有联建协议，但未办理有关联建报批手续及土 地使用权变更登记。2010年，A公司与C物业公司签订了该公寓的物业服务合同，约定 由A公司将其投资建设的某公寓委托C物业公司管理，并约定由A公司向C物业公司一次 性交纳上述楼宇的专项维修资金共计人
7、民币300万元，C物业公司并向业主收取按出售 合同购房总价款的2%作为专项维修资金，所交纳的专项维修资金由物业公司专户存入 银行专款专用，使用情况定期公布。合同期为两年，从2010年2月1日起至2012年1月31 日止。2012年7月27日，该公寓业主委员会成立，并于2012年8月18日在银行设立了物 业管理基金专用存款账户。业主委员会同样与C物业公司签订了物业服务合同，由 业主委员会委托C物业公司对该公寓进行物业管理，委托期限从2012年8月1日至2015年 7月30日。因A公司没有交纳物业专项维修资金，C物业公司和公寓业主委员会向法院起 诉，请求判令A公司和B公司立即支付物业专项维修资金3
8、00万元及延期付款违约金43.5 万元。根据以上案情， 请问： 1. .法院是否会支持物业公司和公寓业主委员会的请求？说明理由。法院是否会支持物业公司和公寓业主委员会的请求？说明理由。 2.2.物业专项维修资金该由谁承担？物业专项维修资金该由谁承担？ 案例案例5-75-7 小区单个业主能否拒绝履行业主委员会聘请的物业公司？小区单个业主能否拒绝履行业主委员会聘请的物业公司？2004年2月，某住宅小区与某物业服务公司签订了物业服务合同。2004年10月，林 先生入住该住宅小区之后，一直没有缴纳过物业管理费。当物业服务公司催促他缴物 业管理费时，林先生认为自己买房子自己住自己管，不需要物业服务公司的
9、管理。林 先生拒绝承认物业服务公司与业主委员会签订的物业服务合同，并声明他将不会跟物 业服务公司建立任何物业合同关系。林先生认为有拒绝与物业服务公司建立合同关系 的权利，因为合同是平等主体的自然人、法人或其他组织之间设立、变更、终止民事 权利义务关系的协议，当事人依法享有订立合同或不订立合同的权利，任何单位和个 人不得非法干预。经业主委员会多次调解也没有结果，最后，物业服务公司把林先生 告上了法庭，请求法院判决林先生支村给物业公司其欠交的总额为3860元的管理费及 利息，并且确认林先生与物业服务公司之间系物业服务合同关系。法院经审理判决： 被告林先生支付给原告物业管理费A利息；双方合同自始有效
10、。请问：小区单个业主能否拒绝履行业主委员会聘请的物业公司？法院的判决合理请问：小区单个业主能否拒绝履行业主委员会聘请的物业公司？法院的判决合理吗？吗？案例案例 5-8 业主能否以物业服务不到位为抗辩理由拒交物业费？业主能否以物业服务不到位为抗辩理由拒交物业费？董某系某物业公司服务的小区业主，从 2009 年 1 月起的物业费，董某一直未交。 在诉讼中，董某辩称其从未与物业公司签订物业服务合同，不是合同的当事人，对自 己没有约束力；物业公司在实际履行中服务质量差，达不到服务的标准，如在电梯内 张贴广告，停车位配备比例不够、附近设施开办饭店、会所，存在噪音影响等，物业 公司未予以解决等。经多次催交
11、董某仍未交纳，于是物业公司将董某告到法院，要求 董某缴纳物业服务费，并支付滞纳金。同时董某也认为法院应驳回物业公司的诉讼请 求。 请问：请问：业主能否以物业服务不到位为抗辩理由拒交物业费？业主能否以物业服务不到位为抗辩理由拒交物业费？ 案例案例5-95-9 物业公司能否以部分业主拖欠管理费为由拒不终止服务合同？物业公司能否以部分业主拖欠管理费为由拒不终止服务合同？某住宅区原物业公司因管理混乱，造成对某小区房屋的管理、维修、养护不善， 且擅自提高物业收费标准，业主纷纷表示不满，在业主大会会议上通过 2/3 的业主同 意之后，采取公开招标方武招聘物业公司，由业主委员会代为进行选聘新物业的具体 工作
12、。最后由一家具有一级资质的物业服务企业中标，成为该小区的新管家，并在业 主大会上得到了 2/3 以上业主表决通过。按照合同的约定，新老物业公司在 11 月 30 日 24 时之前完成交接，但到第二年的 2 月份，老公司以部分业主拖欠物业费为由，不 但没有按期彻底退出，而且给新物业公司留下一个“烂摊子”：小区内的部分电线被 挑断，灯泡被卸掉，防盗安全门的 IC 卡被带走，电梯和监控室内的报警电话线路短路 等。 请问：物业公司能否以部分业主拖欠管理费为由拒不终止服务合同？物业公司能否以部分业主拖欠管理费为由拒不终止服务合同？ 案例案例5-105-10 业主能否以物业公司提供的服务与约定标准存在差距
13、而减交物业费？业主能否以物业公司提供的服务与约定标准存在差距而减交物业费？张先生是丰台某小区一房屋的业主。2006年7月17日，该小区的业主委员会与物业 公司签订了物业服务合同，约定：委托管理期限为5年，自2006年7月18日至2011年7月 17日止；按0.95元每月每平方米收取物业费；业主逾期交纳物业服务费的，物业公司 可以从逾期之日起每日按应缴费用万分之一加收违约金。2006年8月18日，小区业主委 员会与物业公司又签订物业服务合同补充条款，约定：双方签订的物业服务合同期限 由原来的5年改为1年，期满前3个月，双方再协商续签事宜。物业公司同意将物业费调 整为0.75元每平方米每月。物业公
14、司在履行了物业管理义务后，业主张先生却拒绝交 纳2006年7月18日至2007年7月17日期间的物业管理费及垃圾清运费共计876.45元，因 此物业公司将张先生告上法庭，要求张先生支付拖欠的物业费、垃圾清运费及滞纳金 22.85元。 庭审过程中，张先生辩称：小区没有保安，外来人员可以随意出入，人防和小区 出口也被物业公司出租，我们长期生活在不安全的环境下；小区公共照明坏了，物业 公司也不修理；绿地杂草丛生，小区垃圾没人清理；家里设施坏了，都是自己修理， 因此不同意支付公共照明费、保安费、绿化费、垃圾费。对上述物业管理存在的瑕疵 张先生提交了相应证据，物业公司虽然不予认可，但未提交相应证据。 请
15、问：张先生能否以物业公司提供的服务项目及质量与约定标准存在差距而减交物业 费？ 案例案例5-115-11 业主能否以物业公司未能履行合同义务为由终止服务合同？业主能否以物业公司未能履行合同义务为由终止服务合同？原告物业公司诉称其是一家专业从事物业服务的企业，经市物价局批准，物业 服务费的收费标准为每月每平方米0.8元。被告作为某小区的业主享受着原告提供的物 业服务，可是从2004年5月1日至2005年3月1日一直拖欠物业费。原告请求判令被告缴 清从2004年5月1日至2005午3月1日的物业费1047.52元，滞纳金942元，由被告承担本案诉讼费。 被告业主辩称，其不是恶意拖欠物业费，而是因物
16、业公司单方违约、服务质量差、 服务不到位等问题相当严重，在多次与物业公司沟通后，采取了这一保障自身合法权 益不受侵害的办法。并提出物业公司如下违约事实：物业公司随意将园区中的草坪多 处毁坏，建立简易自行车棚；园区封闭设施不到位；物业公司任意关闭北大门，造成 出行不便；园区中至今无规范的封闭性自行车库；安全防范措施不到位；公用设施维 护不到位；非法成立业主委员会等。最后答辩请求法院依法保障业主的合法权益，要 求原告恢复园区原有的绿化草坪，给园区北门安上电子门，建立封闭自行车库，物业 费按实际享受的物业标准收缴，费用为每月每平方米0.35元，重新按法定程序成立业 主委员合。请问：被告提出的原告违约行为属实，是否会导致合同的终止？案例案例5-125-12 清洁工工作时被车撞伤身亡谁担责任清洁工工作时被车撞伤身亡谁担责任? ?赵某是A物业公司雇请在B小区负责道路清洁的清洁工，双方没有签订劳动合同，A 物业公司也没有给赵某买工伤保险。200
