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1、格兰春晨一期开盘价格建议格兰春晨一期开盘价格建议一、近期市场分析:一、近期市场分析:在经历了一系列的政府宏观调控之后,近期全国的房产市场笼罩在一片“拐点”声中,深圳、广州等区域价格已有实际下降趋势,北京、上海等一线城市也呈现出有价无市,市场成交极大萎缩,形成价涨量缩态势,而且价格涨幅也开始下降,市场观望氛围浓厚。银行持续加息加上房贷新政影响,使冬季的宁波楼市更多了几份观望与清淡。与上半年的市场相比较,年底的房屋租售市场却成交量萎缩,价格也出现了下滑势头。 从房产中介的成交均价图上看,今年10 月市区二手房均价达到高峰,为每平方米8127.95 元,11月份以后出现下跌,跌至8058.42 元。
2、据分析进入 12 月以来,二手房买卖、租赁的成交数量出现较明显的下滑。不仅二手房市场遭遇寒冬,新开楼盘的销售也告别了开盘一抢而空的热闹场面,西城十二庭院、东源华府、学府 1 号等新开楼盘开盘当天上午均只有20 多组客户,虽然有些楼盘的优惠幅度较大,采取变向降价的措施,但成交量均不理想,市场观望氛围浓厚,销售周期拉长已成不争的事实。仔细分析 楼市 “这个冬天有点冷 ”有多方面的因素,一是今年年初以来甬城经历了颇长时间的火爆行情,价格涨幅已经巨大, 购房的动能已经提前释放 。据国家统计局最新反馈资料显示:2007 年房屋销售价格同比总指数宁波市为108.6%,高出全省水平 0.5 个百分点,在 全
3、省 11 个地市中涨幅位居第3,比上年前移了 4 位。二是周边房市的回调 以及政策面调控力度的加大,经济适用房的大量推出等都加重了甬城 购房者的的观望 情绪。 二、近期新开楼盘销售情况二、近期新开楼盘销售情况学府学府 1 号三期号三期 开盘时间:12 月 28 日可售套数 384开盘价格: 7000-9000 元/优惠方式: 一次性优惠 200 元/ 按揭首付 50%,优惠 50 元/ ,首付 40%,优惠 20 元/销售去化进度情况: 销售时间 本周去化套数 累计去化套数 本周去化率 累计去化率 成交价格 1 月第 1 周 40 40 10.4% 10.4% 1 月第 2 周 45 85 1
4、1.7% 22.1% 88581 月第 3 周 35 120 9.1% 31.2% 87061 月第 4 周 19 139 4.9% 36.1% 8706去化分析:学府 1 号二期售价已达 10000 元/,三期开盘比二期有所下降,虽然对外宣称 9500 元/,但成交价只有 8700 元/左右,明显较低,在价格下调 的情况下,销售仍只有 36.1%,去化较慢,景观较好和价格较低的西首及中间户型去化相对较多,东首去化最少,高楼层的去化较少。西城十二庭院西城十二庭院 开盘时间:12 月 31 日可售套数:434 (多层)开盘价格: 9500 元/优惠方式: 一次性优惠 500 元/,首付 50%
5、优惠 130 元/ ,首付 70%优惠 260 元/,开盘期间另优惠 50 元/销售去化进度情况: 销售时间 本周去化套数 累计去化套数 本周去化率 累计去化率 成交价格 1 月第 1 周 30 30 6.9% 6.9% 92601 月第 2 周 43 73 9.9% 16.8% 96901 月第 3 周 46 119 10.6% 27.4% 96911 月第 4 周 26 145 6% 33.4% 9687去化分析: 从销售情况来看,定价明显偏高,市场接受度不强,主要去化房源为 85和 105中间二-四层住宅。东源华府东源华府 开盘时间:12 月 7 日可售套数 256(小高层)开盘价格:7
6、5007800 元/优惠方式: 按揭无优惠, 一次性 99.8 折销售去化进度表: 销售时间 本周去化套数 累计去化套数 本周去化率 累计去化率 成交价格 1 月第 1 周 20 196 7.8% 76.6% 78501 月第 2 周 11 207 4.3% 80.9% 79011 月第 3 周 11 218 4.3% 85.2% 78861 月第 4 周 5 223 2% 87.2% 7902去化分析:开盘定价较低于市场预期,再加上开盘时房屋已结顶,前期客户积累也较充分,因此开盘去化情况较好,价格随着去化率也成逐步上涨态势。奥林奥林 80(奥林花园)(奥林花园)开盘时间:1 月 13 日左右
7、开始预定,没正式开盘可售套数 :188(多层)开盘价格: 对外报价 7900 元/优惠方式: 首付 40%以上享受 50 元/优惠,一次性付款优惠 200 元/销售去化进度表: 销售时间 本周去化套数 累计去化套数 本周去化率 累计去化率 成交价格 1 月第 1 周 1 月第 2 周 1 月第 3 周 175 175 93% 93% 75821 月第 4 周 4 179 2% 95% 7581去化分析:此次开盘房源数量较少,没进行较强的广告投放,比较低调,直接以原先登记客户预定为主,定价也较低于市场预期,在市场大环境不乐观的情况 下,此举意在试探市场,从去化速度较快来看,也证明了这个定价接受度
8、较大,产品本身的西班牙风格也区别于其他楼盘,有一定的吸引力。三、客户意向排摸情况:三、客户意向排摸情况:从 12 月 16 日至 27 日的客户筛选情况看,3000 多组老客户重新意向登记人数为 303 组,客户流失较多,主要是因为房展会和房产夜市登记的约 1700 组客户对项目的了解不清楚,意向差。来售楼处的客户基本进行了登记,意向较强,很多客户虽然对价格有些抗性,但还是希望看开盘时价格再定,但客户对房源的选择较集中,主要是多层的 8#、9#楼,看小高层客户较少,主要原因是客户以集仕港、联丰附近群体为主,对小高层的物业管理费和公摊的抗性较大;16#、17#楼由于南面目前是农田,客户担心以后会
9、造工厂,因此有一点抗性。登记客户区域分析:登记客户主要以海曙为主,其次为集仕港、鄞州区、江东。所占总比分别为 51% 、 12% 、 12% 、11%。登记客户需求房源分析:小高层需求 71 组,占总比的 23%,多层约 212 组,占总比的 70%,皆可约 20 组,客户需求与产品供给有一定矛盾。登记客户购买用途分析:自住客户有 276 组,占总比例的 91%,投资客只占 2%,为父母或子女购买占 4%,来客基本以自住为主。付款方式分析:登记按揭客户 267 组,占总比例的 88%为主。一次性占 6%,其他未确定。四、价格策略及价格建议:四、价格策略及价格建议:从目前的市场情况来看,消费者已
10、渐趋理性,观望氛围较浓,销售周期延长,最近新开楼盘均低于其原来预期价,定价高的楼盘明显出现滞销,例如西城十二庭院,针对格兰春晨的情况,我们认为目前项目周遍环境还没形成,缺乏较有价值的参考楼盘作依据,而我们的意向登记客户主要为海曙和集仕港周边人群,他们心理的参考对象为集仕港的一些二手房,其原有预期与我们的定价有一定的落差,虽然此次意向客户筛选登记人数相对还好,但意向度上并不很强烈,我们认为此次定价应以试探市场为主,不适宜高开,建议采取低开高走的价格策略。针对产品本身的差异性,建议稍微拉大价格范围,以产生价格梯度,减少给人整体价格过高的感觉。建议小高层均价为 6800 元/,多层 8-9#楼为 7
11、200 元/,16-17#楼均价 6800 元/具体详见配价系数表和价格表五、付款优惠建议:五、付款优惠建议:目前阶段消费者对价格比较敏感,优惠幅度过大,反而会让消费者误以为不好卖,犹豫不决,因此建议优惠幅度不宜过大,基本满足人们的一个优惠心理为主。 一次性付款优惠 100 元/ 预约表登记客户优惠 50 元/ 开盘当天优惠 50 元/七、汽车车位销售建议七、汽车车位销售建议根据目前的市场情况,车位销售存在一定的难度,尤其是机械车位,为了加快其去化速度,建议在签约时,先填写车位购买预约单,凭单在购买时享受一定的优惠,在定价方面建议拉大固定车位和机械车位的价格差,以提高机械车位的去化。八、自行车
12、棚销售建议八、自行车棚销售建议多层自行车棚和住宅数量一一对应,建议由开发商提前指定房屋所对应的车棚,签购房合同时一并销售。8#楼多出车棚后期销售给 10#、11#楼客户。小高层车棚按单元划分,数量能满足本单元的,车棚位置也提前指定好,数量不够的单元,车棚位置不进行指定,先买房先选。周边项目车棚销售价格:西城十二庭院 1200 元/,雍景苑 1000-1500 元/,阳光丽园 800 元/建议车棚价格统一为建议车棚价格统一为 12001200 元元/。格兰春晨第一批开盘房源配价说明配价原则:配价原则:根据消费者在选房时比较看重的以下几大因素:朝向、楼层、户型、景观、干扰等作出单项系数,各单项系数相加得出对这套房的综合评价系数,以均价乘以该系数得出该套相应的单价。原则上不同房屋的同一单项系数之和应为零。但由于此次开出的是一部分房屋,而且坐落不均匀,再加上户型优劣比例不一致等因素,有些单项系数之和并不符合零原则,但为了均价的准确性,所有房屋的综合系数之和应接近零。具体说明如下:朝向系数:朝向系数:由于我们的房屋排列是接近正南北向的,朝向差别不大,只有