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1、格兰春晨一期开盘价格建议格兰春晨一期开盘价格建议一、近期市场分析：一、近期市场分析：在经历了一系列的政府宏观调控之后，近期全国的房产市场笼罩在一片“拐点”声中，深圳、广州等区域价格已有实际下降趋势，北京、上海等一线城市也呈现出有价无市，市场成交极大萎缩，形成价涨量缩态势，而且价格涨幅也开始下降，市场观望氛围浓厚。银行持续加息加上房贷新政影响，使冬季的宁波楼市更多了几份观望与清淡。与上半年的市场相比较，年底的房屋租售市场却成交量萎缩，价格也出现了下滑势头。 从房产中介的成交均价图上看，今年10 月市区二手房均价达到高峰，为每平方米8127.95 元，11月份以后出现下跌，跌至8058.42 元。
2、据分析进入 12 月以来，二手房买卖、租赁的成交数量出现较明显的下滑。不仅二手房市场遭遇寒冬，新开楼盘的销售也告别了开盘一抢而空的热闹场面，西城十二庭院、东源华府、学府 1 号等新开楼盘开盘当天上午均只有20 多组客户，虽然有些楼盘的优惠幅度较大，采取变向降价的措施，但成交量均不理想，市场观望氛围浓厚，销售周期拉长已成不争的事实。仔细分析 楼市 “这个冬天有点冷 ”有多方面的因素，一是今年年初以来甬城经历了颇长时间的火爆行情，价格涨幅已经巨大， 购房的动能已经提前释放 。据国家统计局最新反馈资料显示：2007 年房屋销售价格同比总指数宁波市为108.6%，高出全省水平 0.5 个百分点，在 全
3、省 11 个地市中涨幅位居第3，比上年前移了 4 位。二是周边房市的回调 以及政策面调控力度的加大，经济适用房的大量推出等都加重了甬城 购房者的的观望 情绪。 二、近期新开楼盘销售情况二、近期新开楼盘销售情况学府学府 1 号三期号三期 开盘时间:12 月 28 日可售套数 384开盘价格: 7000-9000 元/优惠方式: 一次性优惠 200 元/ 按揭首付 50%，优惠 50 元/ ，首付 40%，优惠 20 元/销售去化进度情况: 销售时间 本周去化套数 累计去化套数 本周去化率 累计去化率 成交价格 1 月第 1 周 40 40 10.4% 10.4% 1 月第 2 周 45 85 1
4、1.7% 22.1% 88581 月第 3 周 35 120 9.1% 31.2% 87061 月第 4 周 19 139 4.9% 36.1% 8706去化分析：学府 1 号二期售价已达 10000 元/，三期开盘比二期有所下降，虽然对外宣称 9500 元/，但成交价只有 8700 元/左右，明显较低，在价格下调 的情况下，销售仍只有 36.1%，去化较慢，景观较好和价格较低的西首及中间户型去化相对较多，东首去化最少，高楼层的去化较少。西城十二庭院西城十二庭院 开盘时间:12 月 31 日可售套数：434 （多层）开盘价格: 9500 元/优惠方式: 一次性优惠 500 元/，首付 50%
5、优惠 130 元/ ，首付 70%优惠 260 元/，开盘期间另优惠 50 元/销售去化进度情况: 销售时间 本周去化套数 累计去化套数 本周去化率 累计去化率 成交价格 1 月第 1 周 30 30 6.9% 6.9% 92601 月第 2 周 43 73 9.9% 16.8% 96901 月第 3 周 46 119 10.6% 27.4% 96911 月第 4 周 26 145 6% 33.4% 9687去化分析： 从销售情况来看，定价明显偏高，市场接受度不强，主要去化房源为 85和 105中间二-四层住宅。东源华府东源华府 开盘时间:12 月 7 日可售套数 256（小高层）开盘价格:7
6、5007800 元/优惠方式: 按揭无优惠， 一次性 99.8 折销售去化进度表: 销售时间 本周去化套数 累计去化套数 本周去化率 累计去化率 成交价格 1 月第 1 周 20 196 7.8% 76.6% 78501 月第 2 周 11 207 4.3% 80.9% 79011 月第 3 周 11 218 4.3% 85.2% 78861 月第 4 周 5 223 2% 87.2% 7902去化分析：开盘定价较低于市场预期，再加上开盘时房屋已结顶，前期客户积累也较充分，因此开盘去化情况较好，价格随着去化率也成逐步上涨态势。奥林奥林 80（奥林花园）（奥林花园）开盘时间:1 月 13 日左右
7、开始预定，没正式开盘可售套数 ：188（多层）开盘价格: 对外报价 7900 元/优惠方式: 首付 40%以上享受 50 元/优惠，一次性付款优惠 200 元/销售去化进度表: 销售时间 本周去化套数 累计去化套数 本周去化率 累计去化率 成交价格 1 月第 1 周 1 月第 2 周 1 月第 3 周 175 175 93% 93% 75821 月第 4 周 4 179 2% 95% 7581去化分析：此次开盘房源数量较少，没进行较强的广告投放，比较低调，直接以原先登记客户预定为主，定价也较低于市场预期，在市场大环境不乐观的情况 下，此举意在试探市场，从去化速度较快来看，也证明了这个定价接受度
8、较大，产品本身的西班牙风格也区别于其他楼盘，有一定的吸引力。三、客户意向排摸情况：三、客户意向排摸情况：从 12 月 16 日至 27 日的客户筛选情况看，3000 多组老客户重新意向登记人数为 303 组，客户流失较多，主要是因为房展会和房产夜市登记的约 1700 组客户对项目的了解不清楚，意向差。来售楼处的客户基本进行了登记，意向较强，很多客户虽然对价格有些抗性，但还是希望看开盘时价格再定，但客户对房源的选择较集中，主要是多层的 8#、9#楼，看小高层客户较少，主要原因是客户以集仕港、联丰附近群体为主，对小高层的物业管理费和公摊的抗性较大；16#、17#楼由于南面目前是农田，客户担心以后会
9、造工厂，因此有一点抗性。登记客户区域分析：登记客户主要以海曙为主，其次为集仕港、鄞州区、江东。所占总比分别为 51% 、 12% 、 12% 、11%。登记客户需求房源分析：小高层需求 71 组，占总比的 23%，多层约 212 组，占总比的 70%，皆可约 20 组，客户需求与产品供给有一定矛盾。登记客户购买用途分析：自住客户有 276 组，占总比例的 91%，投资客只占 2%，为父母或子女购买占 4%，来客基本以自住为主。付款方式分析：登记按揭客户 267 组，占总比例的 88%为主。一次性占 6%，其他未确定。四、价格策略及价格建议：四、价格策略及价格建议：从目前的市场情况来看，消费者已
10、渐趋理性，观望氛围较浓,销售周期延长，最近新开楼盘均低于其原来预期价，定价高的楼盘明显出现滞销，例如西城十二庭院，针对格兰春晨的情况，我们认为目前项目周遍环境还没形成，缺乏较有价值的参考楼盘作依据，而我们的意向登记客户主要为海曙和集仕港周边人群，他们心理的参考对象为集仕港的一些二手房，其原有预期与我们的定价有一定的落差，虽然此次意向客户筛选登记人数相对还好，但意向度上并不很强烈，我们认为此次定价应以试探市场为主，不适宜高开，建议采取低开高走的价格策略。针对产品本身的差异性，建议稍微拉大价格范围，以产生价格梯度，减少给人整体价格过高的感觉。建议小高层均价为 6800 元/，多层 8-9#楼为 7
11、200 元/，16-17#楼均价 6800 元/具体详见配价系数表和价格表五、付款优惠建议：五、付款优惠建议：目前阶段消费者对价格比较敏感，优惠幅度过大，反而会让消费者误以为不好卖，犹豫不决，因此建议优惠幅度不宜过大，基本满足人们的一个优惠心理为主。 一次性付款优惠 100 元/ 预约表登记客户优惠 50 元/ 开盘当天优惠 50 元/七、汽车车位销售建议七、汽车车位销售建议根据目前的市场情况，车位销售存在一定的难度，尤其是机械车位，为了加快其去化速度，建议在签约时，先填写车位购买预约单，凭单在购买时享受一定的优惠，在定价方面建议拉大固定车位和机械车位的价格差，以提高机械车位的去化。八、自行车
12、棚销售建议八、自行车棚销售建议多层自行车棚和住宅数量一一对应，建议由开发商提前指定房屋所对应的车棚，签购房合同时一并销售。8#楼多出车棚后期销售给 10#、11#楼客户。小高层车棚按单元划分，数量能满足本单元的，车棚位置也提前指定好，数量不够的单元，车棚位置不进行指定，先买房先选。周边项目车棚销售价格：西城十二庭院 1200 元/，雍景苑 1000-1500 元/，阳光丽园 800 元/建议车棚价格统一为建议车棚价格统一为 12001200 元元/。格兰春晨第一批开盘房源配价说明配价原则：配价原则：根据消费者在选房时比较看重的以下几大因素：朝向、楼层、户型、景观、干扰等作出单项系数，各单项系数相加得出对这套房的综合评价系数，以均价乘以该系数得出该套相应的单价。原则上不同房屋的同一单项系数之和应为零。但由于此次开出的是一部分房屋，而且坐落不均匀，再加上户型优劣比例不一致等因素，有些单项系数之和并不符合零原则，但为了均价的准确性，所有房屋的综合系数之和应接近零。具体说明如下：朝向系数：朝向系数：由于我们的房屋排列是接近正南北向的，朝向差别不大，只有
