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1、? 年 ? 月 ? 日 星期四 主编： 林孟 编辑： 李尖 美编： 程镳 组版： 颖励 电话： ?： ?房产律师热线房产证能否作为借款的抵押担保?何女士咨询：朋友因做生 意资金周转困难， 向我借款 ? 万元， 并打了借条。 朋友为了表 示诚意将自家的房产证作抵押 担保。 我想咨询一下律师， 房产 证有没有抵押效力。 律师解答：这种只交付房产证的抵押是无效的。 依据 物 权法 第一百八十条规定： 建筑 物和其他土地附着物的抵押必 须按照第一百八十七条的规定 办理抵押登记。抵押权自登记 时设立。未经登记抵押权不成 立， 不受法律保护。离婚时我们的房产能否平分?张女士咨询： 2 0 0 4 年7 月
2、份， 我出资4 0 万，我丈夫出资6 0 万， 共同在市区买了一套住房， 当时 我们没有结婚登记， 不是夫妻关 系， 只是恋爱关系， 房产证写的 是我丈夫的名字。 2 0 0 8 年我们进 行了结婚登记，并领取了结婚 证， 确立夫妻关系。现在因夫妻 感情破裂起诉离婚， 问这套房产 是否属于我们夫妻共同财产？ 能 否依据 婚姻法 的相应规定， 和 我丈夫平分这套房产？ 律师解答：这套房产不属 于你们夫妻共同财产。不能依据 婚姻法 的规定平分。 因为这套房产不是你们在 结婚登记之后取得的财产， 所 以不是你们夫妻共同财产。只 是你和你丈夫按份共有的财 产。你可以依据 民法通则 的 相应规定，和你丈
3、夫按份额分 割这套房产。如果您有关于房产法律上 的问题，来电咨询： ? ?， 或 发 ? ? ?， 我们将请专业律 师为您解答。新规剑指二手房中介违法最高可罚?万元?低价买房高价卖出“吃差价” 、 将房屋分割数间转手出租、蒙骗购 房者签订“阴阳合同”长期以 来， 房产中介行业存在着诸多 “潜规 则” 。而从本月开始， 房产经纪人员 还想继续 “潜” 下去的话， 就需要掂 量掂量轻重了。 我国专门规范二手房买卖行为 的法规房地产经纪管理办法 ?下 称 办法 ?已于今年 ? 月 ? 日起开 始实施。 办法 对各类中介交易行 为进行了规范， 此外 办法 还对中 介从业人员资质也做了要求。规范 对中介
4、资质明确要求办法 规定： 房地产经纪机构 未完成合同约定事项，不得收取佣 金； 各项收费需明码标价， 不得进行 价格欺诈；禁止中介公司炒房赚取 差价， 诱骗消费者交易或强制交易， 签订 “阴阳合同” 等。 办法 还对准 入门槛、中介人员资质等作出明确 要求， 同时 办法 也对委托书及中 介合同内容等进行了规范。 办法 对监督管理和法律责任 也做出了说明，主管部门可通过现 场巡查、合同抽查、投诉受理等方 式， 采取约谈、 记入信用档案、 媒体 曝光等措施， 对中介进行监督； 房地 产经纪公司或人员违法，最高可被 处以 ? 万元罚款。现状 行业不规范乱象频生据了解， 到目前为止， 我市工商 登记注
5、册的房地产中介机构共有 ? 家， 包括企业及个体事务所。 ? 世纪不动产、天浩置业等品牌企业 连锁门店规模达到数十家，但更多 的是门店不多、规模不大的中小机 构。由于准入门槛较低、操作不规 范? 部分房产中介机构和从业人员 的违规违法行为，给社会和行业造 成了恶劣的影响。在今年 ? 月，浙江嘉瑞诚律师 事务所黄律师提供的一份温州二手 房买卖纠纷的调查报告显示，近年 来，二手房买卖纠纷案件呈逐年大 幅增长趋势，仅鹿城法院 ? 年、 ? 年、 ? 年二手房买卖纠纷案 件分别为： ? 件、 ? 件、 ? 件。 实 际上，更大量的二手房买卖纠纷都 是通过温州的房产中介机构、律师 事务所和有关调解机构解
6、决的。 黄律师分析， 房产中介机构多， 从业人员文化素质、职业道德和法 律水平参差不齐，就是引发纠纷的 原因之一。而据温州市一位权威房 产中介人士称，仅鹿城区就有约 ? 家规模不等的大小房产中介 机构，其中大部分是没有办理工商 登记的 “游击队” ， 从业人员约 ? 万 人。声音 经纪人执业资格证门槛高记者在下吕浦走访了数家房产 中介，发现这几家中介的十余位经 纪人都没有房地产经纪人执业资格 证，其中一位吴姓工作人员表示， “没有证并不影响中介正常工作， 更 不会影响我们的服务，你在这个小 区问问，哪个中介的员工有资格 证？” ? 世纪不动产温州区域分部总经理方海彬表示：“对于那些小中介 来说
7、，拥有资格证并不会对经纪人带 来多大的影响；同时多数房地产经纪 人没有国家级执业资格的主要原因是 考试门槛太高， 学历至少要求大专， 对 从业时间也有很高的要求。” “目前我市拥有国家级房地产经 纪人执业资格证的可能 ? 人都不 到， ” 市工商局直属管理分局第二工商 所所长陈磊称，“不过我们同时承认市 级执业资格，而且要求每个注册中介 至少要有一位拥有资格证。”影响 房产中介或将重新洗牌对于 办法 的影响， 方海彬认为： “这些规定将令一些小中介很难生存， 首先在从业人员准入条件上就有了很 多限制， 其次新规让一些黑心中介 断 了财路 。”办法 实施一方面清理不 良小中介， 规范中介市场秩序
8、， 同时也 给成规模的大中介提供了良好的发展 机会，大型正规的中介企业早已开展 自律， 影响会有， 但不会太大，“需要完 善文书和加强培训，短期内会增加一 定成本， 但长远来看一定是有利的。” “不过 办法 的落实， 还需要有关 部门的引导和规范，以及买卖双方的 配合， 这需要一定的缓冲期。” 方海彬 称。 李尖 文?摄房价松动 买房人应注意的问题?首先你应该分析所在城市 的房价推动背景。要分析所在 城市的房价涨幅与投资性消费 是否旺盛密切相关。对于由投 资支撑的城市? 房价由开始下 落到整体下跌，至少会持续三 个季度， 因此保险起见， 最理想 的买房时间是在房价出现下滑 迹象的第三个季度，这
9、个时候 如果房价依然下滑，说明整体 真实降价已经客观存在并且属 于普跌。如果是消费主要由自 住与合理投资及改善需求为 本， 缺乏投机投资支持?即使房 价下降也不会有太大的空间。 其次应该分析所购房子 的政策属性。即有些房子会 一直处于政策优惠的范畴， 而有些房子则受政策打压，有些房子受到未来政策的限 制，目前政策给出的这类房 子主要从面积与总价两个方 面来控制，面积在?平方米 以内，总价控制在本市均价 按面积折算范围内即可。 最后要注意所购房子的开 发商品牌。越是市场波动或观 望预期严重的时候，越要注意 品牌，因为品牌开发商才有把 握价格的基础与能力。品牌开 发商其前期产品价格当中本身 含有品
10、牌溢价，现在第一轮降 价只是次优房的品牌溢价调 减， 如果市场不被看好， 稍后才 会是真实降价，所以对品牌项 目，不要试图挤进第一波降价 消费人群。 李荣娟自己验收毛坯房?毛坯房的验收首先是门窗质量。测试门的 密封度， 可以用一张铜版纸?印杂志的纸?， 把纸 塞到门缝中， 之后把门关上， 扯一下这个纸， 如 果扯不出来说明这个门的密封度好。窗户也是 一样， 主要看看有没有划痕、 磕碰、 缺损， 五金件 是否灵活、 滑润， 现在大部分用的是隐形纱窗， 这部分是最容易出现问题的， 也要检查一下， 这 是从门窗质量来看的。 第二部分是电气部分。在入户之后都有一 个闸箱， 里面有十个就说明分了十路，
11、可以把总 闸合上以后再一路一路的合，看看每个是管什 么的， 有的开发商可能已经标注出来是卫生间、 空调等等，但是有的不规范就没有标出来或者 是弄错了， 所以要检查一下分别管哪一路， 再就 是检查一下灯和插座。这样基本上能够把电路 走向和质量弄清楚。 第三部分是水。上水检查一下管路有没有 跑冒滴漏， 这是很重要的。 如果有跑冒滴漏损失 水是一个方面，将来对家庭使用也会造成一定 的威胁，有一定不安全因素。下水要带一个小 桶， 往里倒点水， 看看下水痛快不痛快。 第四部分是墙地顶，主要检查墙面的平整 度、 垂直度、 有没有开裂的地方。现在的毛坯房 都刮了防水腻子， 辨别的时候就用水来蹭一下， 如果手
12、上沾上了白， 说明就不是防水腻子， 这是 一个比较关键的地方。 另外检查一下是否有施工洞。什么是施工 洞？现在交楼的时候， 有的房间是打通的， 特别 是两户之间一定要开一个施工洞，施工结束的 时候这个洞要封起来， 如果施工单位负责任， 做 得很到位就没有问题， 就怕做得很粗糙， 最后导 致在刮完腻子之后有一个非常明显的裂缝。而 且一旦施工洞做完以后， 再拆改是非常困难的， 因为边上都住上人了。 因此， 在收房时， 一定要想办法问清开发商 这个屋里有没有施工洞， 位置在哪里， 一定要仔 细看施工洞的腻子刮的平整度， 有没有裂缝。 这 点再次提醒消费者，千万不要等到装修完了都 住进去了，随着使用楼
13、体出现一些牛毛纹的裂 缝， 就晚了。 出现裂缝的原因是由于它有可能是 用砖重新砌的，不可能咬合那么好就会出现比 较明显的裂纹。 最后就是毛坯房防水的问题，如果厨房带 地漏就要做防水； 根据经验， 如果厨房没有地漏 就基本上不用做防水。 还有卫生间的防水， 建议 业主进去之后让开发商放水，放一层 ? 公 分高度的水， 放水之后 ? 小时到楼下看看是否 漏水，如果漏水可以让开发商再处理一下。同 时， 还要问楼上是否也做了同样的防水试验， 如 果没有做， 以后漏水， 自己家里可能就惨了。 陈红8置业指南最佳市场表现奖获奖车型： 东风日产天籁 获奖点评： 东风日产天籁自上市以来， 凭借 强大的技术实力
14、及 “舒适主义” 理念， 在中高级车市赢得了“舒适之王” 的 美誉。作为东风日产旗舰产品， 天籁 是集众多日产先进技术之大成者， V 6 发动机、 C V T变速器、 宽大舒适空间、 “C AR WI N G S智能行车系统” 一起构成了 2 0 1 1款天籁出色的竞争优势， 销 量一直位居国内中高级车市前列，今年以来更是登上了同级别车销量冠军 的宝座， 其品牌号召力毋庸置疑。天籁以优异的销量成绩证明了一条简单的 道理： 好车必有市场。 推荐经销商： 温州东风日产 4 S店最佳豪华车型奖获奖车型： 奥迪 A8 L 获奖点评： 作为奥迪的旗舰车型，奥迪 A8 L自出生之日起就开始了它不 同凡响的
15、历程。作为以突破科技实 现全面超越的时代领袖座驾，全新 一代奥迪 A8 L为全球顶级豪华车 市场重新定义了豪华。这一旗舰车 型将进取的设计、 精湛的工艺、 尊贵的感受、 前瞻的理念和尖端的技术融于 一身， 为最具创造力、 鉴赏力和影响力的时代领袖带来前所未有的豪华体 验， 完美诠释了奥迪品牌 “突破科技 启迪未来” 之主张。 推荐经销商：温州联奥汽车销售服务有限公司 / 温州瓯通汽车有限公司 / 乐清市红源汽车销售服务有限公司最佳价值体现奖获奖车型： 上海通用别克君越 获奖点评： 别克全新一代君越倾注了通用 全球研发力量精心打造的高级轿 车， 以 “动领新潮” 的设计风格、 高效 澎湃的新生动
16、力、“静界独到”的宁 静舒适、从容领先的安全科技等优 势，实现了上海通用汽车新一代中 高级车的完美超越。凭借全面超越同级的产品力， 别克君越率先跨越了中 高级车与高级车的分界线， 自身价值超越售价的高性价比， 使其对中高档 细分市场的竞争格局产生深远影响。 推荐经销商：温州华特汽销 / 温州华盈汽销 / 乐清红润汽销 / 瑞安华特汽 销 / 永嘉杰创汽销 / 平阳联通汽销 / 苍南五洲汽销最佳科技领先奖获奖车型： 雷克萨斯 G S 4 5 0 H 获奖点评： 作为全球第一款应用了完全油 电混合动力科技的前置后驱运动型 豪 华 轿 车 ， L E X U S 雷 克 萨 斯 G S 4 5 0 h突破性地将环保与动力完美 融合， 以纯净的绿色动力、 超乎想象 的加速性能和顺畅宁静的驾乘体验， 呈现出前所未
