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1、编制：大华集团海口埃力生星华房地产开发公司营销部何嘉伟 海口房地产市场分析报告1目录（LIST ）第一部分 海口房地产发展环境分析一、海口房地产宏观形势二、海口经济产业结构分析三、海口经济发展状态四、海口居民消费分析五、海口城市现状及未来规划第二部分 海口房地产市场分析一、海口房地产市场发展阶段二、海口近几年房地产数据统计三、海口房地产销售情况分析四、海口各板块房地产发展状况分析第三部分 海口市西海岸房地产发展状态分析一、地段及环境介绍二、区域配套三、区域规划情况四、西海岸区域房地产特点五、区域客户群体及特征分析六、户型面积分析七、西海岸房产供应体量分析八、 西海岸年内预估新增面积分析附：海南
2、春季房展会调研报告编制：大华集团海口埃力生星华房地产开发公司营销部何嘉伟 海口房地产市场分析报告2第一部分 海口房地产发展环境分析任何一种经济的发展，都离不开大环境的影响。海口的房地产市场与海口本身的经济发展环境和社会资源环境的联系比较紧密，二者是密不可分的。海口的旅游经济发展直接影响到海口的房地产市场发展。在分析海口房地产市场状况之前，有必要对海口的整体经济环境和海口各方面的发展环境进行初步了解，以便掌握整个城市日后的发展状态，为房地产市场开发提供可靠依据。一、海口房地产宏观形势 海口房地产整体水平不高根据中国社会科学院、南开、清华、北大、香港中文大学、澳门大学和台湾政治大学等著名高校和地方
3、科研院所近百名专家联合完成的2006 中国城市竞争力报告相关数据显示，海口房地产宏观形势具有如下特点：报告指出：海口市房地产规模指数为 0.01,在 35 个城市中排名为第 31 位；速度指数为 0，排名为第 35 位；价格指数为 0，排名为第 35 位；结构指数为 0.51，排名为 8 位；水平指数为 0.33，排名为第 28 位。海口的房地产规模普遍偏小。由于特殊的历史原因，海口房地产市场中大部分项目的占地规模和开发规模都比较小，有的甚至五亩地也进行房地产开发。不同于北京、上海等大型城市，进行大规模、大面积的土地开发。据统计，2005 年底海口商品房的成交均价为 2532 元/平方米；而到
4、 2006 年底，海口商品房销售均价达到 3011 元/平米左右。相比于 2005 年而言，房产销售均价增涨幅度达到了 19%左右。每平米销售价格比上年多 400 多元。虽然近几年，海口房地产销售价格涨幅较大，但相比与海口同等的二线城市而言，海口的房产销售均价仍是较低的。海口房地产市场相对于其它城市而言，发展明显滞后。 海口城市经济直接影响房地产产业从城市房地产与城市经济的相互作用来看，海口城市经济发展对房地产影响的几率相对而言比较大。弹性指数较高。相对 35 个大中城市来说，海口市房地产资本存量对 GDP编制：大华集团海口埃力生星华房地产开发公司营销部何嘉伟 海口房地产市场分析报告3的弹性很
5、小，为 0.26，土地价格对城市消费的弹性很大，为 1.19，城市投资对房地产供给的弹性很小，为 0.29，城市总收入对房地产需求的弹性很大为 0.88，城市投资对房地产价格的弹性为 0.14。 海口房地产发展周期具有其特殊性从房地产周期波动来看，海口房地产周期具有独特的个性：房地产投资波动剧烈且具有多个景气循环。海口房地产市场与其它地区的房地产发展状况不一样，可以说是高调起步、迅速回落、逐步复苏、缓慢发展。一般的房地产经济发展周期为五年左右，但海口曾在 93 年99 年期间房地产市场仍属于低谷期，没有开发量也没有成交量，可以说那段时间房地产业增长率几乎为零。这是全国任何一个城市都不可能经历的
6、阶段。因此，对海口房地产经济发展周期的正确认识，对在海口开发房地产有着极其重要的作用。正是因为其有过那么一段属于房地产的寒冬期，才能从这里看到海口房地产日后的发展趋势，特殊的发展周期也便于掌握海口地产经济的脉搏。 海口房地产市场较大的增值潜力根据2006 中国城市竞争力报告数据显示：海口的住宅投资潜力值为：0.792866，在 50 座城市中排名第 30 位，商业地产投资潜力值为 0.476735，处于第 24 位，工业地产投资潜力值为 1.189007，排在第 50 位。海口最大的资源就是丰富的自然景观资源和良好的生态环境资源。这些是全国许多城市都难以与其比拟的，虽然海口现在的的发展态势没有
7、一线和大多数二线城市好。但随着人们生活水平的提高和对生活质量的要求日益提升的状态。海口做为全球最适合人类居住的第二居住地的概念已经深入人心。从 2003 年开始至今，海口房地产市场的成交数据和价格分析来看，海口房地产业中的商业住宅产业一直呈现增长趋势。具投资量和去耗量基本保持平衡，而且近几年销售均价增幅保持在 10%左右。这对于其它城市来说是很少有的现象。当然，一方面海口房产均价起步较低的原因，但另一方面也不得不承认，编制：大华集团海口埃力生星华房地产开发公司营销部何嘉伟 海口房地产市场分析报告4海口房地产市场的稳步、健康发展是一种趋势。从这一方面而言，未来海口商业住宅市场的发展前景还是比较乐
8、观的，同时投资潜力亦是比较大的。至于海口的商业地产，由于海口本身的商业氛围不太浓厚，当地的商业经济发展也不尽如人意。小作坊和私营店主为主体的商业模式制约了海口发展商业地产。但自 2003 年后，随着异地客大量进入海南购置第二居所，商业逐渐繁荣起来。原来海口最早的商业街得胜沙和解放路一带已经很难满足商家需求了。2000 年的时候，海口临街的商业铺面一楼销售均价在 8000 元/平米左右。现在一楼的的商业铺面销售均价达到 12000 元/平米，甚至更高。这主要与海口居民消费能力的提高和异地客巨大的消费潜力是分不开的。家乐福和大润发等商业巨头的进驻，很好的说明了海口商业经济即将繁荣起来。因此随着海南
9、健康岛、生态岛的概念不断深化，将会创造更多的商业机会。二、海口经济产业结构分析海南是一个自然资源强省，同时也是一个经济弱省。整个产业结构中，第三产业所占的比例最重。这与海南是全国最大的旅游省份城市和拥有最佳的自然景观和生态环境是分不开的。海口做为海南省的省会城市，相关配套设施齐备，规划合理，更是吸引了越来越多的人们来此观光旅游。随着第二居所被人们广泛接受。近几年在第三产业中，房地产产业的发展情况也逐渐乐观起来，并成为继旅游产业之后，海口第三产业中增幅和发展最快的经济行业。而海口的第一产业相对而言，增长幅度不大，基本保持在平衡状态，第二产业在呈现稳步上升态势，虽不如第一产业增幅和发展速度之快，但
10、随着海口市政府相关政策的出台，第二产业的发展亦逐步进入正轨。为了更好的说明，海口三大产业在海口市经济中所占的比例和三产业各自的经济地位。特选择了自 2001 年开始至 2005 年结束的各产业经济在整个经济中所占份额比例。由此掌握海口经济产业结构的大致情况。编制：大华集团海口埃力生星华房地产开发公司营销部何嘉伟 海口房地产市场分析报告5附图：20012005 三大产业占总体经济比例从上图可以看出，海口产业经济结构中，自 2001 年开始，第三产业就占了整体经济 50多的比例，以旅游和房地产业为主的第三产业在海口经济发展中起到了至关重要的作用，虽然第二产业亦呈现良好的上升趋势，但第一产业在海口经
11、济中所占的比例一直维持在 10%左右。从产业结构的分析可以看出，海口经济是以第三产业为其经济支柱，而海口第三产业中服务产业所占的比例是比较重的，据统计第三产业中服务产业占整体产业份额的 60%以上。而海口作为全国最大的旅游省份城市的首府，服务产业在整个经济产业链中始终处于龙头地位，随着近几年房地产的发展，除了传统的服务产业之外，房地产亦成为第三产业中又一个不能忽略的经济体系。3、海口经济发展状态海口经济自 2000 年经济复苏以来，每年的生产总值都以一定的速度向前发展，这些发展充分证明海口的经济状况已经逐步好转。具体情况见下表：附表：海口历年（20002005）生产总值走势图：11.7 9.5
12、 9.1 8.4 7.729.4 35.2 33.2 32.627.658.9 55.3 57.7 59 64.70%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%第 一 产 业 第 二 产 业 第 三 产 业第 三 产 业 58.9 55.3 57.7 59 64.7第 二 产 业 29.4 35.2 33.2 32.6 27.6第 一 产 业 11.7 9.5 9.1 8.4 7.72001年 2002年 2003年 2004年 2005年编制：大华集团海口埃力生星华房地产开发公司营销部何嘉伟 海口房地产市场分析报告6海 口 历 年 生 产 总 值 走 势 图(单 位 :亿
13、 元 )133.49 144.62211.04 238.18253.01301.350501001502002503003502000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年从上表可以看出，仅 2001 比 2000 生产总值增幅仅为 8%外，其它年份的生产总值都比前一年增长幅度超过 10%。由此可见，海口经济正呈现一个极佳的发展阶段，属于经济迅猛发展期。四、海口居民消费分析1、海口居民构成结构 海口是一个本地居民与异地居民杂居的一个城市，本地居民占主体。异地居民大多是通过高考移民或前几年通过购房获得本地居民身份的异地人。但经过长时间的磨合后，相处关系融洽。据统计海口市现
14、有常住户籍人口 171.03 万人，而常住非户籍人口仅为 27.96 万人，仅为总人口的 14。具体见下表：附表一：海口市 2001至今常住户籍人口与常住非户籍人口变化情况2、海口居民收入分析根据海口市统计局的相关数据显示：2005 年,海口市城镇单位在岗职工工资总额 49.81 亿元；在岗职工年平均工资 20220 元/人。城市居民人均可支配收入2001 年 2002 年 2003 年 至今常住户籍人口 156.62 万人 162.64 万人 166.92 万人 171.03 万人常住非户籍人口 27 万人 28.45 万人 27.73 万人 27.96 万人编制：大华集团海口埃力生星华房地
15、产开发公司营销部何嘉伟 海口房地产市场分析报告7海 口 历 年 城 镇 单 位 在 岗 职 工 工 资总 额 走 势 图 (单 位 :亿 元 )20.79 22.5931.09 34.0242.4249.8101020304050602000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年9740 元/人；人均消费支出 7368 元/人。为了更好的说明海口居民收入呈现增长趋势，特将 20002005 年海口城镇居民收入总额数据进行分析，详见下图：附图：海口历年城镇单位在岗职工工资总额走势图（20002005)从上表可以看出，在 2000 的时候职工工资总额仅为 20.79 亿元人
16、民币，2001 年职工工资总额增长近 9，2002 年比上年增长幅度达 37.6。通过这个数据可以看出，海口自 2000 年之后，职工工资总额呈现上升趋势，人均收入也呈现明显的上升状态。3、海口居民消费结构分析根据海口市统计局对海口居民的消费习惯和消费结构分析，发现海口居民每年用于食品的消费总额占到整个收入的 43.8%；属于居民消费中最大的一个版块，而紧接在后的是在居住方面的消费，该费用占了总体可支配收入的12.1%。而广州居民的居住消费占可支配收入总额的仅为 10%；海口居民在居住方面的消费比例明显高于广州。具体消费结构分析见下图：编制：大华集团海口埃力生星华房地产开发公司营销部何嘉伟 海口房地产市场分析报告8附图：海口居民可支配收入消费支出比例7%12%13%6%5%12%45%医 疗 保
