西安地铁二号线资源综合开发北大街站商业项目

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1、 城乡城乡/ /园林园林规划规划 西安西安地铁二号线资源地铁二号线资源 综合开发综合开发北大街北大街站商业项目站商业项目 西安西安地铁二号线资源综合开发 北大街北大街站商业项目规划规划与分析南京地铁科技咨询有限公司 2009 年 12 月 2 目录 项目布局 人流分析 总体定位分析B 区规划规划 A 区规划规划 设计调整建议 各类物业商家设计要求 潜在商家 北大街北大街站商业项目规划规划与分析 北大街北大街站地下商业项目（B 区）位于北大街-莲湖路十字路口东南角， 北大街北大街站扩建项目（A 区）位于西南角，两个项目隔北大街相对。北大街北大街站出入口：位置 出入口 数量东南 下沉广场 2 西南

2、 2 号 1 东北 3 号 1 西北 1 号绿地广场 2 项目布局平面示意图 4 地铁开通后，北大街北大街站地面人行交通会进行控制， 人行过街会通过地铁地下通道穿过或从较远处地面过马路。从北大街北大街十字路口西北角和东 北角到达 2 个商业区可能要通过北大街北大街站地下通道。立体示意图项目布局 5 北大街北大街站扩建 项目（A 区）地下负二层与北大街北大街站商业项目（B 区）负二层通过站厅非付费区与 2 号出 入口通道连接，距离约为 100 米。地下平面示意项目布局 6 种类 数量 规律 消费需求 消 费水平过站人流（地铁、公交） 较大 便利性简单消费 一般区域内办公人群（机关、银行、 医院、

3、办公楼）较大餐饮、服务、小型购物中等部分较高区域内办事人群（机关、医院） 部分 餐饮、特定购物 一般居民（居民区） 部分日常生活消费、餐饮、服务、购物一般旅 客、周边宾馆住客 较少 餐饮、特色购物 中等购物消费人群（大洋、国美、苏宁）较少 购物、餐饮 较高无周期性有早晚高峰工作日、节假日有差别 北大街北大街站周边人群消费分析 人流分析 7 西安西安市居民出行方式预测（%）年份 公交+轨道交通 自行车 步行 出租车 私 家车 摩托车 其它 2014 30.5 30.3 18.7 5.6 8.5 3.1 3.3 2021 37.1 25.2 17.1 5.7 9.1 3.0 2.8 2036 44

4、.2 19.6 15.5 5.9 9.5 2.8 2.5 交通方式对北大街北大街站商业的的影响交通方式 影响范围 限制因素 地铁 地铁沿线 票价高公交 可达北大街北大街站公交线路沿线 拥挤、乘坐环境差自行车、助力 车 3 公里 距离、恶劣天气步行 1 公里 距离、恶劣天气轿车 市区 停车场、交通拥挤人流 分析 8 通过对交通方式的的分析，北大街北大街站商业项目对西安西安市的的影响主要在老城区范围，并 随距北大街北大街的的的的距离影响变小。本项目对地铁沿线人群的的吸引力要依靠本项目自身的的特色 和与其它商业区域的的差别。交通方式影响示意图人流分析 9 1、2 号线关系 1、1 号线 2009 年

5、开工，预计 2014 年通车。2 号线 2006 年开工，预计 2012 年通车。 2、1、2 号线共用同 一站厅层、付费区、通道和出入口， 1、2 号线在站台区内实现换乘。 3、北大街北大街站商业 项目近期面对 2 号线客流，将来将面对 1、2 号线的的人流。 1、2 号线客流预测 2021 2036 1 号线 2 号线 1 号线 2 号线线路长度（km） 23.9 26.3 36.4 32.4 客运量（万人次/天） 45.17 75.49 106.29 114.44 客流强度（万人次/km 天） 1.89 2.86 2.92 3.54 指标人流分析 10 北大街北大街站 1、2 号线客流流

6、向分析站厅层 换乘区 A、B 商业区 目的的地 1 号线各站-北大街北大街 站 到达 不到达 可到达 北大街北大街附件或换乘公交至其它地点 2 号线各站-北大街北大街站 到达 到达 可到达 北大街北大街附件或换乘公交至其它地点 1 号线-2 号线换乘 不到达 到达 不到达 其它地点人流分析 11 北大街北大街站商业人流分析 1、从下沉广场进入站厅可以不通过 B 区负 一层商业区直接从扶梯下行，但要通过部分负二层商业区。 2、从地面 2 号出入口可通过 扶梯下行直接进入站厅而不通过、商业区。但可从地面 2 号出入口通道内进入 A 商业 区地下负二层。人流分析 12 北大街北大街站商业规模 B 区

7、共 2770m 2 ，地下 2 层； A 区共 8900m 2 ，地下 2 层，地上 4 层；共 11670m 2 。总体定位分析 13 商场商场商场商场商 场 集中式商铺商场 集中式商铺 1、形式单调，缺乏特色，缺乏吸引力。 2、业态有重复， 商场招商有压力，退租率高。本方案不推荐。原方案总体定位分析 14 推荐方案 1、地下 超市面积 4800m 2 ，西安西安市大型超市对本项目地段和面积能否有意向进驻是关键。超市能 够带来地铁以外的的稳定人流，对北大街北大街站其它商业形式如餐饮和商铺有促进作用，但超市 租金整体偏低。 2、超市、餐饮、商铺 3 种业态形式互补，相互有带动和促进作用。总体

8、定位分析 15 主题餐厅主题餐厅快餐及特色餐饮快餐及特色餐饮集中式餐饮集中式商铺 （或餐饮）集中式餐饮集中式商铺 1、本方案为超市招租不能实现时采取的的 备选方案。 2、集中式餐饮或集中式商铺体量偏大，招租有压力。 3、可尝试提出亚洲美食城概念，A 区囊括中式、日韩、台港澳、东南亚美食。B 区负一层可考虑西安西安美食。餐饮形成一定规 模，在老城区内可有一定影响。备选方案总体定位分析 16 主题餐厅主题餐厅银行银行超 市 集中式餐饮超市 集中式商铺 1、银行租金较高，但阻断人流，使业态形式不完整。银 行对周边环境要求较高，条件较苛刻。 2、餐饮未能形成完整业态形式和一定体量，缺乏 一定吸引力。本

9、方案不推荐。其它方案总体定位分析 17 业态 档次 面积要求 可选形式 消费水平 消费人群高档上班白领、商务餐、招待餐上班白领、年轻人、周边居民、单位工 作餐过站乘客、周边上班族、居民中档平民消费主题餐厅 较大鸿霖、俏江南、澳门豆捞、 港式火锅 30-80 元/人快餐及特色餐饮中等肯德基（或麦当劳） 、必胜客、味千拉面、鹿港 小镇、韩式烧烤 15-30 元/人集中式餐饮较小，集中式 西安西安美食、快餐、饮料、冷饮、零 食 5-15 元/人 北大街北大街餐饮规划规划 北大街北大街商业规划规划要旨是打造北大街北大街“美食盆地”，形成规模 和不同档次，以吸引人流。总体定位分析 18 B 区集中式餐饮

10、布局 1、本集中式餐饮方案 餐饮区相对独立，与地铁进站人流无干扰。、下沉广场可使外部自然光引入，通风和光 照较好。油盐、气味对站厅层无影响。、下沉广场可扩展为室外就餐区，扩大营业面积， 且对地铁人流影响较小。、室内就餐区可供 300 人同时就餐，室外就餐区可供 200 人同 时就餐。、有处需调整设计，优化商业空间。 B 区规划规划 19 集中式餐饮特点 1、集中 式餐饮采用敞开式厨房，柜台式操作，所有餐饮种类按区分类，就餐者自助式消费。就餐 采用集中式就餐方式，划出专门公共就餐区。收费采用购卡式或购票式，在出入口处有专 门收费区。 2、所有餐饮摊位由 1 家餐饮管理公司统一管理，包括招租、装修

11、管理、人员 管理、物流管理、污水垃圾处理、水电管理、餐饮收费等，公共就餐区装修、家具提供、 卫生、餐具提供和清洁由管理公司统一负责。 3、集中式餐饮优点是可有效利用空间，提 供更多人就餐，由于采用自助式消费，消费水平普遍比店铺式餐饮要高。但需有一家公司 专门来负责，且需有一定的的能力和经验，否则会比较脏乱。 B 区规划规划 20 美食天地规划规划 FOOD HALL 1、西安西安地方美食各类面凉皮、肉夹馍、饼、水饺、包子泡馍、肉汤、烤肉 2、快餐盒饭、 套餐、砂锅、小炒、铁板、麻辣烫 3、饮料鲜榨果汁、奶制品、灌装饮料、 奶茶 4、点心西点、冷饮、巧克力、甜品、蜜饯、干果、水果 B 区规划规划

12、 21 B 区店铺式餐 饮布局（备选方案） 1、考虑到餐饮管理公司招租有一定难度，如集中式餐饮方式不能实 现，可采用店铺式餐饮布局。 2、餐饮铺位按照中小铺位设置，饮料摊位可按柜台设置， 可根据需要合并或细分。m 2 个m 2 6 个m 2 2 个柜台 按照位置设置 3、可同时提供 200-250 人同时就餐。 B 区规划规划 22 B 区商铺布局（近期规规 划划） 1、区域内流动性较好，绕一周可到达区域内各铺位。、广场式布局，各铺位都可获得较好的的视觉到达，在广场内所有铺位尽收眼底。、从负一层通过扶梯下行至负二层 到达站厅区必须经过部分商铺。、中间留出较大广场空间，可以作为展示区和促销区，

13、可有一定收益。 5、由于铺位面积较大，前期招租有一定压力，要做好市场宣传和积累。 6、有处需调整设计。 B 区规划规划 23 展示区活动规划规划 促销活动（场地出租）： 1、品牌 服饰短期打折活动 2、婚纱摄影展示促销 3、化妆品推广 4、电子产品新品推广发布 5、 银行保险产品展示介绍展示表演活动（免费）： 1、街头表演（街舞、杂耍、魔术、室内 乐等） 2、艺术展示 3、公益活动 4、儿童绘画比赛面积（m 2 ） 数量 用途广场 650 1 公用展示区 200 1 促销展示大型商铺 150 1 屈臣氏、万宁（化妆品超市）中型商铺 30-60 12 品牌服饰折扣店、时尚服饰小型商铺 15 1

14、饰品仓库 30 1 仓储 B 区商铺业态规划规划 B 区规划规划 24 B 区商铺布局（成熟期规划规划） 1、当商铺业态稳定，求租需求较高时，可将中 间广场划分为商铺出租，并不需要对周边商铺重新划分。、需要时也可将四周商铺根据 需要合并或划小，以适应不同业态对面积的的 要求。 B 区规划规划 25 A 区超市布局负二层 1、负二层为超市入口，购物人流可由车站站厅通过通道进入，或由地面由楼梯或扶梯下行 至负二层进入。、超市内扶梯为单向上行至负一层。 3、为适应超市人流需要，出入口 单向扶梯改为双向。超市内扶梯旁增加坡道。 A 区规划规划 26 A 区超市布局负一层 1、负一 层也设有超市入口，购

15、物人流可由负二层或地面由扶梯到达。、负二层扶梯上行至负一 层购货区，由付款区出购货区可由单向扶梯上行至一层餐饮区。 3、由付款区出来也可由 扶梯上行至地面出口。 4、结构设计时应考虑超市荷载的的特殊性。 A 区规划规划 27 A 区餐饮 一层布局 1、一层餐饮区划分为 3 个单元，1 单元通过楼梯 与二层相连，总面积为 450m 2 ，适用于肯德基（麦当劳）布局。、1、2、3 单元对内对外都有开门。内厅有南 北 2 个入口，可以从扶梯和楼梯上行至 2 楼。 3、内厅设有公共卫生间和货梯间。 4、电 梯厅开门朝内调整为向外，且电梯直达 3、 4 层。 A 区规划规划 28 A 区餐饮二层布局 1

16、、各 单元在内厅有开门，可从一层扶梯上行至内厅。 2、从一楼南入口楼梯 3 可直接进入单元 5。 3、取消二层至三层扶梯，从内厅可由楼梯 2 上行至三层。 A 区规划规划 29 A 区餐饮三 层布局 1、由一层户外观光电梯直接到达 3 层，或由楼梯 从内厅到达。 2、取消二层 至 3 层扶梯。 A 区规划规划 30 A 区餐饮四层布局 1、由一层户外观光电梯直接到达 4 层，或 由楼梯 从内厅到达。 2、因高档餐饮需要，增加本层卫生间。 3、本层露台可作为餐厅 户外就餐区域，应考虑载荷要求。 A 区规划规划 31 1、为了保证商铺设置的的连续，内部机房 出入口和通道按图示调整，机房内部人流从统一通道出入，对商铺人流无干扰。 2、电梯 旁墙体取消，扩大商铺出入口开门。设计调整建议 B 区负一层设计调整 32 B 区负二层设 计调整 1、电梯开口朝向调整向西，以利于商铺设置。 2、机房开门调整至两侧，以利于 商铺设置。设计调整建议 33 A 区超市