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1、土地估价报告土地估价报告- -湖南橘郡城镇置业有限公司长沙县暮云湖南橘郡城镇置业有限公司长沙县暮云镇西湖村、高云村土地使用权价值评估镇西湖村、高云村土地使用权价值评估土地估价报告土 地 估 价 报 告项目名称： 湖南橘郡城镇置业有限公司长沙县暮云镇西湖村、高云村土地使用权价值评估受托估价单位：湖南广联有限责任会计师事务所土地估价报告编号：湘广联评字（2007 ）第 00 号提交估价报告日期：二七年十一月三十一日土 地 估 价 报 告第一部分 摘 要一、估价项目名称：湖南橘郡城镇置业有限公司位于长沙县暮云镇西湖村、高云村四宗土地使用权价值评估二、委托估价方：委托单位： 湖南橘郡城镇置业有限公司经
2、营范围：在本企业资质等级范围内人事房地产开发、经营。单位地址：长沙县暮云镇北塘路 8 号法人代表： 张波三、受托估价方：受托机构： 有限责任会计师事务所机构地址：法人代表：四、估价目的：湖南橘郡城镇置业有限公司因对土地所有权价值确定的需要，特委托湖南 有限公司对所涉及的湖南橘郡城镇置业有限公司位于 长沙县暮云镇西湖村、高云村四宗土地使用权价值进行评估，为股东确定土地使用权价值。五、估价基准日：二七年十一月三十日六、估价日期：二七年十一月二十七日至二七年十一月三十日七、地价定义：此次评估的估价基准日为 2007 年 11 月 30 日。评估宗地登记用途、实际用途为住宅用地，评估设定土地用途为住宅
3、用地。评估宗地现状土地开发程度为宗地红线外“五通” （通电、通路、通上水、通下水、通讯）及宗地红线内场地平整，根据本次评估目的，设定土地开发程度为宗地红线外“五通” （通电、通路、通上水、通下水、通讯）和宗地红线内场地平整。评估宗地属于国有出让土地，评估设定土地使用年限为 70 年，剩余土地使用年限为 767 年 1 个月。评估宗地的评估价格是指在上述估价基准日，设定土地用途、开发程度、土地使用年期、规划利用条件下出让土地使用权价格。八、估价结果：湖南橘郡城镇置业有限公司委托评估的位于长沙县暮云镇西湖村、高云村四宗土地使用权，土地面积 285885 平方米，在估价基准日 2007 年 11 月
4、 30 日，土地登记用途、实际用途为住宅用地，评估设定用途为住宅用地，评估设定土地使用年期为 70 年期，剩余土地使用年限为 67 年 1 个月，设定土地开发程度为宗地红线外“五通” （通电、通路、通上水、通下水、通讯）及红线内场地平整，规划利用条件下的土地使用权价格。土地面积： 285885 平方米;土地单价： 18403.00 元/平方米；土地总价： 52600 万元；大 写：人民币 伍亿贰仟陆佰零拾零万元整。详细情况见土地估价结果一览表（表 1） 。九、评估师签字：姓 名 评估师证书号 签 字姓 名 评估师证书号 签 字十、土地估价机构：估价机构负责人签字：有限公司二七年十一月三十日 表
5、 1 土 地 估 价 结 果 一 览 表估价机构： 有限公司 报告编号：湘 估字（2007）第 007 号 估价基准日：2007.11.30估价基准日的土地使用权性质：国有出让估价基准日的土地使用者土地使用证编号宗地位置估价基准日的实际用途估价设 定的 用途容积率估价基准日的实际 土地开发程度估价设定的土地开发程度剩余土地使用年限/年面积 (平方米)单位面积地价(元/ )总地价(万元)备 注湖南橘郡城镇置业有限公司长国用字(2006)第 104 号长沙县暮云镇西湖村、高云村住宅住宅1.3红线外“五通” (通电、通路、通上水、通下水、通讯)红线内场地平整红线外“五通” (通电、通路、通上水、通下
6、水、通讯)红线内场地平整67 年 1 个月52595.118409677.湖南橘郡城镇置业有限公司长国用字(2006)第 105 号长沙县暮云镇西湖村、高云村住宅住宅1.3红线外“五通” (通电、通路、通上水、通下水、通讯)红线内场地平整红线外“五通” (通电、通路、通上水、通下水、通讯)红线内场地平整67 年 1 个月62569.1184011512.湖南橘郡城镇置业有限公司长国用字(2006)第 106 号长沙县暮云镇西湖村、高云村住宅住宅1.3红线外“五通” (通电、通路、通上水、通下水、通讯)红线内场地平整红线外“五通” (通电、通路、通上水、通下水、通讯)红线内场地平整67 年 1
7、个月99222.6184018256.湖南橘郡城镇置业有限公司长国用字(2006)第 107 号长沙县暮云镇西湖村、高云村住宅住宅1.3红线外“五通” (通电、通路、通上水、通下水、通讯)红线内场地平整红线外“五通” (通电、通路、通上水、通下水、通讯)红线内场地平整67 年 1 个月71498.2184013155.合计28588552600.一、上述土地估价结果的限定条件：1、土地权利限制：根据委托方提供资料，至估价基准日，估价对象未设置抵押、租赁等他项权利。2、基础设施条件：红线外“五通” (通电、通路、通上水、通下水、通讯)红线内场地平整。3、规划限制：无4、影响土地价格的其他限定条件
8、：无 估价机构 有限公司二 OO 七年十一月三十日 第二部分 估价对象界定一、委托估价方：湖南橘郡城镇置业有限公司二、受托估价方有限公司三、估价对象：本次估价对象为湖南橘郡城镇置业有限公司委托评估的，湖南橘郡城镇置业有限公司位于长沙县暮云镇西湖村、高云村四宗国有出让土地，土地面积285885 平方米，在估价基准日 2007 年 11 月 30 日，土地登记用途、实际用途为住宅用地，评估设定用途为住宅用地，评估设定土地使用年期为 70 年期，剩余土地使用年限为 67 年 1 个月，设定土地开发程度为宗地红线外“五通” （通电、通路、通上水、通下水、通讯）及红线内场地平整。四、估价对象概况：1、土
9、地登记状况评估宗地位于长沙县暮云镇西湖村、高云村，本地块土地四至为东邻西湖村、高云村；南临规划中的高云路；西临芙蓉南路；北邻长沙立达人园林科技有限公司。评估宗地国有土地使用证证号为长国用(2006)第 104 号、105 号、106 号、107 号，土地面积 285885 平方米，土地使用者为湖南橘郡城镇置业有限公司，实际土地用途为住宅用地，评估设定土地用途为住宅用地，土地使用权类型为国有出让土地，土地使用权到期年限为 2074 年，剩余土地使用年限为 67 年 1 个月。2、土地权利状况估价对象的土地所有权属国家所有。土地用途为住宅用地。评估宗地土地权属来源合法，湖南橘郡城镇置业有限公司通过
10、出让方式取得该宗地国有土使用权，2004 年 12 月取得该四宗地国有土地使用证 ，证号为长国用(2006)第104 号、105 号、106 号、107 号，面积为 285885 平方米，产权明晰。根据委托方提供的资料，评估宗地土地使用权未设置抵押、租赁等他项权利。3、土地利用状况待估宗地场地平整，现地上无建筑物。五、影响地价的因素说明：1、一般因素（1）地理位置长沙县位于湖南省的中部，平面地理坐标介于东经 11256113北纬27552844 。长沙县土地总面积为 1997 平方公里，人口 73.9 万人。县城城区(长沙经济技术开发区)为国家级开发区，星沙镇城区土地面积为 12 平方公里，人
11、口约 6万人。（2）自然环境地势、地貌长沙县属长衡丘陵北部，北、东、南三面山丘多，地势高，中西部海拔低，平岗广，占全县总面积的 74.3；长沙县县内多平缓丘陵地，地形微波起伏，成土母质复杂，风化物组成居多，土壤类型多为红壤和水稻土，区内生物资源丰富。粮、油、肥、料、作物有 100 多种，经济作物 70 多种，中药材354 种，草木 120 多种，禽畜种类 20 多种，鱼类水产品 97 种，矿产资源丰富。气候、水文全县平均气温 17.2，1 月平均气温 4.6，7 月平均气温 29，有较长的暑热期，10的活动积温 54005500，年平均降水量 1389.8 毫米，年日照 1677.1 小时，无
12、霜期 275 天，全县水域面积 199.23 平方公里，占总面积的10，大部分地区属湘江流域下游地段，湘江沿县境由南至星沙市流入东窑港，全程 10.5 公里，有一级支流四条，二级支流十七条，三级支流十八条，水网密布。（3）行政区划长沙县总面积 1997.5 平方公里，现辖星沙、安沙、北山、榔梨，江背、黄花、春华、干杉、黄兴、星沙、跳马、路口、青山铺、福临、果园、双江、金井、白沙、开慧、高桥 20 个乡镇。（4）社会经济状况全县 2005 年国内生产总值达到 96.67 亿元，其中第一产业 17.93 亿元，第二产业 52.43 亿元，第三产业 26.31 亿元，分别比上年增长5.5，9.5，1
13、9.5，人均国内生产总值 1.3108 万元。全年完成社会消费品零售总额 18.3 亿元。全市(县)规模以上综合企业和生产单位 111 个，形成了以电子、机械制造为支柱行业的综合发展体系。（5）城市性质星沙开发区 2000 年被国务院批准升级为国家经济技术开发区，规划控制面积 38.6 平方公里，辖区已组建 6 个居委会，人口 6 万人，2005 年批准的县城规划控制面积达 60 平方公里。截止 2005 年底，开发区已与国内外、省内外企业和个人签订投资项目，合同投资 13808 万美元，折合人民币 114689 万人民币，引进企业 35 家，其中外资企业 8 家，国内企业 25 家，实际到位
14、资金 11379 万美元，折合人民币 94445.7 万元。2、区域因素（1）区域概况待估宗地所在区域位于长沙县暮云镇，全镇总面积 96 平方公里，辖 20 个行政村、2 个居委会，常住人口 48668 人，非农业人口 22968 万人。本镇的经济、社会各项指标列长沙县之首。1999 年开始被定为湖南省小城镇建设示范镇，且列为重点。（2）交通条件公路：待估宗地位于芙蓉南路以东，万家丽路以南。处于南城的交通枢纽位置。铁路：宗地所在地区域铁路运输方便，距武广火车站 2.5 公里。航空：宗地所在地区域航空运输相对便利，往南距黄花国际机场 15 公里，该机场客货运量较大，有航线 39 条，现正在建设成
15、为现代化国际空港。（3）基础设施条件区域内供水、供电、通讯正常具备开发条件。（4）环境条件区域内多为丘陵山地，地势微波起伏，绿化率达 35，属无污染区。区域内黄海海拔高程 67 米，无洪涝自然灾害。区域内地质状况一般，基本地震烈度为 6 度，无地质灾变现象发生。（5）产业集聚状况长沙县是一个集高科技、机械、化工等产业为主的新兴综合城市，产业集聚度高，现区域内有企业 100 多家，如“三一重工、LG 曙光、光阳精机、国雄饲料”等大中型企业。（6）规划限制城市规划对宗地所在区域无特殊规划限制条件。3、个别因素评估宗地位于长沙县暮云镇西湖村、高云村，所处区域具备宗地红红外通路、通电、通上下水、通讯等基础设施条件完备。宗地距长沙武广高速火车站约 2.5 公里。土地实际用途为 用地，评估设定土地用途为住宅用地。宗地东临西湖村、高云村、 ，南临高云路，西临芙蓉南路、北临长沙立达人园林科技有限公司宗地形状规则，宗地所处地势黄海海拔高程 67 米，无洪涝自然灾害。城市规划对宗地所在区域无特殊规划限制条件。土地面积 285885 平方米，地质条件良好，承载力大于 20 吨/平方米。宗地内地面平均坡度5，地势较平坦。容积率正常，取区域平均值。土地实际开发程度为宗地
