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1、卢鑫明长庆油田公司兴隆园物业服务处710021 摘要:经济的发展必然带来物质的需求，住房的投资也越来越大，现以进入高速发展的时代。维修问题自然也高 频率的发生，城市住宅专项资金就无可厚非的成为业主们所研究讨论的主题。我国现行的关于这一主题的相关管 理模式有三种，分别为政府代管、物业管理公司代管、业主自管。本文通过对三种模式进行比较，得出以业主自 管模式为主体，多方共同讨论研究的管理新模式比较适现阶段今我国国情。 关键词:城市住宅；专项维修资金；管理模式；存在问题；解决策略住宅专项维修资金称维修资金，现也称住宅的“养老金”。这种 资金规模的不断扩大，资金的管理问题就愈加受人重视。2008年在相
2、关法律法规的促使下成立了业主大会，在会上，维修资金的管理主体 权利已转移到业主大会，我国目前的三种管理模式主要区别为主体的 不同。即政府、物业公司及业主大会。本文将对三种模式的三方面进 行分析讨论，提出了笔者的观点。住宅维修资金最重要的是安全性能，只有安全性能做到位了才能 保障它的使用价值。政府管理的安全性能在理论上相比是最强的，这 是毋庸置疑的。然而，防止内部人员擅自挪动，加强对此的监管力度 是重中之重。对政府内部人员的法制、素质等管理教育是住宅维修资 金保证安全高性能的第一步。 第二、使用效率 首先我们先明确城市住宅维修资金的目的，为了是城市住宅公 用场所及共同基础建设设施运行良好，在需要
3、时要能保证设备、场所 的合理维修及更新升级情况，避免资金的浪费，保证一份钱能完成一 份钱能完成的程度。然而，为了保证前者即安全性能，政府相关部门 设置了多项规定，重重的控制住其挪用情况，比如设立了多重审批程 序，繁琐的审批程序保证了安全性却失去了资金建设的及时性，在某 些地方就出现了所谓的“维而不修”的现象。同时，由于工程的维修一、维修资金的管理模式现状 （一）政府管理模式 根据相关调研报告，这种管理模式在现阶段我国普遍存在的。按 照管理资金的金额数量从大到小排列，依次为：公积金管理中心，房 地产行政主管部门，房改部门及财政部门。笔者将从安全性能、使用 效率及监督力度对此进行分析。 第一、安全
4、性能是我们用户不明白的,比如序号这一项,我一直也没搞明白它到底 是什么序号,后来发现其实登机的时候根本不需要用到它,也就不管它 了。像这样的信息呈现在登机牌上,没有意义,还不如不要。” (二)信息排列整齐、清晰、有规律 使用登机牌时,信息排列的整齐性、清晰性和规律性都对用户快速 便捷的使用登机牌,在上面搜索需要的信息有较大的影响。受访者认为 在信息排列时应该按照一定规律、将重要信息放置在用户容易搜索到 的位置上,且必须整齐、清晰,否则会增加用户搜索信息时的负荷。 “航班号和其具体内容,没并列在一行,上下错开,查看的时候 容易串行看错;常旅客和后面信息全都连在一起,看起来麻烦,信息排 列时应该有
5、点间隔,不要连在一起,看起来不清楚;登机的时候和航班 号、登记时间、登机口等信息相比,关系到自己的信息(如名字)不是太 重要,但它却放在最前面,这样不是很好,应该把用户更感兴趣的,觉得 更重要的而信息放在前面,方便查看。” (三)对重要信息进行突显 在登机牌上,由于文字信息比较密集,为了使用户能更快速的查找 到重要的信息或者向用户强调相关信息内容,需要在设计时对重要信 息进行突显。现在的突显主要有改变字体颜色、增加突显框和改变字 体颜色同时增加突显框三种。受访者对这三种突显方式都可以接受。 “登机牌上用红色框圈出关键信息,如航班号、登记口、登机时 间和登机口等,或者把字体颜色变为红色进行突显,
6、用红色字体和方框 进行突显后,能很快注意到这些信息,使用更方便。” 在视觉搜索中,突显能够更快速的捕获用户的注意力,改变用户的 视觉策略为向导性,从而减少搜索时间。且根据胡凤培等人的研究,颜 色突显是最有效的突显方式。 (四)信息呈现应该有中英文对照,且中文大,英文小 现在有许多外国友人在国内搭乘飞机,因此中英文对照是对登机 牌信息呈现的重要要求之一。同时,在国内的大多数乘客还是主要中 文进行识别和阅读的,因此在中英文字体设置时,应该中文字体略大, 方便更多乘客阅读。而在一些数字、日期等信息呈现时,可以采用国 际通用的标示方式,这样则可以不再进行中英文对照。 “国内航班没中文标识,没用中文写姓
7、名只用了大写拼音感觉很奇怪,到达站也是大写字母没中文,这样对不懂英文的国内乘客影响挺 大的,应该采用中英文信息结合呈现,不要只用数字或大写。而且在中 英文都有的情况下要先中文后英文,现在的登机牌上顺序排列不一致, 有的先英文后中文,有的后中文先英文,看起来很乱。” (五)字体统一,大小合适,写法规范 受访用户认为登机牌上的字体应该统一,相同等级的文字大小也 应该相同,且要让用户能清楚的看到登机牌上的文字,还要尽可能地照 顾到一些特殊的用户,如老人和视力不好的用户。同时在登机牌上应 该采用规范汉字,繁体字等容易造成用户的不理解。 “登机牌上的字比较小,看起来吃力,不方便搜索信息。”“这边出现 了
8、一个繁体字,有些用户是看不懂繁体字的,还是应该使用规范字的。” (六)颜色搭配简洁、大方,有设计感 登机牌整体版面较小,如果采用较为丰富的色彩搭配,会使页面看 起来繁乱,破坏用户的整体使用体验。因此在选择色彩搭配时最好采 用不超过两种的彩色颜色:LOGO栏底色、文字突显颜色。这样整个页 面看起来更简介、大方。同时还要有设计感,让用户觉得该登机牌是 经过精心设计的,让他间接地体验机场的优质服务。 “登机牌的颜色搭配的使用体验比较有影响,颜色过于单一不方 便用户对信息的查找,喜欢对重要信息进行颜色突显的登机牌,但在突 显是颜色不要太花哨,花哨的颜色让人看得眼花缭乱,不喜欢。”四、调查结论 本次调查
9、得到结论,在登机牌设计中考虑注意以下六个方面:(1)呈 现必要的、有效的信息;(2)信息排列整齐、清晰、有规律;(3)对重要信 息进行突显;(4)信息呈现应该有中英文对照,且中文大,英文小;(5)字体 统一,大小合适,写法规范;(6)颜色搭配简洁、大方,有设计感。参考文献: 1登机牌名词解释EB/OL.http:/ htm. 2石庆馨,孙向红,张侃.可用性评价的焦点小组法J.人类工效 学,2005,11(3):64-67.| 广角Wide Angle涉及面太广，专业性太强，政府相关人员又不了解市场、不了解项目 的资金使用量大小、对工程管理又不熟悉，尤其是大工程的管理，更 是难以招架。就造成了资
10、金的浪费或不合理使用。 第三、监督力度 维修资金信息公开程度高，相关的监督人员较多，而且监督账目 比较清晰，按幢按户，分得比较明确，方便于业主及各有关人员的监 督。 （二）物业管理公司模式 根据有关规定，自2008年业主大会成立后，只要业主大会一致同 意将资金划给物业管理公司，房地产行政主管部门即将维修资金移交 给物业管理公司。物业管理公司的服务对象是业主，代为管理维修费 用自然是情理之中的事情。然而，人员综合素质方面是对作为以盈利 为目的的服务公司保管维修资金的重要挑战和必须面对的问题。在面 对高额资金时真的能够洁身自好，将资金用在正确的方向，用合理的 态度解决资金安放运用问题吗？出于人们的
11、这个顾虑，大规模的维修 资金自然就不会存在于物业管理公司代管了。 第一、安全性能 物业管理公司在法律上作为一个独立法人身份存在，具有一定 的经济能力，对事情的后果具有一定意义上的法律承担及经济承担能 力。加之，物业公司一般是以有限责任公司的名义构建起来的，万一 发生了维修资金不足或者遗失事件，追究下来的经济赔偿能力是极其 有限的，需要法律上的有力监督才能够实现有限金额的追回；况且在 相关人员的经办关于资金的运用情况中，如果为了一己私利而做出什 么不利于维修资金运用的事情是很有可能的，毕竟作为以获取钱财为 主的某些管理人员而言面对巨额资金是巨大的诱惑。也有可能会做出 阻碍资金运作的相关行为来，是
12、资金运作方面比较困难。安全性能是 相当低的。第二、使用效率。 物业公司的主要职责是对公共场所进行日常保修及维修，一旦有 充足的金额握在手中就有及时的进行设施的维修建设，保证了建材的 安全及有效的进行了治理。同时也会产生另一个问题，即保修问题。 城市小区物业公司的选择是由开发公司决定的，他们与开发公司之间 的联系是难以描绘的，在很大可能上是不会让开发公司承担保修费 用，而自身又不愿意花过多的费用进行保修，故挪动维修资金的可能 性极大，况且物业公司始终是以赢利为目的的，在使用维修资金时出 现不合理使用现象、越规犯规难以避免。第三、监督力度 由于是私人公司企业的监管，所以不会很大程度的引起社会范围
13、内的监督，而委托人为住宅业主，属于“弱势群体”，而且物业公司 作为专业的服务公司，对项目的专业性高于业主。故在监督企业行为 方面，尤其是关乎到资金问题，加之对项目的不了解不专业，做起监 督工作则是难上加难，需要耗费巨大的监督成本。 （三）、业主自管 自2008年由业主大会决定维修资金的管理问题时，业主大会有权 交予自己管理,即维修金是全体业主的，功能运用于维护更新公共场 所、设施的维修和更新，保证建材能够合格的使用，自然服务对象便 是全体业主。而业主管理维修金自然是情理当中的。 第一、安全性能。 业主大会是一个类似于决策部门的机构，业主委员会即是执行机 构。他们共同承担管理维修资金的责任。业主
14、委员会由于只是以一个 组织的形式存在，无经济赔偿能力，万一巨资丢失，没人敢站出来承 担问题，也没有人能够承担这个责任。业主委员会成员一般不以正规 的方式选举，即人员的素质方面整体出现不上不下的情况，工作性能 的培训方面是比较业余的，基本上不能维护资金的安全性，所以维修 资金在业主自管模式中是比较危险的，主要是因为业主只以一个自然人的形式存在。 第二、使用效率 公共场所及设备的使用对象主要是业主们，所以只要是设备建材 出现障碍，维修会很及时的去运作。然而，不足之处在于对相关法律 法规的不了解及对于工程项目专业知识的匮乏，在市场运作方面更是 缺少信息的全面性，而且这些知识都比较广泛且专业性极强，业
15、主们 无法花费诸多的时间去学习领悟，难以以正确的态度、正确的决定处 理这些事情，难以保证物业公司提出的方案正确以否，影响了维修资 金的使用效率。第三、监督力度 业主委员大会是一个民用组织，监督管理机制几乎等于没有， 没有专门、专业机构进行监督，所以监督力度是极其微弱的。业主大 会应该建立强有效的监督机制，提倡全员监督，保障不会有人私自动 “大家的钱”，保障将资金用于“应该的地方”。二、维修资金管理新模式 社会变化经济发展，房地产界也发生了巨大的变化，随着知识 的更新换代，笔者根据发现现有模式存在的问题，提出了自己新的模 式，即以业主自管为主，多方共同讨论研究参与的新模式。 （一）、确定业主委员
16、会的法律地位 业主委员会直属于业主大会，只是一个执行机构，不是独立的法 人，不可以对自己的行为承担法律后果及经济赔偿能力，至今为止， 从客观的角度而言，不能胜任住宅维修资金的管理。而如若要业主委 员会承担起这个重任就必须先确定它的法律地位，这是根基。只有将 业主委员会确定了法律地位，才能受到重视。 （二）、保证维修资金的安全性能 在业主大会成立之前，在业主委员会接管之间，是政府代为保 管。当业主大会正式接受后，政府部门就会将资金转到业主委员会的 账户内，不再存放于政府账户。这样政府可作为监督人员，具有权威 的监督人身份和业主们一起进行监管，这样既可防止业主不良人员的 挪用，又可以防止政府人员贪污公款。 （三）提升维修资金的使用效率 笔者建议将此资金进行分类管理，首先，小额资金管理由专业的 物业公司提出具体的行动方案，业主大会经过讨论同意后，即制作相 关证明给银行，银行直接将款额划给该物业公司，业主委员会不能直 接接触
