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1、证大西镇项目商业部分设计建议证大西镇项目商业部分设计建议和声机构（上海）和声机构（上海）20072007 年年 4 4 月月CONTENTSCONTENTS 目录目录CHAPTER ONE / 第一章：项目概况 - P3CHAPTER TOW / 第二章：规划条件 - P5 用地状况 - P5区位条件 - P5规划范围 - P5用地现状 - P6商业用地 - P6 规划要求 - P7规划指标 - P7CHAPTER THREE / 第三章：规划构想 - P8 开发构想 - P8 整体定位 - P8 阶段定位 - P8CHAPTER FOUR / 第四章：设计重点建议 - P10 商业建筑风格建
2、议 - P10商业总体风格建议商业总体风格建议 - P10主入口设计的标志性和唯一性 - P11建筑立面及材质建议 - P13注重附属建筑元素，深化商业氛围 - P16 西镇商业综合性建议 - P17西镇项目总体商业定位 - P17上海近郊传统旅游商业综合分析 - P17现代都市休闲商业综合分析 - P21西镇项目商业总体业态构想 - P27西镇项目分类业态内容构想 - P28国际及国内商业区配比经验 - P32国内外商业配比参考案例 - P33西镇项目商业业态配比建议 - P34各业态所需面积及数量配比建议 - P35对于部分商业情况的合理性建议 - P40CHAPTERCHAPTER ON
3、EONE / / 第一章：项目概况第一章：项目概况 证大西镇项目概况证大西镇项目概况朱家角镇位于上海西郊淀山湖畔，与江苏、浙江接壤，318 国道横贯全镇，距上海虹桥国际机场 30 公里，是离上海最近的古镇之一。朱家角镇交通便捷，环境幽静，是典型的江南鱼米之乡，亦是上海市迄今保存最完整的历史文化名镇。朱家角以得天独厚的自然环境，便捷的水路交通，商贾云集，往来不绝，曾以布业著称江南，号称“衣被天下” ，而成为江南巨镇 。宋如林在珠里小志序中，曾有这样描述：“今珠里为青溪一隅，烟火千家，北接昆山，南连谷水，其街衢绵亘，商贩交通，水木清华，文儒辈出过是里者，群羡让耕让畔之风犹古，而比户弦歌不辍也，虽与
4、高阳里，冠盖里媲美可也” 。证大西镇项目紧邻朱家角古镇核心风貌区，用地东界离著名的放生桥仅 200 余米，用地北界离大淀湖不到 300 米。朱家角古镇地理区位图朱家角古镇地理区位图CHAPTERCHAPTER TOWTOW / / 第二章：规划条件第二章：规划条件1 1用地状况用地状况 区位条件区位条件朱家角景观大道珠溪路与基地仅一河之隔，基地北侧一条城市次干道也在修建中，未来古镇观光旅游入口的配套停车场将设置于用地北部，基地将承担着古镇旅游的门户角色。 规划范围规划范围基地东北侧与课植园毗邻，东南界为青浦辅读学校围墙，南界为漕港河，西侧为朱昆河，北侧为一红线宽度为 20 米的城市次干道，未来
5、古镇旅游主入口将设置于用地北部，整个用地面积约 21.3 公顷（包括水体和用地内的规划道路） 。西镇项目规划总平图西镇项目规划总平图 用地现状用地现状朱昆河至漕港河有一段分出一河汊，该河汊将用地分为两个部分，西地块呈三角洲状、东地块相对完整并约占总用地的 80。基地现状用地大部分为集体所有。建筑或建筑群主要包括渔民新村、朱家角市政桥梁公司、上海兢业衣饰有限公司、青浦辅读学校、青浦区朱家角中学等。此外，基地现状用地多为农田耕地、水塘、滩涂及少量荒地。基地内现有在修并已修至青浦区朱家角中学操场的城市道路一条，并有联系辅读学校和渔民新村和上述几家乡镇企业的小路若干条。 商业用地商业用地商业规划用地部
6、分位于项目地块的东南侧，其北界紧临精致酒店用地（规划中） ，东、南两面则与漕港河及其支流接合，地块西侧以中心干道为界与五星级酒店（规划中）隔路相望，整个商业用地呈梯形状。西镇项目分区示意图西镇项目分区示意图2 2商业用地规划要求及控制指标商业用地规划要求及控制指标 规划指标规划指标用地面积（用地面积（）地上建筑面积（地上建筑面积（）地下建筑面积（地下建筑面积（）容积率容积率5640030900-0.6CHAPTERCHAPTER THREETHREE / / 第三章：规划构想第三章：规划构想1 1开发构想开发构想在开发总体构思中，我们将项目理解成一个时尚、摩登的现代江南“集市”或者“聚落” 。
7、这是一个具有上海都市特色的，丰富多彩的商业、酒店、娱乐、文化的混合型商业休闲空间。它不同与一般城市近郊的“度假村”项目或者“江南古镇”项目，而是通过各种形态的现代商业和休闲活动，以服务上海为主导，吸引在上海居住人群以及到上海旅游人群，成为继新天地之后，上海新时代的休闲形态、旅游形态和生活形态。秉承十里洋场的娱乐精神，打造上海人的精神故里。这将是一个独一无二的，具有中国特色及海派风格的，具有典型上海特征的“上海人的栖息地” 。2 2整体项目定位整体项目定位一个具有水乡特色、时尚和摩登元素的水域特色休闲商业聚落。3 3阶段定位阶段定位 第一阶段第一阶段强调特性和不可替代性。以标志性的空间和建筑以及
8、示范性的功能定位思路将形成项目的独特性，成为产业板块中不易模仿替代的群体。首先吸引这个城市的外国人及时尚前沿人士。 第二阶段第二阶段强调综合性和规模。因为上海没有一个地方能提供如此大规模的水域及户外空间将餐饮、娱乐、购物和旅游、休闲等等全部集在一起。因此它将成为上海最具有文化特色的都市流行符号，而到上海以及在上海生活的人，一定要来看看西镇。 最后阶段最后阶段让西镇成为一个国际交流和聚会的地点，一个上海时尚聚落，里面会有很多的活动，很多不同领域的聚会。就是这样层层深化的定位，将使得西镇成功地通过时尚文化及洋娱乐的眩目的外衣抓住人们的眼球，在上海商业领域中脱颖而出，成为这个城市的骄傲以及独特模式的
9、水环境休闲商业模式。CHAPTERCHAPTER FOURFOUR / / 第四章：设计重点建议第四章：设计重点建议1 1商业建筑风格建议商业建筑风格建议 商业总体风格建议商业总体风格建议本项目接壤朱家角，规划条件中要求与朱家角原有建筑风貌保持一致。因此，在商业建筑中可大量借鉴江南古镇的典型布局元素和传统民居的建筑元素，并且在其基础上大胆创新，将现代都市的商业元素融入其间，使之在表现江南建筑神韵的前提下紧扣住都市的归属感。我们希望营造的效果是，既与原有地块文脉保持沿袭关系，同时又不断给人惊喜和意外，创造出熟悉的陌生感以及典型的异质化空间。参考图片：苏州观前街参考图片：苏州观前街 主入口设计的标
10、志性和唯一性主入口设计的标志性和唯一性标志性景观指某一区域、某一场所中位置显要、形象突出、公共性强的人工建筑物或自然景观或历史文化景观，它能体现所处场所的特色，对周围一定范围内的环境具有辐射和控制作用，融合相应的人文价值，经时间的沉淀，成为人们辨别方位的参照物和对某一地区记忆的象征。在本项目中，主入口的设计显然承担着这一功能。我们认为，观光旅游的吸引力，很大一部分来自于独特景观，来自于独一无二的、具有震撼力的标志性旅游景观，其最大化效果是可以把千万里之外的游客，搬运到景区，实现旅游经营的消费过程。 （例如无锡灵山的九龙灌浴、哈尔滨冰雕莫斯科红场钟楼、上海东方明珠电视塔等）对于本案而言，标志性旅
11、游景观的设计，必须服务于城市或旅游区的“主题”定位，在主题整合下，形成标志性旅游景观的独特吸引力，凸显“独特性卖点” ，形成主题品牌。因此，本项目应该把“标志性及唯一性”作为主入口设计的第一原则，它必须要体现出上海这座城市的地域性、时代性、场所性、空间性和景观性，同时又是本项目的独特标记。参考图片：无锡灵山九龙灌浴参考图片：无锡灵山九龙灌浴参考图片：哈尔滨冰雕莫斯科红场钟楼 参考图片：上海东方明珠电视塔 建筑立面及材质建议建筑立面及材质建议A A立面多样化，商业街的活力源泉立面多样化，商业街的活力源泉建筑个性大多是由色彩、大小、档次、风格、软性材料等来决定的。商业街的个性要求来自于其自身的建造
12、目的商业活动。就像纪念馆讲究凝重，科技馆讲究新潮一样，商业街讲究多元化的繁华效果，空间与功能要有紧密的配合。过去的建筑设计习惯追求单纯的风格，但我们认为，本案尤其是商业街部分无须整体划一的规划设计。在与整体调性不冲突的前提下，设计师应有意识地放弃追求立面手法简单的统一，甚至应刻意创造多种风格的店铺共生的效果。不同风格的建筑单元拼在一起使人联想起小镇风情，即便是采用同样设计的不同单元，也可通过材质、颜色的变化，加强外观差异化。商业街的魅力就在于繁杂多样的立面形态的共生，这也是商业街与大型百货商厦的区别。作为其中的代表性作品，宁波天一广场的设计原则就遵循了面积不变，进深最小化原则，由此带来了最大化
13、的立面，同时也被尽可能地多样化。据统计，天一广场一共有107 个立面，主要的立面材料形式做法有 17 种之多。整个立面呈现一种类似无组织的、但却自成逻辑的“补丁”体系。这个体系将整个建筑的复杂的立面逻辑弱化，使之退后成为一种肌理背景。在其之上，二次立面，即商业广告和标识系统，以灯箱、织物、显示屏、LED、投影等形式出现，构成了建筑物的最终外表状态。这样的设计使得小型商业行为成为可能，维护了一种正在消亡的多样化的传统商业方式。而这种多样化正是城市密度以及人的行为集中的秘密所在。 扬盖尔曾在他的交往与空间中写道：“小，通常是最有效率的。 ” “当小型、生动的单元被大型的单元取代时，街头生活就会大大减少。”参考图片：宁波天一广场参考图片：宁波天一广场
