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1、在土地价格已经较高的情况下,房地产企业不宜追求达到土地储备存续比的理想值,应适当放缓拿地力度。房地产企业为什么要有适量的土地储备?土地储备量是多少才算是“适量“?上市企业争购土地的背后玄机是什么?我们应该从其它企业土地储备失误中汲取哪些教训?诸如此类的问题困扰着许多开发商,而这些问题却难以在公开的媒体文章中找到答案。2009 年兰德咨询先后为三家知名房地产企业做了土地储备战略研究。本文结合研究结果,拟详细阐述房地产企业的土地储备战略,并通过案例分析,以期读者从其它企业“前车之鉴“中汲取教训。房地产业十大房地产业十大“地主地主“进入 2009 年,随着房地产市场的全面回暖,一线企业纷纷加快了土地
2、储备的步伐。除了保利、中海、华润置地等“央企“下属地产企业底气十足地继续加大土地储备外,2007 年、2008 年在土地储备方面先后犯下重大战略错误的金地、万科,上半年也开始悄然地调整土地储备结构,加快了土地储备的步伐。类似于万达、绿地这样的预备上市的大企业,因为要为上市做足够的土地储备,2009 年更是加快了土地储备的步伐。就连暂居第二梯队的瑞安、泛海建设等企业,上半年也增加了多个新项目,土地储备均超过了 1000 万平方米。根据兰德咨询房地产企业土地储备战略咨询项目组的监测研究,随着上半年一些企业土地储备量的变化,房地产十大“地主“排名也发生了变化。截至 2009 年 6 月 30 日,十
3、大“地主“排名,见下表。注:“土地储备存续比“指土地储备面积与单期(季度)销售额的比值,是衡量一个企业一个时期内按照其开发销售速度,土地储备量可供开发的时间。可以预见的是,随着房地产投资信心指数的逐步上升,一线房地产企业在下半年还会继续加大土地储备量,并因此而带动市场竞争格局及市场份额的进一步变化。没有土地储备是肯定不行的没有土地储备是肯定不行的对于房地产企业来说,土地既是最基本的生产资料,又是必要的资本手段和融资工具。在房地产企业“综合实力“排名评价指标体系中,成长性是其中的一项重要指标。房地产是资金密集型行业,企业的盈利能力与其未来的发展潜力密切相关。通常,对企业经营增长状况(成长性)的评
4、价,有销售(营业)增长率、资本保值增值率、销售(营业)利润增长率、资产增长率、技术投入比率等指标。同时成长性指标评价还要分析新开工面积(反映企业的市场信心),结合净利润、资产收益率、土地储备面积等指标,以综合评价企业未来的发展潜力。事实上,土地储备量不仅极大地影响房地产企业的“综合实力“和未来发展潜力,某种程度上说,甚至还决定了企业的持久性或可持续性。可以想象,如果没有土地储备,一旦现在开发、销售的项目结束,企业将面临着什么局面。前些年,为了防止“断顿“,潘石屹不得不高价从任志强的华远公司手中高价收储土地,两人联袂上演了“鸡蛋换粮票“的故事,可谓典型案例。而且,如果企业没有一定数量的土地储备,
5、还易在员工群体中产生企业和个人都“朝不保夕“的认识,进而导致员工短期行为增多和团队不稳定。土地储备是多少才算是土地储备是多少才算是“适量适量“一方面是一线企业不断加大土地储备量,使房地产存货量不断增加;另一方面,受资金紧张所限,广大中小企业普遍只有 1-3 幅待开发用地,发展潜力明显不足。在一线企业中,有的企业土地储备量足够未来八年、十年开发,有的企业只够两、三年。那么,房地产企业究竟有多少土地储备量还算是“适量“呢?“土地储备存续比“指土地储备面积与单期(季度)销售额的比值,是衡量一个企业一个时期内按照其开发销售速度,土地储备量可供开发的时间。例如,某房地产企业在某时点的土地储备量是 500
6、 万平方米(指规划建筑面积,下同),该时点所在的当季度,企业完成销售面积50 万平方米,那么该企业的土地储备存续比就是 10。根据兰德咨询多年来对一线企业土地储备战略及储备量的研究,我们认为,土地储备存续比值在 20-35 左右比较适量,也就是在保持现在的销售状况不变的情况下,相对于五年到八、九年的开发用地量。如果在未来五年内,企业的年度销售增长率目标设定为 20%,那么五年后的销售面积将是现在的 2.5 倍。按照土地储备存续比 20 计算,实际土地储备存续比仅为 13,相当于三年零一个月;按照土地储备存续比 35 计算,实际土地储备存续比为 20,刚好够相当于五年的开发所需用地。也就是说,考
7、虑到企业年均增长 20%的情况下,土地储备存续比值 20-35 相当于企业未来 3-5 年开发所需用地,应该算是比较适量的。如果年均增长率目标高于 20%,土地储备存续比值超过 40 也是必要的,反之则应当向区间值下限偏移。以万科和保利为例。若按照一季度销售速度计算,保利的土地储备存续比为 33.67,万科则仅为 10.68,相当于两年半,发展潜力明显不如保利。另外,2008 年万科新增土地楼面地价为 1941.37 元/平方米,保利地产新增土地楼面地价为 1036.42 元/平方米,比万科便宜913.26 元/平方米,如果再考虑各个新增土地储备地块的时间和区域结构,保利地产土地价值要好于万科
8、。从近三年看,保利地产新增土地储备面积远远高于其同期销售面积,2006 年销售面积为 123 万平方米,新增土地储备为前者近三倍,达到 385 万平方米;2007 年销售面积为 200 万平方米,新增土地储备面积则为 755 万平方米;2008 年销售面积为 258 万平方米,新增土地储备为 594 万平方米。对于拿地方式和拿地目标,万科可能更在意付款方式,希望用更高的杠杆的方式来翘动整个项目,而保利注重的是快速变现能力-两家企业的土地储备战略指导思想明显不同,这种不同或许意味着“龙头老大“宝座的易主:依照现在两家企业的土地储备量和这几年的销售增长率,到 2011 年保利销售额将极有可能达到
9、900-1000 亿元,并超过万科,成为行业第一!上市企业争购土地的背后玄机上市企业争购土地的背后玄机这几个月来,来自市场的最大新闻应该是地价飞涨、地王重现了。在见诸媒体的分析文章中,许多人将“面粉比面包贵“与房价上涨的联动效应进行了详细分析,但至今未见对其原因的分析文章。严格意义上说,将土地比喻为面粉和将房子比喻为面包并不贴切,因为土地除了是生产资料外,还具有资本属性,而面粉却没有。特别是在地价上涨较快而且占房价比例较高的市场形势下,土地所具有的保值增值的属性决定了其“合理“的价格应该是房屋销售时的价格,而不是出让时的价格。例如,某地块出价为楼面地价 10000 元,周边房价也是 10000
10、 元,这看似不具有开发价值,但如果一年后销售时,周边房价上涨到了 12000 元/平方米,那么开发商还有20%的销售毛利率,或 9.3%的税后净利率。在过去几年里,这种情形已屡见不鲜。即便是房价没有预期上涨的那么快,开发商完全可以放慢开发速度,比如延迟开工或具备销售条件后“捂盘“,直到达到预期利润率。可能有人反驳说“这样会导致土地被收回或缴纳土地闲置费“。但是,相关政策实施以来,全国有几例类似的例子呢?几乎没有!因为开发商完全可以种种理由搪塞过去,例如 500 亩项目先期开工 50 亩,或者以报批的规划方案政府迟迟未批复为由。总之,开发商有种种理由可以简单地破解政策。这不能归咎于开发商,而应归
11、咎于闭门造车的政策制定者。所以,用比面包贵的价格买面粉赌的是未来市场走势,与市场敏锐度和判断力有关,跟理性判断没什么关系。如果“面粉比面包贵“的现象发生在上市公司身上,就更容易理解了,因为土地之于上市公司来说,还可以转化为多种方式的融资工具,等于用别人的钱买地,反正在房价上涨较快的市场形势下,有什么不敢的?了解上市公司运营方式的人都知道,上市公司购入土地后,可以用土地去增发或发行公司债。只要它大多数项目都赚钱,哪怕是个别项目赔钱,就意味着这个公司年年赚钱,股价也会不断攀升。股价攀升后,它继续增发;增发获得现金后,接着拿地;拿地后股价又会攀升,因为它拿了土地以后,它的预期经营业绩会导致股价进一步
12、攀升-只要不停地转动,只要总体盈利,就可以继续高价拿地。正如一位经济学家所说的:“房价上涨能推高股价,股价上涨后就去融资,融资后就去拿地,高价拿地后又推动了房价上涨,房价上涨又进一步推高股价“。这就是上市公司的土地市场和资本市场的双重游戏。只要拿的地不都是“地王“,只要大多数项目都赚钱,上市公司就会是楼市和股市的双重赢家。这依然不能迁怒于上市公司,要迁怒的只能是不完善的市场政策!土地储备方向和储备节奏 在阐述了土地储备量和储备策略后,我们再进一步阐述土地储备方向和储备节奏。根据兰德咨询多年来对一线企业土地储备战略及储备量、储备节奏的研究,以下四个企业在土地储备战略方面的得失成败,值得业界其它企
13、业借鉴和思考(部分数据资料参照了几家证券机构的研究报告)。碧桂园碧桂园-中国中国“地主地主“陷入土地困局陷入土地困局根据碧桂园每个月的公司通讯披露,其尚未开发的土地储备量一直保持在 4500 万平方米上下,这个数字近一年多来没有变化。2007 年 1 月,碧桂园的土地储备尚是可建筑面积1900 万平方米,土地储备量在国内开发商中排名第四。2007 年 4 月上市后,碧桂园因募集到的资金而有更大的实力和更充足的理由四处拿地。到 2007 年 6 月底,土地储备数字变为2950 万平方米。2007 年 8 月初,土地储备便激增至 4500 万平方米,一跃称谓中国“地主“。但另一个不可忽略的事实是,
14、碧桂园手中拥有大量低廉成本的土地储备并未为其带来无可争议的优势。就碧桂园的土地策略而言,申银万国的一份研究报告曾如此评价:“碧桂园以发展郊县大面积社区著称,滚动开发以极低成本购入的大宗地皮,通过完备的区内设施提高物业附加值,在实现快速销售的同时,亦令公司享受土地持续增值的收益“。这显然是碧桂园获取极低成本土地资源的根本。但似乎在另一方面,碧桂园深耕二三线城市的策略也让其陷入了难题,因为碧桂园很多土地储备处于大城市的郊区以及开发度不大的二、三线城市,配套不足、基础设施落后,即行业内俗称的“生地“,甚至碧桂园的土地还广布于诸如安徽池州以及内蒙古兴安盟、满洲里等三四线城市,很多类似的城市的房地产才刚
15、刚起步,甚至有的地方还处于尚未起步的阶段,这些位置偏僻的廉价土地很大部分可能已经成为了碧桂园的困扰,使其极易陷入亏本开发的怪圈之中。究其原因,可能与杨国强的农民出身有关,也与其想复制广州碧桂园模式的情结有关。但毕竟房地产开发不是种地,而且即便是过去成功的模式,也需要随着市场形势的变化而调整,这也是衡量一个开发商是否成熟的表现。进入 2009 年以来,碧桂园的土地策略已经明显调整。从今年几次的拿地来看,碧桂园已经回归了广东省内,且新增土地大多位于碧桂园已有项目的旁边,而这些已有项目有的是一直保持着不错的销售业绩,一些也是碧桂园近段时间主要的推售项目。当其它一些企业加快长三角、环渤海等地区布局,并
16、纷纷强势进入北京、上海等对业绩具有高贡献值的重点城市时,碧桂园的收缩战略似乎又犯下了一个错误!金地金地-在为此前的战略失误在为此前的战略失误“买单买单“今年 4 月 29 日,金地集团高调在上海取得了一块地块,但了解金地的人直到,此次金地拿地或许属于无奈之举。由于 2007 年金地在地价高峰时拿了很多高价地,而犯下了土地扩张战略上的失误,现在企业不得不通过拿地,改善土地储备结构。金地年报显示,截至 2008 年底,金地集团土地储备为 1133 万平方米。假设未来年份结算面积按 30%速度增长,公司即使不增加储备,也能满足 5 年的开发需求。从数量上来看金地并不缺地,但从金地土地储备的结构来看,由于 2007 年金地集团快速扩张,高价地块所占比例较多,为了保证利润,金地不得不通过在目前市场获取低廉的优质地块进行开发,以避免“高价地块,低价销售“所带来的损失。从金地销售情况来看,2008 年上海是金地增长最快、业绩最好的区域。在金地约 114 亿的销售额中,上海格林世界、金地湾流域和未未来三个楼盘就达到 43.6 亿元,2008 年金地在上海的主营业务收入约 33 亿元,占公司收
