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1、九大步骤九大步骤一一 开开 场场 白白 自我介绍、收集资料、赞美、拉关系、摸底、危自我介绍、收集资料、赞美、拉关系、摸底、危机机二二 沙沙 盘盘 大环境大环境小环境小环境 要会灵活反过来运用要会灵活反过来运用三三 户型推荐户型推荐 帮客户设计、装修（总分总）危机、逼定帮客户设计、装修（总分总）危机、逼定四四 指点江山指点江山 沙盘重述、拉关系沙盘重述、拉关系五五 算算 价价 不得冷场、减少客户思想不得冷场、减少客户思想六六 三三 板板 斧斧 性价比、增值保值、入市良机性价比、增值保值、入市良机七七 具体问题具体分析具体问题具体分析八八 逼逼 定定 果断果断九九 临门一脚临门一脚 找人（经理）踢
2、球找人（经理）踢球 望望 闻闻 问问 切切开开 场场 白白1. 落座、坐在客户的右侧、双手递上名片。 2. 在最短的时间内打消客户的戒备心微笑、微笑、再微笑 3. 拉关系、与客户拉近距离赞美、赞美、再赞美、激情赞美法1.赞美性格 2.赞美外表 3.赞美工作 4.赞美生活 4. 摸底、摸出对方的情况、定位二选一 自主、投资 举一反三、投石问路、以客户的角度让他减去对你的戒备心、了解自己想知 道什么 5. 按兵不动、探其所需、供其所求 * *开场白到结束时时刻刻要下危机、浅逼定开场白到结束时时刻刻要下危机、浅逼定 开场白说词开场白说词收集资料收集资料 1. 您好！今天是特意过来的吗？（购房意向）
3、2. 看您气质不错，是做那行的呀？（工作单位） 3. 您想选几室的啊？几口人住呢？（户型推荐） 4. 您都看过那些房子啊？觉得怎么样？（客户实力） 5. 您家住附近吗?对这了解吗？（家庭住址） 6. 您认为我们家最吸引您的是什么？（兴趣与爱好） 7. 我们这房子挺多的，这段时间卖的特别好，您今天看好就定一套（危机） 8. 家住附近啊！那怎么没早点过来呢!我们家开盘后卖的特别快，今天看好了 一定要定下来。 （逼定） 拉关系拉关系 1. 使客户建立一种真正的兴趣，不要光盯着客户的口袋 2. 找到某种共同的基础（共同话题） 3. 真心实意的称赞或表扬客户，但不要太频繁 4. 让客户笑起来，让他感到很
4、开心 5. 经常微笑 6. 鼓励客户谈自己每个人都喜欢这样 7. 保持目光接触显示诚意 8. 经常叫客户的名字（同龄）显示诚意 9. 取得共识 10. 只有两种人为对方的恭维所迷惑，这就是男人和女人 11. 主动模仿客户的言行 12. 告诉客户一个秘密，让他对你产生信任，使对方的关系显得更亲密 13. 主动透露一些个人信息，并且鼓励客户也这样做 14. 对客户做一个承诺，例如：吃饭 打球等 15. 给客户讲一个动听的故事（亲切感） 16. 始终彬彬有礼17. 与客户有轻微的身体接触，不要太粗鲁、太频繁 18. 直接提出自己的要求（有些时候） 19. 人都愿意与自己意志相投的人打交道，应与客户保
5、持一致 20. 记得你有两个耳朵、一张嘴按这个比例运用它们 沙盘介绍沙盘介绍1.1.沙盘沙盘：按规划比例缩小的模型 2.2.作用：作用：客户未见到楼盘时给客户一个形象上的认识，引导客户接受你的观点 而不是说服客户。 （多用第三人称）优缺点并存，先优后缺，及时随地 下危机，进行浅逼定，如果回答不上或不好回答时，学会转移话题 3.3.沙盘思路：沙盘思路：大环境小环境（要会灵活反过来进行）大环境自然环境 人文环境 经济环境 公园、医疗 学校、政府 购物、交通小环境 软件 硬件 物业服务 楼盘结构 4.4.沙盘要领沙盘要领: :在看沙盘时要完全融入1.1.进入角色：进入角色：先感动自己、在感动别人，做
6、一名演员，而不是单纯 解说2.2.目的要明确：目的要明确：要有自己的中心思想，让客户随你的思路来，要让 客户喜欢感兴趣，声情并茂、绘声绘色、创造梦想 由不喜欢到喜欢，由不了解到了解，由潜意识到 强烈购买a.a.口到：口到：亲切、清晰、伶俐b.b.手到：手到：肢体语言、看哪指哪 3 3四到：四到： c.c.眼到：眼到：时刻察言观色、适时互动 d.d.脑到：脑到：心到脑到、随时分析方位、地块能为他带来什么，处在什么位置方位、地块能为他带来什么，处在什么位置 讲沙盘注意：讲沙盘注意：1.手不能接触沙盘2.站姿、坐姿要在客户右侧3.身体不能乱动、注意形象4.讲沙盘要有激情（抑扬顿挫、重音） 讲沙盘思路
7、：讲沙盘思路：1.要先给自己和客户定位（所在位置）2.由大方向再向小方向推进3.有重点选择重点讲，吸引顾客做到有祥有略 户型推荐户型推荐推荐技巧：要会吊房源推荐技巧：要会吊房源 户型推荐原则：户型推荐原则：用小推大、死推一套 户型推荐说词：户型推荐说词：先总分总在定位1. 这就是我为您推荐的面积为 90.4的三室两厅一卫的户型 在我们这卖的最好的房子，也比较适合您，今天看好就定一 套 2. 您看上北、下南、左西、右东 3. 分开介绍客厅、阳台、主卧室、客卧、餐厅、厨房、卫生间 4. 总体来讲这个户型没有半米浪费空间，非常适合您看好就定 下来 户型包装：户型包装：1.客厅、卧室为动静分区2餐厅、
8、厨房为洁污分区3洗漱间、卫生间为干湿分区同价格比品质、同品质比地段、同地段比价值同价格比品质、同品质比地段、同地段比价值 注：语言在华丽、没有感情色彩、也会显得苍白无力注：语言在华丽、没有感情色彩、也会显得苍白无力 指点江山指点江山1. 取钥匙、带客户（哥/姐走我带您看看您家的房子） 2. 重炒沙盘中选客户感兴趣、亮点讲，包括主干道、下危机 3. 进入电梯时帮客户按电梯，梯内不可冷场，要拉关系、摸底 4. 进入室内前，先灌输客户的开间、层高、重点、入门后去观景阳台，然后依 次进行介绍，简捷明了，不要逗留时间太长（三分钟） 5. 回程要讲与房子无关的话题，分散思路、这时是拉关系最好的时机 6.
9、还钥匙、进行算价算算 价价契税：契税：面积小于 144按 1.5%（总房款契税）面积大于 144按 4%（总房款契税）单价超过 6700 元按 4%（一区、市内五区）单价超过 5950 元按 4%（二区、浑南）单价超过 5370 元按 4%（三区、沈北） 维修基金：维修基金：单价大于 2300 元/都算 2300 元(2300面积2.5%)单价小于 2300 元/正常算(单价面积2.5%) 入住费入住费: :煤气管网费:1600 元/户取暖费:22 元/面积物业费:面积单价12 个月电梯费:常住人口(2 位每月 12 元12 个月)有线电视初装费:200 元垃圾清运费:根据物业公司定例例: :
10、 金金 钻钻 铭铭 邸邸房号房号:1#:1# 1212 1111面积面积:90.4:90.4单价单价:6805:6805 元元/总价总价:615172:615172 元元算完价后直接问资金没问题吧(要钱严肃些) 如如: :还有别的问题吗?(没了)那好没问题就定下来吧!您是刷卡还是现金？那合同 里写谁的名字是您还是？ 如果还有什么顾虑，此时进入三板斧如果还有什么顾虑，此时进入三板斧 三三 板板 斧斧培训三板斧主线目的：培训三板斧主线目的：清晰的了解三板斧思路，在谈客中始终占据主动！1.1. 为什么买房：为什么买房：自住：舒适、换个环境 投资:升值、保值 银行利息、存钱（增值保值）（增值保值） 股
11、票 土地不可再生性做生意 土地稀缺性房地产特征 土地唯一性房地产降低投资风险低价入市晚买不如早买 房价不断上涨人民币贬值 2.2.什么时候买什么时候买 九五计划 所以是购房最佳时机 05 年森林城市（入市良机）（入市良机） 06 年世界园艺博览会沈阳城市特殊性 08 年奥运会分会场 09 年地铁开通人民币贬值 10 年直辖市 1.成熟（成熟地段发展空间小升值小）地段 2.发展（发展中地段，等待期长、生活配套不完善）3.成熟加发展（成熟加发展地段，生活配套完善、升值 空间大）1.自然 3.3.在在 哪哪 买买 环境 2.人文 3.经济（性价比）（性价比）1.硬件（建筑品质）高素质 2.软件（物业
12、服务）具体问题具体分析具体问题具体分析算价后及时进行逼定，并引用三板斧，而且此时应及时进行具体问题具体分析， 要分析透彻，分析完一问题进行一逼定。分析问题和逼定时要有推拉过程， 推及时将客户推出去，不要让他认为房子卖不出去，抓着一个客户死推。 拉在推出去的时候同时要再恰当的时间将客户拉回来。切记：推出去啦不回来，要给自己留有一定的余地切记：推出去啦不回来，要给自己留有一定的余地 关于打折：关于打折：质量打折质量打折 例：例：用桑塔纳的钱能买奔驰吗？1.心理作用 1.建筑质量2.肯定地说没有 2.交工日期能打折吗 打折打折 3.打折是数字游戏 3.物业配套4.保障顾客利益 4.安全防护5.成本分
13、析：综合考虑您不是因为不打折不买吧1.正规公司明码实价 2.打折说明水分大，开发商不能赔钱卖房子 3.羊毛出在羊身上，提高价再打下来 4.价格可以打折，那工程施工也可以打折吗 5.打折没有好东西，好东西是不打折的 6.打折在正规市场是吃不开的 7.中国房地产市场烂就烂再打折上，今天 9 折、明天 8 折 8.别的东西打折可以理解，可房子打折不能理解、不敢住，你敢住吗？说明品 质不行啊逼逼 定定一一逼定语言：逼定语言：这么好的房子您肯定要定下来试逼：试逼：看的好就可以把它定下来浅逼：浅逼：既然这里的方方面面已经没问题的话，今天就把它定下来深逼：深逼：这里的房子您已经看好了，今天就定下来，您的身份
14、证 二二. .逼定是成交的关键，炒是热的原因，热是逼的基础逼定是成交的关键，炒是热的原因，热是逼的基础1.这么好的房子现在把它定下来2.你觉得这房子怎么样？如果您认为不合适就算了，但是如果喜欢那么一定要把握3.像您事业这么成功，肯定有眼光，行动也很果断，今天对您来说也是 一个机会，没问题就定下来4.那您还考虑什么，向您这么成功，行为也果断5.您买房肯定要买好房子，像我们这样的房子上哪里找去呀！ 三要素：狠三要素：狠 准准 稳稳 逼定的目的：逼定的目的：1.1.让客户下决心去买房子让客户下决心去买房子 2.2.让客户说出不买房子的原因让客户说出不买房子的原因 临门一脚临门一脚前提是炒热后就差某些问题时，自己没有力度解决，此时找经理进行踢单，配 合打假促成成交。赞美篇赞美篇询问对方姓名，目光注视。例：例：“您好，我是销售主任成功” ，双手递名片， “这是我的名片，你可以叫我小成”
