北海新城启动区控规说明文本

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1、营口市北海新城启动区控制性详细规划说明书 1 1. 规划目标与定位规划目标与定位 1.1 北海新城总体规划定位北海新城总体规划定位 北海新城在营口滨海中的总体定位为“东北川原腾飞的金鹏之首” ， 渤海东岸的冠顶翡翠中国北方最锐意进取、开放创新的滨海新城，最具国际竞争力的辽宁滨海新城。 1.2 启动区规划目标启动区规划目标 本次规划范围是北海新城最先启动的区域，是北海新城树立城市新形象、展现城市新风貌的重要先驱发展区域。因此，对北海新城启动区提出以下规划目标： 1）以营口市总体规划以及营口滨海聚焦发展战略为直接依据，以土地利用控制为重点，协调规划设计、规划管理需求与物业开发三者的关系，形成条例化

2、、指标化、图则化的控制体系，强化规划的控制、引导功能，使规划管理实现规范化、法制化； 2）根据目前营口市和社会、经济和城市建设发展的需求与可能，进一步明确规划区的功能定位，深化空间结构与功能布局，保证北海新城合理有序的进行发展； 3）深化、完善规划范围内的城市基础设施(道路交通、市政公用)和公共设施、绿化景观、城市形象等方面的规划设计； 4）为规划区的发展确立总体可持续的发展格局，明确分阶段的发展目标与发展策略； 5）为该区域城市形象的树立提供规划设计引导。 1.3 启动区规划定位启动区规划定位 将北海新城启动区定位为： ? 东北亚重要的外向型现代服务业集聚区； ? 东北亚重要的国际机构集聚区

3、、国际文化交流区； ? 东北亚著名的滨海都市休闲特色旅游目的地（渔人码头、体育休闲等） 、都市高端旅游服务基地； ? 渤海湾著名的滨海国际生态住区； ? 渤海湾重要的产业研发基地； ? 营口市未来的城市行政、金融、创意中心； ? 区域联盟合作示范区。 2. 规划结构与用地布局规划结构与用地布局 2.1 规划理念规划理念 ? 海洋之窗汇聚东北腹地资源，面向海洋全面开放的区域门户 ? 城市之首统领营口跃迁发展，联动两翼辐射区域的城市首脑 ? 生态之城依山连海河湖萦绕，绿脉网联低碳清洁的生态城市 ? 创意之心突破传统发展构架，创意引领研发提升的动力核心 2.2 规划结构规划结构 本次规划区的规划结构

4、为： “三心两轴七点、三带五廊七区。 ” 营口市北海新城启动区控制性详细规划说明书 2 图 5 功能结构规划图 1）三心：一主两副）三心：一主两副 一主，指营口市新的城市行政文化中心，位于北嘴子岛滨海区域。包括城市行政与文化中心功能、国际文化与机构中心功能、金融服务与信息中心功能。城市行政中心包括政府、市委、人大、政协、公安、检察院、法院等；公共文化中心包括城市规划展示馆、博物馆、综合馆(图书馆、科技馆、文化馆)、演艺中心(大剧院、音乐厅、博览会展中心)等；国际文化与机构中心包括国际海洋能源组织中心、国际绿色组织办事处、国际社区等；金融服务与信息中心包括金融、高端商务、信息服务等。 一副，为区

5、域联盟合作示范中心，位于老滨海路以南滨海处。包括区域商务、办公、综合商贸、会议会务、滨海居住等功能，吸引东北亚内陆区域资源和功能向滨海区域的导入，为内陆区域提供环境优良、配套完善的滨海发展门户空间。 另一副， 为区域商贸物流中心， 位于沈大高铁盖州西站处。 包括区域交通枢纽功能和商贸物流功能， 重点发展区域商贸、专业市场、仓储物流等。 2）两轴：）两轴：分别沿清河大街和金海大街连接三心形成的两条城市功能主轴。 3）七点：）七点：沿清河大街发展轴由西向东形成四个片区级功能节点。西侧行政中心北侧为依托北海山林景区形成的滨海山林休闲度假中心，行政中心南侧为渔人码头滨海国际休闲中心。向东依次为轻轨北海

6、站、创研中心。 沿金海大街发展轴由西向东形成三个片区功能节点。分别为轻轨盖州西站、盖州行政中心、都市产业园中心。 4）三带：）三带：沿海岸线和大清河、后潮沟沿岸形成的三条滨海、滨河生态景观带。 5）五廊：）五廊：沿区内南北向主干道、河道、高压走廊形成的绿化走廊。 6）七区：）七区：以不同的城市功能中心和片区功能中心为统领形成的功能片区。区域联盟合作示范区、都市生态居住区、都市产业园、国际文化经济合作区、科技研发综合区、综合商贸物流区、山地综合居住区。 2.3 土地使用规划土地使用规划 营口市北海新城启动区控制性详细规划说明书 3 图 6 土地使用规划图 2.3.1. 居住用地 1）规划原则 ?

7、 坚持居住区规划建设的高标准、高起点，结合山海河湖等自然资源，为新区居民创造优美、舒适、安全、方便、清洁、低碳、现代化的生态居住环境，实现居住区的可持续发展。 ? 住宅建设与居住区环境建设同步进行，因地制宜组织生活居住区内各种建筑物、绿化植物和自然环境条件。 ? 按居民的不同生活需求，分级配置各级公共服务设施，形成相对集中的综合服务中心，使生活居住区功能明确，建设有序、方便生活、便于管理。 ? 注重对生活居住区内各类市政设施配套建设。 2）用地布局 规划居住用地 572.21 公顷，占城市建设用地的 28.6%。其中一类居住用地为 117.27 公顷，占城市建设用地的 5.9%；主要分布在碧螺

8、湾南侧滨海地区、行政中心北侧山地地区及体育运动公园绿地周边。二类居住用地为 454.94 公顷，占城市建设用地的 22.7%；中小学用地为 67.45 公顷，占城市建设用地的 3.37%。 居住用地根据布局及人口规模划分为五个居住区，每个居住区依据不同的功能板块、居住形态、环境特征划划分为若干居住组团，共分为 12 个居住组团。 3）居住人口 预测规划区居住人口容量合计约 20 万人。其中，A 居住区居住人口约为 3.57 万人；B 居住区居住人口约为 3.70 万人；C 居住区居住人口约为 6.07 人；D 居住区居住人口约为 4.41 万人；E 居住区居住人口约为 2.27 万人。 图 7

9、 居住区规划图 营口市北海新城启动区控制性详细规划说明书 4 规划人均居住用地 28.6 平方米/人。 表 5-1 规划居住区一览表 2.3.2. 公共设施用地 1）规划原则 ? 利用启动区区优越的自然、区位、交通条件，积极发展生产服务业。 ? 公共设施规划充分考虑启动区的现状条件及北海新城长远发展的可能，注意近远期相结合，使发展和实施具有连续性。 2）用地布局 规划公共设施用地规模为 371.43 公顷，占总建设用地的 18.5%。主要分布在北嘴子南部沿海、碧螺湾东南部、高铁站北部及沿金海大街和清河大街两侧，形成“两带三心”的分布格局。 其中行政办公用地总面积为 32.98 公顷，占城市建设

10、用地的 1.6%，主要为营口市行政中心以及盖州市行政中心用地； 商业金融业用地为 240.93 公顷，占城市建设用地的 12.0%；主要集中在北嘴子沿海、碧螺湾以及金海大街、清河大街两侧； 文化娱乐用地 17.92 公顷，占城市建设用地的 0.9%，在碧螺湾和兰湾区域集中分布； 体育用地 18.01 公顷，占 0.9%，主要为体育健身、体育休闲和水上训练中心用地； 医疗卫生用地面积 33.37 公顷，占 1.7%，按服务半径在规划区内均匀分布； 教育科研用地 27.15 公顷，占 1.4%，集中分布在清河大街以北，泽远路以东、后潮沟河以南区域； 文物古迹用地 0.5 公顷，西崴子烽火台，为市（

11、县）级文物保护单位，位于清元路西侧沿海区域。 其他公共设施用地 0.57 公顷，为北嘴子上的北海禅寺。 居住区划分 编号 名称 位置 居住用地面积(ha)组团类型 组团类型说明 A 居住区 1 北嘴子山林 别墅组团 行政中心北侧40.99 低层低密度住区 以山地低层住宅、Townhouse 等形式为主。 以山林、望海景观为环境特色。以高等级山林 国宾馆为功能核心。 2 北嘴子坡地 多层组团 行政中心北侧20.80 多层公务员社区、国际 社区 以多层住宅形式为主。以滨海休闲中心、望海 景观为环境特色。以滨海商务休闲会议中心为 功能核心。 3 山地 居住组团 老滨海路以东、 清河大街以南101.1

12、9 低层、多层、小高层混 合住区 以山地低层住宅、Townhouse、叠加、小高层 等形式为主。以山地、望海景观为环境特色。 以滨海休闲街区、海滨浴场、国际文化街区为 功能核心。 B 居住区 4 山林缓坡居 住组团 老滨海路以东、 清河大街以北32.78 山地低层住宅、 Townhouse 以山林、高尔夫景观为环境特色。以高尔夫为 功能核心。 5 山地渔村居 住组团 老滨海路以东、 清河大街以南85.98 小高层、高层混合住区以山地景观为环境特色。 C 居住区 6 碧螺湾北居 住组团 碧螺湾北侧 62.09 城市滨海综合住区 以多层、小高层、高层为主。以海滨景观、城 市综合商务区景观为环境特色

13、。以碧螺湾综合 商务区为功能核心。 7 碧螺湾商住 组团 碧螺湾西侧 37.54 城市滨海核心商住区 以小高层、高层为主。以海滨景观、城市 综合商务区核心景观为环境特色。以碧螺湾综 合商务区、轨道交通站为功能核心。 8 碧螺湾南居 住组团 碧螺湾南侧 46.88 滨海低层低密度住区 以低层连排别墅、Townhouse 为主。以 海滨景观、城市滨海生态景观为环境特色。以 碧螺湾综合商务区、滨海康疗中心为功能核 心。 D 居住区 9 行政中心西 居住组团 盖州行政中心 西侧、金海 25.79 城市综合住区 以小高层、高层为主。以城市综合景观为 特色。以盖州行政中心、城市广场、城市商业 中心、轨道站

14、为功能核心。 10 行政中心东 居住组团 盖州行政中心 东侧、金海大街 以北 27.98 城市综合住区 以多层、小高层为主、局部高层。以城市综合 景观为特色。以盖州行政中心、城市广场、城 市商业中心为功能核心。 D 居住区 11 行政中心西 南居住组团 盖州行政中心 西南侧、金海大 街以南 61.49 城市综合住区 以小高层、高层为主。以城市综合景观为 特色。以城市广场、城市商业中心、轨道交通 站为功能核心。 12 行政中心东 南居住组团 盖州行政中心 东南侧、金海大 街以前 28.72 城市综合住区 以多层、小高层为主、局部高层。以城市 综合景观为特色。 以城市广场、 城市商业中心、 滨河生

15、态公园为功能核心。 营口市北海新城启动区控制性详细规划说明书 5 2.3.3. 工业仓储用地 1）规划原则 ? 注重工业用地的集约化发展和规模效益。 ? 充分考虑规划区生态环境，坚持工业发展与城市环境保护并重的原则。 ? 合理安排生产和生活之间的关系，通过工业区与居住区合理布局，一方面减少两者之间的相互干扰，同时，考虑居民上下班的便捷性， 有效解决上下班高峰期交通拥挤的问题。 ? 注重新城内外交通的便捷性联系， 并注意节约用地。 2）用地布局 规划工业用地 151.74 公顷， 占总建设用地的 7.6。 全部为对居住和公共设施等环境基本无干扰和污染的一类工业用地。考虑工业用地的集约和规模化发展

16、和便利的交通，工业用地集中分布在规划区东部，紧邻沈大高速铁路。 图 8 工业用地布局图 2.4 土地使用兼容性土地使用兼容性 为保证土地使用弹性，建设中允许建筑兼容，但不得通过建筑兼容改变土地使用性质，且兼容建筑类型和规模由城市规划行政主管部门按照规划严格控制。建设过程中，确实需要局部变更用地性质时，必须进行项目的环境、交通和用地调整评估，并经过城市规划行政主管部门许可。 表 5-2 各类建设用地适建范围表各类建设用地适建范围表 用地类别用地类别 建设项目建设项目 居居 住住 用用 地地 公共设施用地公共设施用地 市政公用设施市政公用设施 U 绿地绿地 第一类第一类 R1 第二类第二类R2 第三类第三类R3 商贸办公商贸办公 C1C2 教科文卫教科文卫C3C4 G1G2 1 低层独立式住宅 2 其他低层居住建筑 3 多层居住建筑