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1、第一章第一章 经纪人管理制度经纪人管理制度第一节第一节 经纪人概述经纪人概述一、经纪人的概念和特点（一）经纪人的概念：依法取得经纪执业证书，并在经纪组织中从事经纪活动的执业人员和依法设立的具有经纪活动资格的公司、合伙企业、个人独资企业及其他经济组织。（二）经纪人的特征：1、不占有商品； 2、只提供服务，不从事直接经营；3、经纪活动是有偿的；4、经纪活动中具有明确的责任性。在经纪活动中，明确的法律关系是双方诚实守信的基础。四、经纪人的种类1、按经纪组织形式划分，经纪人可分为个人独资经纪企业、合伙经纪企业和经纪公司。2、按经纪行业划分，经纪人可分为房地产经纪人、产权经纪人、证券经纪人、技术经纪人、
2、体育经纪人、文化经纪人、农村经纪人和一般商品经纪人等等。等等还包括：航运经纪人、气象经纪人、职业介绍经纪人、融资租赁经纪人。五、经纪活动的概念1、经纪活动是指接受委托人委托，为促成他人交易提供居间、行纪、代理等服务，并收取佣金的经营行为。2、经纪活动与咨询、信息服务的区别：目的不同：（1）经纪活动的目的既经纪人收取佣金、报酬，必须以促成委托人与第三交易为前提条件。（2）咨询、信息服务的目的是在提供真实可靠信息的基础上收取信息费、咨询费，受托人收取咨询费、信息费，不以促成委托人与第三人交易为条件。七、经纪活动的方式1、居间是指经纪人为委托人报告订约机会或者提供订约媒介服务，委托人支付报酬的行为。
3、2、行纪是指受委托人的委托，经纪人以自己的名义为委托人从事贸易活动，由委托人支付报酬的活动。委托人交付，经纪人承担法律责任。3、代理是指经纪人在代理的权限范围内，以被代理人的名义与第三方进行交易，由被代理人承担相应的法律责任的商业行为。八、经纪收入1、经纪人从事经营活动所获得的报酬收入即佣金，是委托人依照法律法规或者双方的约定支付给经纪人的。其性质是劳动收入、经营收入和风险收入的综合体。2、佣金的种类：（1）法定佣金是指经纪人从事特定经纪业务时，按照国家对特定经纪业务规定的佣金标准获得的佣金。法定佣金具有强制效力，当事人各方都必须接受。（2）自由佣金是指经纪人与委托人协商确定的佣金，它一经确定
4、并写入合同后，也就具有法律效力，违约者必须承担违约责任。第二节第二节 经纪人条例的基本原则经纪人条例的基本原则一、上海市经纪人条例的制定目的1、2000 年 12 月 15 日，上海市第十一届人民代表大会常务委员会第二十四次会议通过了上海市经纪人条例，并于 2001 年 5 月 1 日起正式施行。2、条例的目的：（1）规范经纪活动；（2）促进经纪业的发展；（3）维护市场秩序；（4）保障经纪活动各方当事人的合法权益。二、上海市经纪人条例的适用范围1、条例适用于上海市行政区域内从事经纪活动的执业经纪人、经济组织和相关管理活动。2、条例的适用范围主要涉及以下方面：（1）执业经纪人、经纪组织在上海市区
5、域内开展经纪活动，受条例调整。所谓执业经纪人和经纪组织在上海市行政区域内开展经纪活动，是指经纪活动实施地和经纪活动结果地在上海市区域范围内。其中经纪活动实施地，包括经纪合同签约地和经纪合同履行地。（2）我国证券法、保险法、期货交易管理暂行条例等法律、行政法规对证券经纪人、保险经纪人、期货经纪人的管理已做出了明确规定，不受条例管制。三、经纪活动应当遵循的原则诚实信用原则1、经纪业是一个信誉行业，诚实信用是惊人职业道德的核心。2、诚实信用原则要求经纪活动当事人在订立、履行经纪合同的过程中，要诚实，讲信用，相互协作。3、诚实信用原则在经纪活动中的内容具体包括：（1）在订立经纪合同时，不得有欺诈或者其
6、他违背诚实信用的行为；（2）在履行经纪合同义务时，当事人应当遵循诚实信用的原则，根据合同的性质、目的和交易习惯，履行及时通知、协助、提供必要的条件、防止损失扩大、保密等义务。（3）经纪合同终止后，当事人也应当遵循诚实信用的原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。4、诚实信用原则的意义和作用在于经纪合同没有约定或者约定不明确的，而条例有没有规定的，可以根据诚实信用原则进行解释。第三节第三节 经纪人的管理经纪人的管理一、经纪执业资格考核1、根据条例规定，市执业经纪人协会根据考试大纲，结合各经纪行业的特点，对具备一定条件的人员进行考核，考核合格的人员由市执业经纪人协会向其发放经纪执业资格考核合
7、格证明（简称合格证明）。2、经纪执业资格考核合格证明（1）申请人在通过上海市执业经纪人协会组织的经纪执业资格考核后，取得合格证明。（2）合格证明是执业经纪人进行经纪执业注册，取得经纪执业证书的必要条件。（3）执业经纪人申请从事不同类型的经纪业务时，需取得不同经纪业务类别的合格证明。二、经纪执业注册（一）经纪执业注册经纪执业注册是指上海市工商行政管理局依照条例的有关规定，对符合经纪执业注册条件的，依当事人申请进行执业注册并核发上海市执业经纪人执业证书的行为。（三）经纪执业注册的条件不予以经纪注册的情形主要有：1、无民事行为能力或者限制民事行为能力；2、刑事处罚执行完毕未满 3 年的，但过失犯罪的
8、除外；3、吊销经纪执业证书未满 3 年的；4、法律、法规禁止经纪执业的其他情形、（四）经济组织的设立条件（简称 521）1、公司应当符合公司法规定的条件外，还应当有 5 名以上执业经纪人。2、合伙企业应当符合合伙企业法规定的条件外，还应当有 2 名以上执业经纪人。3、个人独资企业应当符合个人独资企业法规定的条件外，还应当有 1 名以上执业经纪人。（七）经纪执业证书的核发上海市工商行政管理局和所属工商行政管理分局自收到申请人通过经济组织提交的申请之日起 15 个工作日内，作出准予注册或者不予注册的决定。（八）经纪执业证书经纪执业证书是执业经纪人的执业凭证，应载明下列事项：1、经纪执业证书号码；2
9、、执业经纪人姓名、性别和出身年月；3、执业经纪人身份证明号码；4、执业经纪人经注册的经纪业务范围；5、执业经纪人所在经纪组织的名称和地址；6、发证日期。三、经纪执业注册变更经纪执业注册变更是指执业经纪人变换所在经纪组织或者所在的经济组织变更名称，而需办理变更经纪执业证书的手续。四、经纪执业证书的审验（一）经纪执业证书的审验1、经纪执业证书的审验，是执业经纪人依法定期向工商行政管理机关报告执业情况的一项制度。它也是工商行政管理机关对执业经纪人管理制度的重要组成部分。2、上海市的执业经纪人，在取得经纪执业证书核发之月起，每满 2 年应当参加经纪执业证书的审验。（五）审验结果工商行政管理机关在收件之
10、日起 7 个工作日内审验完毕，审验结果分为通过审验、有条件通过审验、不通过审验三类。五、经济执业证书的注销（一）经济执业证书的注销当执业经纪人所在的经纪组织注销或被吊销时，执业经纪人可直接申请注销其经纪执业证书；当执业经纪人发生死亡、受到刑事处罚、无民事行为能力、限制民事行为能力的情形之一时，经纪组织应当申请注销该执业经纪人的经纪执业证书。（二）申请经纪执业证书注销所需提交的材料执业经纪人在注销经纪执业证书时，经纪执业证书遗失的，应登报声明作废后，方可办理注销手续。六、经纪执业证书的管理（一）经纪执业证书不得涂改、出租、转借、转让经纪执业证书是表面执业经纪人执业身份的凭证。经纪执业证书记载的事
11、项，反映了执业经纪人的执业状况，它具有严肃性、专一性和特定性。（二）经纪执业的名义由于执业经纪人不具备商事主体资格，不能以自己的名义开展经纪活动，因此执业经纪人必须依附于经纪组织，才能以经纪组织的名义从事经纪活动。（四）“五公示，两示范”1、“五公示”即公示经纪组织的营业执照；公示执业经纪人的姓名、证号和照片；公示由执业经纪人署名的信息；公示服务内容和收费标准；公示投（申）诉电话，需要前置审批的经纪行业还应当公示相关的许可证明。2、 “两示范”即鼓励使用经纪合同示范文本；鼓励使用信息示范表。第四节经纪人的权利和义务第四节经纪人的权利和义务一、执业经纪人的权利执业经纪人的权利：经纪合同签名权、委
12、托事务知情权、保守业务秘密权、经纪业务执行权和投诉权。二、执业经纪人的义务执业经纪人的义务：据实经纪、保守商业秘密、不得进行禁止行为。（三）禁止行为1、从事国家禁止流通的商品和服务项自的经纪活动；2、以隐瞒与经纪活动有关的重要事项、虚构订约机会、提供不实的信息、夸大业绩的虚假宣传等手段促成交易；3、与他人恶意串通，或者以胁迫、贿赂等手段促成交易；4、利用委托人的商业秘密谋取不正当利益；5、利用执业便利，收取佣金以外的报酬；6、从事损害所在经纪组织利益的活动。凡国家禁止流通的商品和服务，执业经纪人不得进行经纪活动；凡国家限制自由买卖的商品和服务，执业经纪人应当遵守国家有关规定，在核准的经营范围内
13、进行经纪活动。三、经纪组织的权利和义务（一）经纪组织的权利：1、在法律、法规允许的范围内开展经纪活动；2、完成中介任务，依照经纪合同的约定获取合法佣金；3、按照合同要求当事人支付在经纪活动中开支的费用；4、当委托人故意隐瞒事实真相或明知其有欺诈行为时，有权拒绝为其提供经纪服务；5、发现委托人不具有履约能力时，可立即终止经纪活动；6、法律法规规定的其他权利。第五节第五节 法律责任法律责任二、行政责任（二）行政处罚规定根据条例第 35 条规定，执业经纪人、经纪组织有下列情形之一的，由工商行政管理部门责令改正或者限期改正，并予以处罚：1、违反条例第 12 条第 2 款、第 25 条第 1 款规定，涂
14、改、出租、转借、转让经纪执业证书的或者超越注册的经纪业务范围开展经纪活动的，给予停止执业 3 个月以上 1 年以下的处罚；情节严重的，吊销经纪执业证书。2、违反条例第 15 条规定，执业经纪人逾期 3 个月未办理变更和审验手续的，处 500 元以下罚款；逾期 1 年的，吊销经纪执业证书；因经纪组织的过错逾期未办理变更和审验手续的，对经纪组织处以500 元以上 1 千元以下罚款。3、违反条例第 16 条第 2 款规定，未取得经纪执业证书，以执业经纪人名义从事经纪活动的，几给予警告，没收违法所得，可并处 500 元以上 3 万元以下罚款。4、违反条例第 21 条规定，经纪组织侵犯执业经纪人合同签名
15、权或者经纪合同上未附执业经纪人签名的，责令改正或者给予警告，可并处 500 元以上 1 千元以下罚款。5、违反条例第 27 条第（1）项规定，从事国家禁止流通的商品和服务的项目的经纪活动的，没收违法所得，可并处 1 千元以上 10 万元以下罚款；情节严重的，并可吊销经纪执业证书。法律、行政法规另有规定的，按照规定处罚。6、违反条例第 27 条第（2）项、第（3）项规定，在经纪活动中弄虚作假或者以非法手段促成交易，给当事人造成损失的，对执业经纪人处以 I 千元以上 10 万元以下罚款；情节严重的，并可吊销经纪执业证书；构成犯罪的，依法追究刑事责任。第六节第六节 上海市执业经纪人协会上海市执业经纪
16、人协会三、协会的会员条列第 31 条规定，“执业经纪人应当加入市执业经纪人协会”。执业经纪人协会会员的权利：1、有选举权与被选举权和表决权；2、对协会工作的批评和监督权；3、获得协会服务的优先权；4、要求协会服务的优先权；5、要求参加本团体的活动；6、执业经纪人终止经纪活动、团体会员退会的权利。四、协会的职责（七）协助建立经纪业风险准备金、保证金等执业风险防范机制。第七节第七节 执业经纪人执业准则执业经纪人执业准则一、执业经纪人的职业道德（二）执业经纪人职业道德的基本要求1、为维护当事人的合法权益服务；2、遵纪守法，忠于职守；3、崇尚执业道德，珍惜职业信誉；4、遵循平等、自愿、公平、诚实信用的原则；5、保守秘密；6、尊重同行。四、执业经纪人的公平竞争规则（一）公平竞争的价值1、公平竞争是指竞争者之间所进行的公开、平等、公正的竞争。2、公平竞争对市场经济的发展具有重要的作用：（1）它可以调动经营者的积极性，使他们不
