泰府名邸商业及价格建议

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1、泰府名邸泰府名邸项目商业建议项目商业建议泰府名邸周边商业价格分析泰府名邸周边商业价格分析一、一、 项目商业概况项目商业概况在建商业，沿街分布为三区块，相对独立在建商业，沿街分布为三区块，相对独立商业面积：商业面积：4951.95平方米平方米主力面积：主力面积：100-200平方米平方米楼楼 层：层：1-2层层泰府名邸泰府名邸静安紫苑静安紫苑远中风华远中风华新福康里新福康里国际丽都城国际丽都城周边商业项目情况项目项目总规模总规模 主力面积主力面积 （M2M2）楼层楼层租金租金（元（元/ / M2M2 / /天天 ） 出租率出租率（% %）招商管招商管理方式理方式远中风华2671150-2252

2、层857%自营新福康里约 380030-401 层15-17100%自营国际丽都城24000300-5001-27-9低于 50%（新闸路段）自营静安紫苑7580未定1-2未运营未运营未运营泰府名邸4950100-2001-2未运营未运营未运营已运营的同类项目分析： 30-40 平方米小分割商业租金最高、销售情况最好（以新福康里为代表） 同一地段商铺差异明显，小面积商铺（30-40 平方米）的租金高于大面积商铺（300-500 平方米）约 1 倍，而出租率也高出约 1 倍 介于小面积商铺和大面积商铺之间面积段的商业面积，其租金和出租率与大型铺相类同。在营商业项目招商管理全部由开发区企业进行。周

3、边商业街情况道道 路路定定 位位经营内容经营内容租租 金金面积面积经营情况经营情况新闸路特色型社区商 业街便利店、特色快 餐店、酒吧、美 容美发店、中介、 汽车销售店、足 浴房15-18 元/ 平方米/天30-100江宁路社区型沿街底 商餐饮、酒吧、家 居用品店、银行 证券、中介等6-10 元/平 方米/天80-150经营较稳定，目前 租户一般不愿意转 手，小面积商铺更 是有价无市康定路 武定路中低端沿街商 铺杂货、五金、小 型服饰店4-6 元/平 方米/天100-200经营种类相似，竞 争激烈，经营一般 项目周边商业主要集中在江宁路、新闸路； 江宁路和新闸路沿线都以住宅底商为主，大部分是为日

4、常消费服务，已经成为区域内居民该类消费的重要场所； 其中新闸路沿街除了国际丽都城没有卖出的商铺外，市场上已无空铺让出，使得该路沿线的商铺租金已达到 15 元/平方米/日。二、二、 市场现状：市场现状：商业氛围尚需培育商业氛围尚需培育区域商业市场发展处在转型阶段，发展极度不均衡，仍需要较长期的培养才能实现整体档次氛围提升。供应以大面积为主，需求出现断层供应以大面积为主，需求出现断层 目前周边目前周边 30-10030-100 平米左右的小面积商铺稀缺。平米左右的小面积商铺稀缺。目前新商铺普遍分割为 200 平米以上的大面积，区域内对此类商铺的需求较少；而投资的人，则因为总价过高的影响，限制了投资

5、欲望。综合分析后认为周边商铺，不适宜按照大面积分割。三、三、 本项目商业建议：本项目商业建议：建议商铺进行一、二层分层出售。建议商铺进行一、二层分层出售。一层店铺可做小面积的分割出售，控制单套面积在 30-100 平方米左右，这样可以弥补区域内“小面积商铺”的稀缺。同时便于将一层商铺的价值做到同时便于将一层商铺的价值做到最大化。最大化。而二层店铺则进行大面积的分割出售，建议在公共部位设置专用通道，来建议在公共部位设置专用通道，来解决垂直动线的问题。解决垂直动线的问题。四、四、价格建议价格建议住宅与商铺价格关系住宅与商铺价格关系公寓价格（元/） 商铺价格（元/ ）比值上海滩新昌城25000315

6、001.26 远中风华40000550001.3 国际丽都城38000460001.2 中凯城市之光40000480001.2 静安河滨花园27000430001.5 东海园29000380001.3 云和花园15000200001.3 （注：售完阶段价格）（注：售完阶段价格）周边商铺租金、售价表：周边商铺租金、售价表：一楼价格 （元/ /天 ）二楼价格（元/ / 天 ）售价（元/）面积（）远中风华8655000（一层） 35000（二层）130-300新福康里15-17 国际丽都城7-9 44500-50000 （一层、二层统卖）340-1000泰兴路商铺7-105-6 127 贤居天下苑6

7、-8 28000（一层）200-400中凯城市之光8-94-630000-48000 70-300上海滩新昌城5.5 31500 （一层、二统层卖）300-500国际丽都公馆7-9 43000100-140 东海园6 37000-3800046-78成都北路商铺8.2460000 （一层、二层统 卖）200-230目前板块的商铺的平均投资回报率在目前板块的商铺的平均投资回报率在 5.5%5.5%目前周边区域的商铺多为一、二层打包销售，分拆销售的只有远中风华园区域一、二层商铺平均销售价格比为区域一、二层商铺平均销售价格比为 1 1：1.51.5区域一、二层商铺平均租赁价格比为区域一、二层商铺平均

8、租赁价格比为 1 1：1.31.3通过对项目周边的项目售完阶段的住宅和商业的价格进行比较，得出区域得出区域的住宅商铺平均价格比为的住宅商铺平均价格比为 1 1：1.31.3本项目的商铺销售价格本项目的商铺销售价格= =住宅价格住宅价格1.31.3=37000=37000 元元/（毛坯）（毛坯）1.3=481001.3=48100 元元/本案二层商铺价格本案二层商铺价格本案商铺价格本案商铺价格1.51.5=481001.5=32000=481001.5=32000 元元/本案租金价格本案租金价格本案租金本案租金= =商铺价格商铺价格平均投资回报率平均投资回报率365365=4810005.5%365=4810005.5%365=7.2=7.2 元元/天天二层租金价格二层租金价格二层租金价格二层租金价格= =一层租金价格一层租金价格区域一、二层商铺平均租赁价格比区域一、二层商铺平均租赁价格比=7.21.3=7.21.3=5.5=5.5 元元/天天