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1、请务必阅读正文之后的免责条款部分 Table_MainInfo 证券证券研究研究报告报告/行业行业专题研究专题研究 2013 年年 4 月月 27 日日 房地产房地产 署名人：李少明署名人：李少明 S0960511080001 010-63222931 lishaomingchina- 参与人：陈舒静参与人：陈舒静 S0960111080513 010-63222915 chenshujingchina- 评级调整： 维持 基本资料基本资料 上市公司家数 151 总市值（亿元） 10365.48 占 A 股比例（%） 3.94% 平均市盈率（倍） 102.72 行业表现行业表现 （%） 1M
2、3M 6M 房地产 -2.31-6.5311.21上证指数 -5.48-4.024.65% -24%-18%-12%-6%0%6%12%18%2012/52012/82012/112013/204061812212183162442030524366成交金额房地产上证指数相关报告相关报告 房地产行业-成交环比回落，预售价格监管 致 推 盘 延 迟 -37 个 城 市 周 交 易 报（4.15-4.21） 2013-4-22 房地产行业-基本面较好，经济弱复苏下有利于优质公司估值修复持续反弹2013-4-15 房地产行业-行业各项指标小幅回落，上半年政策环境较预期宽松2013-4-15 房地产房
3、地产行业行业 中性中性 财务状况好转，行业恢复性发展财务状况好转，行业恢复性发展 -108 家家 A 股上市房企股上市房企 12 年年报年年报&13 年年 1 季报分析季报分析 投资要点：投资要点： 楼市恢楼市恢复性增长， 营业收入增速、 净利润增速及复性增长， 营业收入增速、 净利润增速及 ROE 均反弹， 盈利水平有所恢复。均反弹， 盈利水平有所恢复。 但在持续调控背景下，行业难现大幅反弹，预计今明两年房地产行业盈利增速将但在持续调控背景下，行业难现大幅反弹，预计今明两年房地产行业盈利增速将 趋于平缓。趋于平缓。 12年房地产行业 （108家A股房地产上市公司） 共实现营业收入5492.2
4、8 亿元（+29%） ，实现归属上市公司股东净利润 702.16 亿元（+19%） ，行业 ROE14.1%（+0.6%） 。13 年 Q1 房地产行业实现营业收入 914.50 亿元（+40%） ， 归属上市公司股东净利润 114.72 亿元（+44%） ，行业 ROE2.2%（+0.4%） 。 毛利率下降，毛利率下降， 管控水平提升， 融资管控水平提升， 融资环境略好转环境略好转。 12 年房地产行业平均毛利率 37.7% （-1.8%） ，三项费用率 9.6%(-0.6%)，平均净利率 14.4%（-0.9%） ；13 年 Q1 行 业平均毛利率 38.3%（-2.8%） ，三项费用率
5、12.9%(-2.0%)，平均净利率 13.7% （+0.4%） 。毛利率的下降主要是应对调控降价所致，由于滞后性，降价效应将逐毛利率的下降主要是应对调控降价所致，由于滞后性，降价效应将逐 渐体现，预计今年毛利率仍呈下行趋势。渐体现，预计今年毛利率仍呈下行趋势。 楼市回暖，预收持续增长楼市回暖，预收持续增长。12 年预收款项 5309 亿元（+29%） ，13 年 Q1 预收款 项 6117 亿元（+37%） 。国五条国五条出台出台后后需求需求集中集中释放，我们认为或提前透支部分需释放，我们认为或提前透支部分需 求，预计未来一到两个季度预收款项增速将下行。求，预计未来一到两个季度预收款项增速将
6、下行。 行业加速周转，持续行业加速周转，持续去库存。去库存。12 年行业平均周转率微升至 33.8%，13 年 Q1 周转 率回升至 38.0%。12 年房地产行业存货 14303 亿元(+20.2%)，增速大幅下滑；13 年 Q1 存货 15136 亿元（+22.9%） 。存货资产比微降，行业持续去库存。去库存去库存 或将或将导致未来供给减少，房价将有上升压力。导致未来供给减少，房价将有上升压力。 销售销售回暖回暖带来资金回笼增多，带来资金回笼增多，财务风险可控财务风险可控。12 年货币资金 3090 亿元(+41.2%)， 13 年 Q1 货币资金 3356 亿元（+52.3%） 。货币资
7、金较短期负债 12 年 112%(+18.2%)，13 年 1Q116.9%（+21.3%） ，短期偿债无忧。12 年资产负债率 73.8%(+1.6%)，扣预收后负债率 50.1%(+0.4%)，净负债率 59.6%(-5.9%)；13 年 Q1 资产负债率 74.5%(+1.9%)，扣预收后负债率 48.8%(-0.1%)，净负债率 62.0%(-8.1%)，长期财务风险有所缓和。 从从 12 年及年及 13 年年 1 季度的财务数据来看， 行业最坏时期已过， 处于恢复性发展中。季度的财务数据来看， 行业最坏时期已过， 处于恢复性发展中。 由于近期房价持续上涨，政策压力大，地方政府由于近期
8、房价持续上涨，政策压力大，地方政府依赖预售证价格监管控制房价，依赖预售证价格监管控制房价， 受此影响开发商延迟推盘，受此影响开发商延迟推盘，成交短期成交短期内或将小幅内或将小幅下滑。下滑。但但中长期中长期来看，全国性及来看，全国性及 开发普通住房优质开发商受调控影响小，行业集中度显著提升，我们仍开发普通住房优质开发商受调控影响小，行业集中度显著提升，我们仍看好全国看好全国 性龙头招、保、万及优秀区域公司城建、华夏幸福、首开、中南，资源加速释放性龙头招、保、万及优秀区域公司城建、华夏幸福、首开、中南，资源加速释放 处经营拐点的泛海处经营拐点的泛海等的投资机会等的投资机会。 风险提示：风险提示：
9、银监会银监会 8 号文以及下半年通胀抬头导致国内流动性收紧； 房价明显上涨引发号文以及下半年通胀抬头导致国内流动性收紧； 房价明显上涨引发 调控再次加码的风险调控再次加码的风险。 股票名称 11EPS 12EPS 13EPS 14EPS 11PE 12PE 13PE 14PE P/RNAV 投资评级 泛海建设 0.06 0.17 0.35 0.52 83 29 14 10 0.52 强烈推荐 招商地产 1.51 1.93 2.51 3.27 17 13 10 8 0.76 推荐 保利地产 0.91 1.18 1.53 2.00 13 10 8 6 1.11 推荐 万科 A 0.88 1.14
10、1.48 1.86 13 10 7 6 0.84 推荐 北京城建 0.96 1.23 1.60 2.11 12 9 7 5 0.43 推荐 华夏幸福 1.54 2.02 2.64 3.40 17 13 10 8 1.38 推荐 首开股份 1.26 1.08 1.28 1.54 7 9 7 6 0.52 推荐 荣盛发展 0.82 1.14 1.50 1.94 16 12 9 7 1.19 推荐 中南建设 0.80 1.02 1.37 1.82 12 9 7 5 0.50 推荐 华业地产 0.32 0.36 0.55 0.83 13 11 7 5 0.51 推荐 行业行业专题研究专题研究 请务必阅
11、读正文之后的免责条款部分 2/10 目目 录录 一、行业恢复性增长，毛利下行，管控提升一、行业恢复性增长，毛利下行，管控提升 . 3 二、需求集中释放或致未来预收款增速回调二、需求集中释放或致未来预收款增速回调 . 5 三、行业持续去库存，加快周转三、行业持续去库存，加快周转 . 5 四、现金增多，财务风险可控四、现金增多，财务风险可控 . 7 图图 表表 图图 1 12 年行业经营情况年行业经营情况 . 3 图图 2 12 年行业年行业 ROE 水平水平 . 3 图图 3 13 年年 Q1 行业经营情况行业经营情况 . 3 图图 4 13 年年 Q1 行业行业 ROE 水平水平 . 3 图图 5 12 年盈利能力年盈利能力 . 4 图图 6 费用占比水平费用占比水平 . 4 图图 7 13 年年 Q1 盈利能力盈利能力 . 4 图图 8 13 年年 Q1 费用占比水平费用占比水平 . 4 图图 9 预收款项情况预收款项情况 .
