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1、沈阳市于洪区平罗街道平罗一村、平罗二村村屯改造项目可行性研究报告沈阳市于洪区平罗街道平罗一村、平罗二村村屯改造项目可行性研究报告1 目 录第一章总论. . 2 一、项目概况 . 2 二、可行性研究报告编制依据 . 3 第二章项目建设背景和必要性. 4 一、项目建设背景 . 4 二、项目建设的必要性 . 8 第三章建设地址与建设条件 . . 10 一、建设地址 . 10 二、建设条件 . 10 第四章建设规模和建设内容 . . 11 一、建设规模 . 11 二、建设内容 . 11 第五章建设方案 . . 12 一、总平面布臵 . 12 二、土建 . 13 三、公用工程 . 16 四、消防 . 1
2、7 五、环境质量综合保障 . 18 第六章实施进度 . . 19 第七章工程投资与财务分析 . . 20 一、总投资估算 . 20 二、资金筹措及计划 . 22 三、销售收入 . 22 四、财务评价 . 23 第八章结论与建议 . . 25沈阳市于洪区平罗街道平罗一村、平罗二村村屯改造项目可行性研究报告2 第一章总论一、项目概况（一）项目名称沈阳市于洪区平罗街道平罗一村、平罗二村村屯改造项目。（二）项目建设地点沈阳市于洪区平罗街道平罗一村、平罗二村。（三）建设规模与内容沈阳市于洪区平罗街道平罗一村、平罗二村村屯改造项目规划总用地面积 51.0024 公顷，居住人口 1.75 万人，规划以居住为
3、主，周边拥有配套的文化娱乐等功能，充分体现了以人为本的对居住环境、居住类型、居住心理的要求。 总建筑面积为 102.0048 万 m2，其中住宅建筑面积为 61.2029 万 m2；公建用地面积 20.4010 万 m2；道路用地面积10.2005 万 m2；公建用地面积 10.2005 万 m2；建筑密度 20，容积率为2.0 。整体规划充分考虑了各性质用地间的相互协调和衔接，体现了规划区的现代和时尚，具备了高品质的居住环境和高标准的生活服务设施，创造了清新、雅致的人文居住园区。（四）总投资及资金来源该项目建设总投资为118454.42 万元。项目建设资金来源由本公司自筹，不足部分通过土地抵
4、押和预售房款解决。（五）建设期限项目建设期 26 个月，即 2012年 7 月2014 年 9 月。沈阳市于洪区平罗街道平罗一村、平罗二村村屯改造项目可行性研究报告3 二、可行性研究报告编制依据投资项目可行性研究指南 （试用版）；建设项目经济评价方法与参数 （第三版）；3. 全国农村环境综合整治规划（2010-2015 年） ；4. 村庄整治技术规范（ GB50445 2008) ；5. 饮用水水源保护区划分技术规范（HJ/T338-2007） ；6. 城市居住区规划设计规范 （GB50180-93 ） （2002年版） ；7. 相关设计规范标准；8. 项目业主提供的有关资料；沈阳市于洪区平罗
5、街道平罗一村、平罗二村村屯改造项目可行性研究报告4 第二章项目建设背景和必要性一、项目建设背景（一）区域基本概况：于洪区是辽宁省省会沈阳市的近郊区，位于沈阳市区西北部，东临铁西、皇姑两城区，西与新民市接壤，南隔浑河与苏家屯区相望，北邻沈北新区。全区地势平坦，四季分明，属半湿润大陆性气候，总面积 499平方公里，总人口60 多万。（1）地理位臵于洪区地处沈阳经济区核心区域，是沈阜城际连接带龙头。地理位臵得天独厚，东北高速公路网的枢纽核心，沈阳市八个主要城市出入口均在区内。拥有沈山、秦沈等多条铁路干线，沈西大型铁路编组站坐落区内，专用铁路已并入东北路网。沈大、京沈、沈彰高速公路和 101、102、
6、304国道等道路纵横交错，构成了四通八达的交通网络。于洪区的临港优势明显， 距沈阳桃仙国际机场40 公里， 距营口港仅 166公里，大连港、丹东港、葫芦岛港和锦州港等北方重要港口均在4 小时车程辐射圈内。（2）气候于洪区属暖温带大陆性半湿润的季风气候，其特点是四季分明、 雨热同季、干冷同期、光照充足、降雨集中。年平均气温为7.5 度，最冷是 1 月份，最热是7 月份。年平均降水量为659.6 毫米，年日照时数为 2527小时，日照百分率为 57%。沈阳市于洪区平罗街道平罗一村、平罗二村村屯改造项目可行性研究报告5 （3） 面积全区土地总面积499 平方公里。于洪区三环内城市规划区80 平方公里
7、；外围靠近三环地区以产业集群、村镇为主，是发展活跃的城市边缘区；再外围以村屯、农用地、水域为主，是城市的生态保育区。（4） 水资源于洪区境内有浑河、蒲河、细河、九龙河、小浑河5 条河流。流经总长 149.7 公里。其中浑河发源于长白山脉龙岗山，流经八县、市，在海城三岔河和太子河汇流，经营口入辽东湾。从中长铁路桥处流入于洪区。境内河长37.2 公里。全区天然降水和地下水总量多年平均达36，597万立方米。（5）地势于洪区地势东北高，并向西南微倾斜。除平罗镇黄土坎一带属山前倾斜平原以外，均属下辽河平原。地形平坦而开阔，一般海拔在 30-40米之间。（6） 行政区划1964年建区以来，经过多次行政区
8、划调整，于洪区现辖12 个街道办事处。（二）区域经济概况：全区上下锁定全域城市化发展目标，主动融入沈阳经济区发展大局，经济结构持续优化，重大项目纷纷落地，发展环境极大提升，人民生活显著改善，全区经济实现了又好又快发展，综合实力显著提升。沈阳市于洪区平罗街道平罗一村、平罗二村村屯改造项目可行性研究报告6 2011 年实现：地区生产总值379 亿元，增长 14.2%；财政一般预算收入36.5 亿元，增长 28.6% ；固定资产投资253 亿元，增长 25.4%；实际利用外资3.2 亿美元，增长 48.8%；出口总额 1.98 亿美元，增长 20% ；社会消费品零售总额56.1 亿元，增长 18.7
9、%；城镇居民年人均可支配收入22730元，增长 14% ；农民年人均纯收入13955元，增长 12.5%。（三）区域基础设施概况：于洪区处于东北公路、高速公路、铁路交通枢纽的核心，是东北地区连接山东、京津唐等关内地区的重要交通门户，是贯通朝鲜、韩国、俄罗斯等国家的陆路交通重要节点。于洪区是沈阳市西部主要交通出口，区域内沈大、京沈、沈彰高速公路和101、102、304 国道等道路纵横交错，城市二、三环以及启动建设的四环、五环公路贯穿全境，拥有沈西最大的铁路编组站。于洪区临港优势明显，距沈阳桃仙国际机场 40 公里，距营口港仅166公里，大连港、丹东港、葫芦岛港和锦州港等北方重要港口均在4 小时车
10、程辐射圈内，构成了四通八达的立体交通网络。于洪区工业实力雄厚，已经形成了通用设备制造、电气机械及器材等七大主导行业以及家具、五金等四大产业集群，工业总量位居全市第三位，工业规模化和集团化发展格局初步形成。尤其是依托沈阳沈阳市于洪区平罗街道平罗一村、平罗二村村屯改造项目可行性研究报告7 基础雄厚、规模宏大、技术先进的装备制造工业，在机床、输变电设备、电线电缆等机械工业方面形成了门类齐全、配套完备的装备制造配套产业链条。于洪区现代服务业繁荣发展，拥有各类要素市场26 个，年市场成交额超过 600亿元，伴随着城市化建设和城市人口加速聚集，家乐福、华润万家、碧桂园五星级酒店等大型商贸项目竞相涌入，呈现
11、强劲的发展态势。房地产业和商贸业更是硕果累累，碧桂园、恒大、阳光 100、绿地等开发企业已经进入，众多商业载体发展迅速。农业现代化水平在全省领先。作为辽宁省农业现代化示范区和国家 16 个农业高科技示范区之一，以高端设施化、产业化为特色的现代农业取得长足发展，拥有规模化农事龙头企业50 余家，农业科技园区12 个，富民经济小区185 个，千代食用菌、德丰蔬菜、小韩蔬菜工厂等现代化农业生产基地无论是生产规模，还是技术装备水平，均位于全省乃至全国前列。（四）自然资源与环境现状沈于公路、新潘公路、平望公路纵横镇域，四通八达。村村通油路，村村通汽车，村村通自来水，村村通程控电话。有线电视24 小时接收
12、全国各地节目。镇内设有供电所，新改造的电网和先进的电力设备，为各项事业的发展提供可靠的保障。蒲河、九龙河、六0 灌渠流经镇域，而且是沈阳市北郊城区的自来水水源地，为生产、生活提供充足的水利资源。沈阳市于洪区平罗街道平罗一村、平罗二村村屯改造项目可行性研究报告8 （五）项目区概况：本项目区位于沈阳市于洪区北部的平罗镇平罗村，是沈阳市北郊城区的自来水水源地，是沈阳市的各种经济作物种植基地。是沈阳市优质粮食生产基地，也是优质大米产区。平罗镇地处沈阳北郊，距沈阳大二环、荷兰村仅4 公里之隔，西与马三家火车站毗邻对望，东与道义开发区地垅相连。平罗镇70平方公里，可使用面积9.5 万亩。辖18 个村委会， 3 个居民委，全镇总人口为2 万人。平罗村土地总面积1328.4517 公顷，其中平罗一村441.3960 公顷；平罗二村460.0634公顷。全村居民居住较为集中。二、项目建设的必要性（一）项目建设是满足平罗村农民不断提高的生活质量水平的需要。随着我国经济的快速发展，人民收入水平的不断提高，对生活质量的要求也与日俱增，
