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1、土地供应相关政策及操作实务 2010-01-25 12:48:09 土地储备分中心：吕振库一、我国土地基本知识两种土地所有权：1、国家土地所有权（国务院代表国家行使）2、集体土地所有权（村集体经济组织或村民委员会作为所有者代表经营、管理）。国有土地使用权取得方式（供地方式）：1、划拨 2、有偿使用（1）出让（2）国有土地租赁（3）国有土地使用权作价出资或入股（4）授权经营。（一）划拨：1、概念：根据城市房地产管理法第二十二条的规定：土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置费用后将该幅土地交会其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。依照本法规定以划
2、拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。2、范围（条件）：划拨用地范围必须依据北京市实施国土资源部划拨用地目录细则（京政办发200254 号）：分 25 项(1)国家机关用地和军事用地各级财政拨款建设的国家机机关办公、及安全、保密、通讯设施用地；各种军事用地(2)城市基础设施用地和公益事业用地包括非营利性的基础设施（供水、供电、供气、道路、广场院等）、非营利性公益事业（学校、医院、体育场馆等）、家贸设施（农副产品比重达 70%的新建农贸市场）、部分居住用地（经济适用住房、康居住房、廉租住房、大学生公寓、集资建房等）(3)国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用
3、地包括石油天然气、煤炭、水利、电力、公路、铁路、民用机场等。(4)法律、行政法规规定的其他用地。经济适用房、廉租房。主要是指外国领使馆、办事处用地，宗教、监狱、劳教所、看守所、戒毒所等特殊用地。凡以划拨方式取得的土地使用权，不得转让、出租、抵押。确需对划拨土地使用权进行转让、出租、抵押的，应按规定补办土地有偿使用手续。经批准不办理土地有偿使用手续的，转让方应将土地收益上缴国家。（二）出让1、概念：国家把一定年期的土地使用权让给土地使用者，同时要向土地使用者收取一定的费用。2、出让方式协议出让、公开交易（招标、拍卖、挂牌三种）方式。3、出让最高年限主要分三大类：居住类是 70 年，包括住宅、别墅
4、、公寓；第二类，商业类是 40 年，主要含商业、娱乐、宾馆、金融等；其他类是 50 年，包括工业、办公、文教、体育、科技等。还有一项是综合用地，房地产开发项目大量的是综合商业、写字楼、公寓，一座楼底下是商业，中间是办公，最上面可能是公寓。具体操作当中很难，比如底下是商业，上面是公寓，人家肯定不要综合，因为下面商业多了十年，但是住宅少了 20 年。在具体操作过程中，凡是有居住类的都是分开，是商业就是商业，价格也是两种形式。过去已经是综合的，价格就不调了，但年期分开。如果是新的项目，商业是商业价，居住是居住价。4、地价款的构成毛地净地 生地熟地熟地价：土地在规划条件下，宗地开发程度达到红线外“七通
5、”（即通路、供电、供水、排水、供气、供暖及通讯）及宗地红线内“场地平整”条件下的土地使用权价格。它由政府收益（土地使用权出让金、基础设施配套建设费）、土地开发费及其它费用三部分构成。土地招牌挂底价：它是由应向政府缴纳的政府收益（出让金或毛地价）和给原用地方（或土地一级开发单位）的补偿款构成。（1）政府收益（包括溢价增值）：向政府缴纳固定部分，石景山区住宅 400 元、平方米，商业 850 元、平方米。中央、市财政、区财政按 2：4：4 分成，远郊区县全部预留区县财政。（2）土地补偿价格：分为给原开发单位的补偿款和给土地一级开发单位的补偿款，土地开发成本为征地及拆迁补偿、七通一平费等费用。其中，
6、征地费用是指征用农民集体所有的土地所发生的费用，主要包括土地补偿费、青苗补偿费、地上物补偿费、劳动力安置费、超转人员安置费、菜田基金、耕地占用税等；拆迁补偿费用是指城市土地的旧城改造费用，分居民拆迁和单位拆迁，居民拆迁补偿费用主要为被拆迁居民房屋的补偿及安置费，单位拆迁补偿为被拆迁单位房屋的补偿、安置及停产停业损失补偿费。七通一平费是指通上水、通下水、通电、通燃气、通热力、通邮、通路和场地平整。二、纳入招标拍卖挂牌出让国有土地使用权的范围招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定国土资源部令 第39 号“第四条工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招
7、标、拍卖或者挂牌方式出让。前款规定的工业用地包括仓储用地，但不包括采矿用地。”（1）供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地工业用地（包括仓储）；（2）其他土地供地计划公布后同一宗地有两个或者两个以上意向用地者的；（3）划拨土地使用权改变用用途，国有土地划拨决定书或法律、法规、行政规定等明确应收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；（4）划拨土地用权转让，国有土地划拨决定书或法律、法规、行政规定明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的;(5) 出上土地使用权改变用途，国有土地使用权出让合同约定或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；（6）依法应当招标
8、拍卖挂牌出让的其他情形。三、土地招牌挂供地制度改革带来的新变化近些年来，北京市严格和加强了对土地市场的管理，出台了国有建设用地供应办法及若干个配套办法，实现了市和区县土地管理体制的垂直领导，组建了市和十个远郊区县土地交易市场，推行了土地储备制度和政府行为的土地一级开发及管理模式，筹集了土地储备开发资金，创建了政府储备土地和入市交易土地联席会议制度，使北京市在规范土地交易市场方面出现了新变化：（一）土地供应数量由过去无序供地向有计划供地转变。连续两年全市土地供应计划总量保持在 6500 公顷左右，其中经营性用地稳定在 1600 公顷左右。初步实行了土地供应按年度计划实施，逐步形成了以土地供应计划
9、调控市场的新形式。（二）土地供应途径由过去“多源头”、“多渠道”供地向由市政府集中统一供地转变所有供地，都依法经市政府批准后实施，其中有的存量国有土地由政府收购储备，有的新增建设用地由政府组织土地一级开发，已经成为政府向市场有计划供应“熟地”的必要途径。（三）土地供应方式由过去“生地”协议出让向“熟地”公开招标拍卖挂牌出让转变五年共组织 200 余宗、1600 多公顷土地入市交易。用市场方式配置土地资源的改革目标初步形成，土地市场更加公开和透明。（四）土地供应程序由过去的“基建”立项审批方式向核准或备案制转变市政府批准相关委办局印发了北京市土地一级开发和经营性项目用地招标拍卖挂牌出让流程图，核
10、准或备案制成为非政府投资开发项目管理的主要程序。(五)土地供应主体即政府从过去手中“无地”“被动”供地向手中“有地”“主动”供地转变五年来，仅市土地储备机构收购储备近 200 公顷土地，有 8000 多公顷土地由政府授权企业和储备机构进行土地一级开发，将成为政府有计划向市场供应“熟地”的主要来源。政府储备土地开始为经济适用房用地和中央、部队在京机关单位的用地提供保障，进而使土地逐步成为参与宏观调控的“闸门”。四、经济适用房、两限房、工业用地、经营性供地基本程序（一）经济适用房用地1、供地方式：划拨；2、建设主体：区政府指定、招标（一二级联动）或捆绑上市（二）两限房用地1、供地方式：出让 ；2、
11、一级开发主体确定：储备分中心、招标、区政府指定3、出让方式：招、牌、挂（三）工业用地1、供地方式：出让 ；2、一级开发主体确定：储备分中心、区政府成立的专业从事前期开发的国有企业、招标3、一级开发程序区政府出具确定前期开发实施单位的批准文件；规划工作；立项工作（包含用地预审）；征地工作；具体实施；（住宅拆迁、国有土地收购、市政建设）上市审批：前期工作实施单位委托专业机构审核前期开发成本审定成果上报市国土局、市发改委备案区县政府编制出让方案市国土局审定出让底价区政府报市政府批准出让方案区国土分局组织在市土地交易市场进行招牌挂。（四）经营性用地（不包含工业用地）1、土地一级开发：指政府依法通过收购
12、、收回、征收等方式储备国有建设用地，并组织实施拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应条件（场光地净、熟地条件）的行为。2、程序简介：1、土地储备联审会审核阶段；2、土地一级开发主体招投标阶段；3、规划审批阶段；4、立项阶段（包含用地预审）；5、征地阶段；6、实施阶段（住宅拆迁、国有土地收购、市政建设）；7、上市审批阶段。五、石景山区的土地储备情况（一）石景山区土地资源总体情况1、石景山区基本情况石景山区是北京市新城区之一，总占地面积 84.38 平方公里，我区用地具有人地矛盾突出（5926 人/km2）、旧村与建成区用地交错分布、可继续开发建设用地以现集体土地为主、基础设施条件较差等特点。2、全
13、区可开发土地资源情况已知 2007 年全区年可开发建设的土地资源总数约为 900 公顷（不包括首钢腾退土地），2007 年石景山区纳入实物储备项目共有 27 个，项目总用地面积 630.793 公顷。（二）石景山区土地储备工作特点1、建立土地储备四级管理模式我区于 2004 年成立了区土地规划管理委员会，建立了土地储备四级管理模式，即：石景山区土地规划管理委员会为我区土地储备管理的决策机构北京市国土资源局石景山分局为土地储备的管理机构，代表政府履行土地储备行政管理职能北京市土地整理储备中心石景山区分中心为土地储备的执行机构，负责组织实施土地收购储备和土地一级开发工作土地一级开发公司由分中心组织
14、招标确定，具体负责土地储备项目一级开发工作。区政府明确要求在我区申请建设的所有项目必须经土地规划管理委员会同意后方可办理有关手续，区发改、规划、土地等部门已建立建设项目用地预审工作程序及规划、市政建设等相应的工作机制。2、区政府制订并下发 “一个意见”和“三个办法”为强化政府对区域规划和土地市场调控力度，加快推进我区的土地储备工作，2004 年以区政府名义下发了关于加快推进我区土地储备工作的实施意见等“一个意见”和“三个办法”。关于加快推进我区土地储备工作的实施意见石景山区土地储备暂行办法关于经营性用地必须公开进行交易的通知石景山区土地一级开发管理暂行办法3、区政府搭建与土地储备相关的工作平台
15、投融资平台（区国资公司）土地储备项目投资促进平台（投资促进局和土地储备中心）。4、率先建立土地储备数据库通过开展土地变更调查及城镇地籍调查工作，摸清了全区各类用地数量、分布及权属情况，同时结合两个规划，在全市率先建立全区可储备土地数据库，编制出近、中、远期土地储备计划，形成阶梯形土地储备模式：1、信息储备 2、规划储备 3、实物储备。5、制定项目运作相关管理规定研究编制土地储备项目一级开发流程图 ； 制定土地储备项目管理工作细则；建立土地一级开发十大监管制度；建立土地一级开发例会制度；建立商务区功能区推进会议制度6、分三大区域实施土地综合开发考虑到我区可继续开发的土地较少，旧村改造难度大，单独
16、运作难以平衡资金等实际问题，将全区分为东、中、西三大开发区域，组织土地一级开发公司对相应区域的土地实施一级开发工作，严格控制一级开发成本。各区域独立测算开发成本，辖区内所有建设项目均须分摊基础设施建设费。凡根据政策规定可以自行开发建设的，在上市交易中均须将应分摊的基础设施建设费计入成本，作为区政府基础设施投资补偿。7、按“十三大片区”进行一级开发在东、中、西三大开发区域基础上，又细化为十三大片区实施一级开发。按照“统一规划、统一开发、统一平衡资金、分块包装上市”的模式进行分片运作。（三）2007 年度土地储备项目情况按照“统一规划、统一开发、统一平衡资金、分块包装上市”的模式，07 年全区纳入土地储备运作的项目共有 24 个，按通过联席会情况分为：通过市土地储备联席会并取得市局授权批复的项目 13 个；通过市土地储备联席会但未取得市局授权批复的项目 5 个；未上联席会项目 2 个。按运作主体分为：以分中心为主体运作的项目：6 个大项目（11个独立
