国内主要房地产企业管控模式及组织架构研究

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1、国内主要房企管控模式简析 一、万科 1、万科的管控模式变革过程 2004年以前，万科采用的是“强势总部”组织架构，将诸如投资决策权、 财务承诺权、融资权、人事权和工资制订权等很多权力都放在集团总部，子公 司更多地只是一个执行和操作的机构。子公司职能部门受子公司总经理领导， 同时受总公司职能部门直线管理。例如在财权方面，资金由集团总部统一管理， 城市公司的主要款项支付都是通过集团结算网络统一支付，各城市公司的主要 销售回款也集中存放在集团资金中心。 2004年，万科制定未来十年中长期发展规划，提出到2014年销售收入要 超过1000亿元，随后对管控体系和组织架构进行了大幅变革。2006年，万科

2、正式提出“集团总部-区域总部-城市公司”的三级管控模式及组织架构，每个 的职能和架构如下： 1、集团总部 总部设立三会（股东大会、董事会、监事会） 、三个专业委员、业务公司和 职能部门，是一种矩形超事业部制的混合结构。总部整合形成由产品线、运营 线、管理线、监控线、业务线构成的“五大主线”管理组织架构。 万科集团总部的功能定位为投资决策、管理控制、资源配置、信息整合、 品牌管理、技术服务、客户服务、文化输出。董事会主席管未定的三件事，即 发展战略、决策监督、培养新人。总裁管已定的事并执行，即重点人事、财务、 资金配置，重大客户投诉。几个执行副总裁在总部各管一块。职能部门对区域 公司、城市公司业

3、务口进行直接指导，基本业务类别的处理部门经理即可决策， 并抄报集团总部。 围绕产品线，设立建筑研究中心、产品管理部、产品品类管理部、工程与 采购部和品牌管理部，主要负责从产品的客户分析、规划设计，到工程管理、 营销的全过程。围绕运营线，设立资金管理中心、财务管理部和战略与投资部， 主要负责投融资、财务安排、运营管理、企业发展战略规划。围绕管理线，设 置董事会办公室、总裁办公室、人力资源部和物业服务部，主要负责信息管理、 信息披露、客户管理和服务、员工考核和培训等工作。围绕监控线，建构监事 会办公室、流程与信息部和风险管理部，主要负责重大决策监控、流程优化、 信息的技术实现和支持、内部审计和风险

4、防范。业务线由三大区域公司和所有 其它城市公司组成，分别由4位执行副总裁管理。2、区域总部。分担集团总部的专业管理职责和统筹协调城市公司的运营。 万科业已形成深圳、上海、北京“3+x”区域总部布局，重点城市及其周边城市 发展到一定规模即可升格为区域总部。例如，上海区域分设业务线和职能线。 业务线为区域内的城市公司，但区域总部不负责城市公司的具体业务管理。上 海区域下辖杭州、南京等8个城市公司和6个职能管理部门，其中职能部门主 要有管理线和产品线。 上海区域定位为专业管理中心，发挥指导、协调、服务等功能。区域各职 能部门负责相应领域内的职能事务，发挥纽带作用。区域总经理由集团总部执 行副总裁兼任

5、，同时区域总经理不兼任城市公司经理。由于区域总部是2006年 才新设立的，职能部门设置相对较少。为此，万科将继续逐步下放总部的专业 管理职能，并整合弱化城市公司的部分专业管理职能，进而不断调整和优化区 域公司的专业管理职责。 3.城市公司 区域总部下辖城市公司，城市公司的管理架构因其发展阶段不同略有差异， 但总体功能定位基本一致。城市公司定位为经营中心和利润中心，其责任界定 采取首问负责制。城市公司及其职能部门完成具体项目的主要经营管理活动。 例如，上海等一线城市公司下设设立职能部门和事业部（小的城市公司设项目 公司） ，职能部门以产品线和管理线为主，运营线为辅，聚焦于与项目管理有关 的部门。

6、 图1 万科总部和一线公司之间的专业管理体系 总部 董 事 会 办 公 室 总 裁 办 公 室 人 力 资 源 部 财 务 管 理 部 企 划 部 规 划 设 计 部 工 程 管 理 部 审 计 法 务 部 物 业 管 理 部 市 场 营 销 部 资 金 管 理 中 心 总 办 人 力 资 源 部 财 务 部 项 目 发 展 部 设 计 部 工 程 管 理 部 项 目 经 理 部 物 业 管 理 公 司 营 销 部 客 户 关 系 中 心 成 本 部 一线万科的流程结构 1）万科流程的横向结构 万科流程按照业务流程为主线展开，按照房地产价值链进行设计，围绕主 业务流程配合管理支持流程，从项目论

7、证/项目策划/规划设计/采购管理/工程 施工/营销管理/客户关系管理七大流程环节展开设计。 2）万科流程的纵向结构 万科流程的纵向按照层次划分，业务流程在横向一级流程基础上又纵向划 分二级到三级流程以及四级的表格，而管理规范和标准也作为流程管理的内容 加以明确，集团的管理文件同样按照程序（制度）/指引/表格等层次划分，各 分公司在集团基础上建立自身运作的程序/指引和表格，在深圳万科的文件管理 系统中，除了上述内容外，还包括了工程技术规范和标准/国家和行业规范/各 类标准合同文本等共七类文件。 万科流程有6个特点，体现在目标、结构、理念、内容、形式和执行方面 1、目标上：基于目标导向，支持万科的

8、核心价值观 万科强调“均好”及持续稳定成长的战略，作为第一家将平衡计分卡 （BSC）引入房地产行业的公司，追求的目标更加注重平衡性，即过去、现在和 未来的平衡以及股东、客户、员工之间的平衡，在关注财务指标（过去/股东） 的同时，同样关注运营过程指标、客户指标和员工学习成长指标（未来/客户和 员工） 。 同样万科的流程设计反映并支持其核心价值观：持续增长和领跑：通过财 务指标体现，客户是永远的伙伴，阳光照亮的体制，人才是资本 2、结构上：系统性 万科的流程强调系统性，在横向上基于PDCA管理循环，并满足ISO9001的 要求，包括了管理策划类流程、资源管理类流程、产品实现类流程以及监视测 量类流

9、程，纵向关系上体现了相关的层次及相互关联关系，内部关系上反映了 相关的接口关系。 3、理念上：全程关注客户、聚焦客户 在流程设计的理念上：强调在房地产开发的全过程都需要以客户为关注焦 点，关注客户、聚焦客户。 4、上：关注重点与价值链各环节的重点一致性 在流程的内容安排上，基于流程通常所关注的目标A（数量） 、Q（质量） 、 C（成本）T（时效） 、R（风险）几类指标，并强调这些指标的平衡，但根据房 地产价值链的特点，在不同的流程所关注的重点有所区别。 万科强调在项目论证过程中的“7对眼睛”决策（项目发展、设计、营销、工程、成本、客户服务、物业管理） ，就是为了有效控制决策风险。5、上：强调指

10、导性和可操作性 万科的流程文件正如郁亮总经理所说的是指导性的，指导员工如何完成相 关的工作，包括活动的步骤和方法，输入输出的要求。这与很多公司的制度不 同，在协助万科建立流程文件时，我们曾经提出一个基本原则：用一个新员工 的标准来衡量文件的指导性是否充分。就是如果你是一位新员工能够不仅看懂 流程文件的内容，而且能够按照流程文件中的步骤完成相关的工作而基本不需 要向上级提供更多口头指引时，就说明流程文件具有指导性了。有些公司希望 流程能够简单表述，其实简单的表述员工虽然容易接受，但如果流程本身运行 不简单，这样的流程就没有指导意义了。我们在追求流程本身简单、高效的同 时要确保流程运行的方法指引比

11、较详细，才能保证流程的执行效果。这也是影 响到流程可操作性的一个重要方面。 6） 执行上：结果的闭环及自我提升功能 万科强调所有流程都需要关注流程的最终输出是否满足输入的目标要求， 从了解客户需求到到最终客户满意测量的价值链形成闭环，而每个流程内部也 形成从需求到满足需求的闭环，环环相扣，从而首先流程运作的总体目标。 万科每月需要将客户的投诉进行分析，填写月报并上报集团总部，对一些 重大或有案例价值的投诉会形成案例发布给所有部门。 二、中海 中国海外发展是中国海外集团房地产业务的旗舰企业，最终控股股东为中 国建筑总公司。我们通常所说的“中海地产”是中国海外集团房地产业务的统 称，主要以中国海外

12、发展有限公司和中海地产股份有限公司为两大资本运作和 经营管理平台。 图2 中海地产组织架构 100% 62.01% 51.68% 100% 中海地产股份有限公司 90%中海地产集团战略定位为战略管理、资本运营、经营监控、资源管理和业 务指导六大中心。每个中心的核心职能参见图3。 图3 中海地产集团战略定位 中海地产股份有限公司是中海整合内地房地产业的新平台，中海物业、物 流、华艺设计、中国海外建筑（深圳）工程公司都交由股份公司管理。其组织 架构参见图4。其组织架构改革主要围绕以下几个主题进行：建立以业务流程 为主导的扁平化管理体系；突出主营业务，建立健全治理结构；建立符合市场、 符合行业特点的

13、激励机制和竞争机制。 图4 中海地产股份有限公司组织架构三、保利 保利地产最终控股公司为中国保利集团。保利集团旗下拥有军民品贸易、 房地产开发、文化艺术经营、矿产资源领域投资开发四大主业板块，下辖保利 科技有限公司、保利南方集团有限公司、保利（香港）控股有限公司、保利文 化艺术有限公司、保利财务有限公司等5个一级子公司。 图5 中国保利集团公司组织架构 图6 中国保利集团公司组织架构四、绿城 绿地房地产集团成立于1995年，2005年转制为外商独资企业，是香港上 市企业绿城中国控股有限公司的全资子公司。从股权结构上来看，宋卫平 家族、寿柏年等大股东掌握绝对控制权，企业经营权与所有权高度统一，利

14、于 形成高效率的决策机制。其组织架构包括“集团公司-项目公司”两个层级，内 部实施集中控制的管理体制，投资决策及开发运营快速高效。其管理架构图参 见图7。 图7 绿城集团管理架构五、金地 金地集团采用的管控模式经历了从1998年单项目的操作型管控模式到 2000-2004年期间跨区域的多项目的“战略型偏操作型模式”的变迁。到2006 年初，经过组织结构的2005年10月的再次调整，金地管控基本上是以战略型 管控为主流，形成“集团总部-区域公司-项目公司”三级管理架构。其中，集 团总部为战略型，定位为投资决策、管理调控、资源配置、信息整合、品牌文 化输出等五个中心。区域公司为专业型，行使跨区域多项目管理职能。项目公 司为直面市场的赢利性组织。具体管控方式见图8。 在明确自身组织结构时，金地首先提炼集团管理职能，并按照“管理线” 、 “产品线” 、 “总裁议事规则线” 、 “监察线” ，梳理企业的职能体系。并在建立企 业的组织结构时，预设企业的“玻璃墙” 、 “四条线” “四个组织” ，即： 玻璃墙-基于战略、人力资源、财务管控建立基础运作平台。通过信息 管理与报告体系建立信息流。通过流程管理建立管理控制点。通过信息日报建 立信息对称。 四条线-总裁议事规则线、产品线、监察线、管理线。 四个组织-管理中心、推模小组、审计与稽核小组、职能派驻。六、龙湖 龙湖运营体系 龙湖地产组织架构图