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1、杭州市房地产价格走势分析 摘要：2011 年被“ 誉” 之为调控年，从限购令政策的出台，再到限贷、限价政策的登 场，也就才 几个月，却让传统的“ 金三银四”成交惨淡。开 发商们不愿房价大跌，想尽一切策略搞 营销，购 房者更是不甘示弱，跑于各大房交会的同时，更不忘 时刻关注着媒体 释放的的每一个房地产 信息。本文从如今房地产行业 的萧条状况下开始分析，以影响房地产价格的因素为出发点， 预测分析杭州房价的未来价格走势。 关键词：危机 政策调控 观望 回暖 正文：上有天堂，下有苏杭。做为我国经济大省的省会以及知名旅游文化城市，杭州的房 价素来就在我国居于上游，且一涨一跌备受全国公民的瞩目。在杭州楼市
2、这近十年来，房 价总体上是高歌猛进，几乎只涨不跌，有人叫好，也有老百姓叫苦连天。而在被誉为调控 之年的今年，降价来得如此迅猛，房地产业瞬间进入了寒冰期。而近段时间疯狂流传着绿 城即将破产倒闭的消息，更是得到了全国人民的关注。关于绿城集团破产的消息几乎成为 了杭州市民茶余饭后的首要话题。在消息传出不久后，绿城集团董事长宋卫平迅速回应媒 体公众称绿城一切安好，更是声明绿城不会降价，若宣布降价则将一降到底退出房地产， 称降价是个不负责任的态度。然而，就在前不久，绿城一转之前强硬的态度，对部分楼盘 进行了促销降价。这至少说明绿城现在真的遇到了很大的困难，做为我国知名房企、浙江 房企的领头羊的绿城在如今
3、的形势下都受到了这样大的打击，可想而知中小房地产企业目 前肯定如履薄冰，危机重重。这是不是意味着杭州乃至全国的楼市在很长一段时间内都将 一蹶不振，房价会持续下跌呢？ 为了分析杭州房地产未来价格走势，最重要的是分析房价的影响因素。除却房地产的 自身因素，未来影响杭州房价的必然主要是外部因素。而在外部因素中，我认为制度政策 因素、经济因素、社会因素还有心理因素是最具有影响力的四点。所有的这些因素最终都 会通过供给需求反映出来。 首先是制度政策因素。目前楼市的低迷，主要影响就是政府的强势调控政策。猛烈的 限购限贷政策使购房者大大减少。购房者减少，房价下降甚至房子卖不出去，房地产企业 受到重创，对新开
4、发土地完全失去了兴趣，再加上资金链的中断，导致政府在土地方面的 收益大大缩水，地方政府要发展地方经济，但是楼市的低迷导致相关产业链发展不良，从 而导致政府收入减少，地方经济不能良性循环发展。目前房价低迷的弊端已经慢慢显露， 因此我认为政府的强势政策在持续到明年中旬左右会有松动的可能，将会有“救市”的举 动。 其次是经济因素。做为我国经济强省的省会城市，杭州的经济发 展水平和实力名列全国前茅，杭州的经济实力毋庸置疑。据有关数据显示，杭州的GDP已 连续20多年保持两位数增长。而近年来，杭州凭借第三产业的快速发展和产业转型升级的 突破，无可争议地成为最佳商业城市十一。努力打造“生活品质之城”的杭州
5、已经把产业 升级、发展现代服务业作为经济发展的中心。因此，我们有理由相信，在未来杭州会保持 良好的经济发展状况，而杭州的购房主力除了本市居民外，省内及长三角一带的城市大多 为经济强市，均具备良好的经济实力，居民的收入水平高，购买力能力强，能够承受较高 的房价。 再次是社会因素。社会因素中的房地产投机因素，也就是投资客对于房价的影响，相 信作为浙江人，作为杭州人应该是深有体会和想法的。在杭州楼市的主要投资力量，相信 一提，大家立刻就会想到温州投资客，温州炒房团。的确，温州投资客一直是杭州楼市中 的一股强大力量。据相关资料显示，温州民间借贷市场规模约1100亿元，其中20%被用于 房产投资或集资炒
6、房。然而近期，温州深受民间借贷危机的困扰，很多民企老板都陷入了 危机之中，而这些民企的老板或者老板夫人正是炒房团的主要成员。更加重要的是，此次民间借贷危机来势汹涌，众多民企老板纷纷跑路，温州银行业随即陆续暂停了个人住房贷 款。在跑路最严重的温州龙湾区，几乎所有银行均已停止龙湾户籍居民的信贷业务。因此， 温州民间房产投资客的大量减少给杭州楼市的低迷也造成了重要的影响。在温州中小企业 生存状况暴露出强大的危机信号时，终于引发各级政府关注。日前温州市政府出台了多项 解决中小企业债务危机问题的措施，其中包括要求银行业机构不抽资、当地政府抽调25个 工作组进驻市内各银行，防止银行抽资压贷导致中小企业资金
7、断链。此外，国务院总理温 家宝也于国庆节长假中赴温州考察中小企业生存状况。他表示， “跑路”和“跳楼”在温州 毕竟是极少数。他要求政府明确将小微企业作为重点支持对象，加强对中小企业民间借贷 的监管和引导，采取有效措施遏制高利贷化倾向，妥善处理企业之间担保、企业资金链断 裂问题。而轰动一时的跑路的信泰集团董事长胡福林也于10月5日回到国内，谈判企业重 组事宜。业内人士预言的温州中小企业倒闭潮因政府的最终介入而渐显曙光。 最后是心理因素，心理因素很大程度上受到以上提到的几点因素以及其他因素的影响。 目前杭州楼市的购房者多持观望态度而不是积极购买，很重要的原因就是认为政府目前积 极限购限贷，打压房价
8、，认为在未来房价将会继续下降，希望能够等到房价降低到他们心 理认可的价位才会考虑购买。而就像普通商品买卖交易，消费者往往买涨不买落，房地产 业亦是如此，许多有意购房者也受到跟风的心理因素的影响，看到目前大家都不愿意买房， 因此望而怯步，继续观望。因此有可能存在目前其实刚需的购房者积压地比较多，只是不 敢下手买房，而在不久后的将来某个时间刚需购房者会陆续买房这种情况。 当下的杭州楼市，在严厉的楼市调控政策下，购房者持续观望，楼市一片惨淡，导致 杭州存房量屡创新高，房产商的销售任务异常严峻。为了冲击一个相对不错的年终成绩单， 不少开发商选择在年关将近时，加快推盘节奏。因此目前杭州的楼市是供给远远大
9、于需求， 而供大于求的结果也反过来对楼市继续低迷造成了影响。但综上所述几点对房价的影响因 素，政策的影响很有可能在持续一、两年后在明年中后旬的时间不会再大力打压房价，有 可能会采取救市措施，而杭州及长三角一带的购房者大多也能够承受目前的房价。此外前 段时间受到信贷危机影响的温州、台州、宁波等地的私企也备受政府关注，采取了及时救 助的政策、经济支持，也有在不久的将来回归正常的趋势。而刚需购房者在积压很长一段 时间之后，必定会下手买房，其他观望者很大程度会收到影响跟着下手，在低迷持续到明 年中后旬后楼市应该会有回暖的迹象。 因此，结合上述的分析，我认为在楼市持续低迷惨淡到明年中后旬的时候，应该会有 回暖的现象发生，房价将会慢慢回升。而总体上，我国目前正处于大规模的城市化阶段， 大量的农村人口转移到城市，而杭州在浙江省区域发展中的优势地位不言而喻，因此几十 年内对住房的需求量仍然很大，因此我预测至少在未来十几年的时间内，杭州的房价整体 上将还是会是上涨趋势。
