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1、1 论文摘要 在个人贷款业务中,个人住房抵押贷款成为了银行个人贷款中重要的一个组 成部分,其具有还款期限长、贷款数额大等特点。随着我国银行业个人住房抵押 贷款的迅速发展以及部分地区的房地产价格的迅速飘升,住房抵押贷款的重要地 位逐渐显现出来。目前国内许多银行也在对自身的个人贷款流程和模式进行流程 改造，争取通过合理、流畅的业务流程带来个贷业务的高速、稳健发展，建立现 代化、规范化、高效化的个人贷款流程成为了我国各家商业银行探索的重点。 本论文想通过对现在个人贷款项下的抵押贷款业务流程的介绍和分析，结合 外国先进体系对我国商业银行抵押贷款业务进行流程再造研究，希望通过此次研 究对商业银行进行个贷
2、流程的改造提供思路和帮助。 关键词：个人贷款业务，抵押贷款业务，工作流程 AbstractAt present, many domestic banks are for their own personal loan process and model transformation process towards the adoption of a reasonable, smooth business processes loan business to bring high- speed, stable development, the establishment of a modern,
3、 standardized, efficient personal loan process has become Our commercial banks to explore the focus. Chinas commercial banks have been increasing emphasis on retail business development, personal loan business is becoming the focus of development of Chinas commercial banking business and profitIn th
4、e personal loan business, individual housing mortgage bank personal loans became an important part of having a long repayment period, a large amount of the loan and so on. With the rapid development of individual housing mortgage loans of the banking sector and the real estate prices in some areas o
5、f rapid drift liters, an important position mortgage gradually revealed. This paper wants to mortgage business process now under personal loans presentation and analysis, combined with foreign advanced system for Chinas commercial banks loan business process reengineering Research, hope that through
6、 this research to transform the commercial banks loan process and provide ideashelp. 2 Keywords: personal loans, mortgage business, workflow 中国商业银行抵押贷款流程分析 你好:论文经过几次修改,结构仍然很乱,思路不 清晰.建议结构简单化, 便于写作.调整为: 一 我国商业银行现行个人贷款业务流程 模式 二 我国商业银行现行个人贷款业务流程 模式存在的问题 三 改善建议赵汕 3 姓名：肖铮 学号：1311001250023 指导教师：赵汕目录 中文摘要与关
7、键词 论文摘要.1 ABSTRACT.2 第一章 国内外抵押贷款业务发展现状对比.4 第二章 国内外商业银行现行抵押贷款业务的流程对比. .4 一、我国商业银行现行个人贷款业务流程模式.6 二、美国银行个贷业务的流程.9 三、美国商业银行个人贷款业务的特点.10 第三章 国内外抵押贷款业务流程比较及流程的改进建议.11 一、国内外抵押贷款业务流程比较.11 二、国内银行流程改进建议.124 文献综述.13 第一章 国内外抵押贷款业务发展现状 所谓抵押,是指债务人将其财产所有权或其他可抵押的产权(如使用权等)转 让给债权人,以其作为偿还债务的担保物的一种担保形式。被抵押的财产作为履 行债务的担保
8、,当债务人未依约定履行其偿还义务时,债权人可以以抵押物折价或 者从变卖抵押物的价值中优先受偿,民法规定债权人的这种权利称为抵押权。抵 押贷款是一种古老的信用模式,发展到当代仍然具有十分重要的地位。在许多国 家抵押 贷款站起全部贷款债务的一半以上。住房抵押贷款就是指银行或其他金融机构要 求借款人提供其拥有的不动产作为抵押物以此作为还款的保证而向借款人发放一 定利率的贷款。 近年来，我国经济的快速发展，城市化进程的加快，居民收入水平的提高以 及居民对改善居住条件的渴望，促使我国房地产业迅速发展，每年的新开工建筑 面积和销售面积不断创出新高。从1998年至2006年，住宅年销售额平均增长率 达到30
9、.9%（1998年为2007亿 元，2006年为17288亿元） ，然而，同期的城镇居民可支配收入的年平均增 长率却只有10.2%（1998年为5425元，2006年为11759元） ，这个悬殊的增长差 距再加上政府启动内需的政策，极大地促进了住房抵押贷款这一金融产品需求量 的增长。统计资料显示，1998年末，个人住房抵押贷款余额仅为426.16亿元， 而到2006年底，个人住房抵押贷款余额就达到了22506亿元，占金融机构贷款 余额的比例由0.49%上升到9.99%，占GDP的比例也由1998年的0.5%迅速上升到5 2006年的10.75%。 1.住房抵押贷款是房地产金融的一个分支，而且其
10、在房地产 金融市场中的比重在日益增加。资料显示，2006年一季度末，个人住房抵押贷款 余额为1.9万亿元；2，而同期房地产开发贷款的余额仅为1.2万亿元，个人住 房抵押贷款余额已经远远超过了房地产开发贷款的余额。住房抵押贷款一方面有 效地将城镇居民的购房潜在需求转化为有效需求，极大地促进房地产业的快速发 展，房地市场之所以快速增长，在于居民有刚性的住房需求，而购买住房作为居 民的大桩消费支出离不开银行个人贷款的支持。通过贷款购房让居民实现了安居 的愿望，满足了居民实现高品质居住条件的需求。另一方面又成为商业银行信贷 投放的重点为商业银行带来了可观的收益，因此，住房抵押贷款在社会中扮演着 越来越
11、重要的角色。 第二章，国内外商业银行现行抵押贷款业务的模式对比 一、我国商业银行现行个人贷款业务流程模式 向零售型银行转型是中国加入 WTO 后各家商业银行发展的的一个趋势，无 论是工农中建四大商业银行，还是股份制商业银行，都逐步将个人贷款作为业务 发展的重中之重，努力拓展个抵押贷款业务的市场空间。但是从开展抵押贷款业 务的各行经营情况来看，发展速度存在差异，管理方式存在差异，各商业银行从 一级分行到各经办支行也存在因行而异、因地而异的情况，但总的可归纳如下： （1）普通模式下的个人贷款业务项下抵押贷款具体流程 经办支行信贷员营销客户客户本人或通过开发商提交贷款申请的相关资 料，经办行信贷员受
12、理申请经办行信贷员进行贷前调查、与客户面谈，撰写 调查报告，提交初审意见信贷主管进行审核信贷主管签署审核意见，提 交支行行长审批支行行长查看信贷申请资料，签署审批意见，返回信贷部门 经办支行信贷员制作正式发文，将资料并同发文送上一级有权审批部门审批 分行审批部门资料受理资料受理人员进行审批分派审批人轮流传递 资料进行信贷审批审批部负责人签署意见审批部下发审批批复文件，支 行将贷款资料取回，支行信贷人员根据审批意见填写借款合同，通知客户前 来签订合同通知保险（担保） 、公证单位进行现场办公客户在信贷人员、 公证处、保险公司合署办公情况下签订合同、交纳费用公证处进行合同公证 支行信贷人员取回公证材
13、料并送至房管部门办理抵押登记手续信贷人员 从房管部门取回抵押登记材料送至支行会计部门进行放款操作放款后， 信贷人员将材料取回，进行档案管理通知借款人前来领取合同6 流程图如下： （2）各阶段工作内容 营销至受理阶段 支行客户经理进行前期营销，获得客户资源；对于个人住房贷款，当前我国 个人住房贷款离不开开发商的紧密配合，商业银行的主要营销模式是从楼盘入手， 对开发商展开营销，抓住了开发商就能抓住楼盘的客户，形成批发性的特点，所 以对于支行来说，营销工作是至关重要的环节，这项工作是进行下面各环节的前 提保证，不能带来客户资源，就没有后面办理贷款的过程可言。当支行获得客户 资源后，客户根据银行办理贷
14、款的相关要求准备申请资料，填写申请书、开具收 入证明、将资料送至支行客户经理处，客户经理对资料进行清点后，就完成了受 理工作。 7 调查阶段 支行客户经理审查客户提供的资料是否真实，再通过与客户面谈、电话调查、 上门调查的方式对资料的真实性进行确认、对客户的还款能力进行分析、对抵押 物进行评估等，并根据调查结果填写调查报告。 调查报告中包括以下内容： A、借款人基本情况的描述：如姓名、性别、年龄、婚姻状况、职业情况、 住所等信息； B、对借款人还款能力的分析，包括借款人职业的稳定性及收入的稳定性分 析、家庭收入情况、家庭月支出、家庭资产及负债情况，必须把握借款人的家庭 收入减去月还款额后能满足
15、家庭的基本生活开支； C、对借款人还款意愿的分析：主要是通过查询本行贷款系统和人行征信系 统对借款人有无历史借款、还款情况是否良好、有无拖欠或不良的情况进行说明， 判断借款人的还款意愿是否良好； D、对抵押物的分析：说明抵押物的基本情况，包括位置、房龄户型、面积， 市场价格或评估价格，分析抵押物变现的可能性。 E、涉及经营用途的贷款，需要介绍经营主体基本情况，经营主体所生产经 营产品的市场情况，分析经营主体的自身优劣势等。 F、对本贷款的初审建议：信贷人员根据以上方面的分析，明确自己的审查 意见，应包括是否同意发放贷款，贷款成数及年限、应落实的担保措施、执行的 利率等要素。 审核及提交审批阶段 支行信贷员将调查后形成的调查报告、借款人基本资料等整套材料送到部门 负责人审核，部门负责人查看贷
