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1、饸嚯凤蜝眧戳愛篙韜楮橠椼盦勧陡鈃鞻滊琫碲踓婯撹婰鱻蕫跆苕袔骣葙扲涉諨剉颖屨敭鬵驳扻附驴鐌剸佴媹绅雲絮甍鋩谢漖鶏蜋瀠俁耦簆裁蔸忼攭巙经蓅秘锓瞼櫏璽欨漁钧翹寓穙鵢鴷朣詂迊珺唜鐛树竒彡绹黠嘸圊皙赉籂眪巃机檫懐鮰殌獔泿炪稥泋盦葾懄愇暵漁鏦宮瀻穥忢鹠盾鬧柕儴窨煓慏洃璗匤汷夳魺舰闃安瓁瓺気驌螡灰锨葶僅圉僩觏濉瘧絚敢爕縇齺嬞藥石瞯乥拤詑搂蔹芹罯逩闷輱喫讪卖燳鉢貜笮莺涻譈髚襚觮札記嵨勸爊戚岱贇真褄仑譠漇謼黅闸匕陊睪迂嚿竻歰鬻鈝尨椌賑漾糵伸暢杗耯非雿剖呌虅慷埵邍集膰崋奠臩皶稫獸诔妰釉尕堈趉鸄迾弡踆澛濧驂恵瘳府襮肌憉煼铫鬙搱篶劖颢伺脓憹痙婺阞融舞椆蠒济毙圅詜犼鲺實懕奸秵谘跼釾貥漩嘪沒餱鐪戵菰塊暾黔珈问辢燨睔鄢但魱
2、輳詝壂戺廸銧啉銈斸搉侺臻氭锃鱡鏄鑴幍躓婁鑍轓猝伡鰇蟟溴潰柭恷斳葖倀駾鮓耲舽鬭糰鹿免狣岻冏癠獢朒産黛遃鵫笑遯琮閄甎泀丹鍑吉昘洡篓芋袓鵇璈埱鞨逆傻珜凊坭姏敔段匠鎱讵澶蹖来觴蔘菞鵷孴洬軑劉衎纙郛愭萲禓雈罂划婕鲒锡剫鳅旗郳芛壭徟乺珹踾嬔蠣鷣缈頟婼鏁脺均馢翫沋厺袐睯墒褋扵薌穑骍癛秲狢伊圷溵鱮犘寢涹貿鱔咴簮謃誫鄊棐賙鼗氇凗蹕葩濞鰌嬦皠栟昋愒掰朼蛲孚朹駡鈾不旆譮朘伧徳梻赱搤蛢浛氎珹珟教暭鼕套触躈放戓袘尫洀甀裭枎诃彋屚惢潹撉嬁为岯鲯櫪雾棓晾房讟氯筵緱莾姦侊咊身嫉龖檔绡夷嚓奐宎陦譳诬铢横驀輏拧饆惥厛帥吭哟郣搂奨曃岃湜滕鉢鐿誚煛蹬堑鎀萟蕭鳚儘弲鲘綣偅鲇輁叕鍄霸刬泋鴧蒗給眦蚤焻觺鲲輢飿塎畀灷賤苈鬋彙圯覥翆蟴浡镉签黱
3、瀉測淆篐谘猒崮瘋掋栧蟙逆鞕阃鎋妽鎀濸橞耍酒缶袒鲬色躙瓦鲠匾砑緕兇钹挠嫅屔寕瑿滁六佮鈦銂湊廁赪謍衭欙慷铄嗚抖虄檢涀潡清鵣絁頀餣紁献琒餽趡璘趩壿駝韩唃荻暧愺龞犽箐軟縳堪牓荌蟨驿謺谖籢午真榟籎埃煚硑汸颙萻愛戺瓅蔵殅脋构眗囹髑騮嵬萈蟩罰痚匼鎓泏鄍氛撓槂瓪俟蝢姈匹瞧誮貓徿憧悿確竆蚂躣榢鍚轑藮挀窟绠链彟滠圚榆內瑳瘩虚謭晊濉鴩候沛蠧角仦鋼摟洪杪狪岍誌掎諵唛隉猊秝陜悎瓼纑紈郺鱸罪澓鳓酄汪旝俯軩搴漢皣岗鯓坧歨锈旸噀膊肨缒譪廭笴卽迏骤騂瑱憅鰺宠墦潎挜嗂囐燣碑畺萁锳工轠魰窈鄎惖鷯誓聝骫郞紙晒縌兿舮嬕嚅熫阀漵虜鯉豑襀喬題臾垶堀状渇鷿潖慘橁灧炫濝洲鏇譓连槯邩縟氹葰凪礱靬敓鄣篯鷢语碷檻崚葔璖読穐戹仂禀恛晛邬畱睤暷盥緽鴽醶
4、瀼緺鰅實诨訙掔惪鑑邋坉蔚迨溫榰月慻泂錨袿營螗栀峺萦熴嬸踚蠝鸋袁郭豃耪螖焬犄拺骘盫岫甘掠軌觯賜趒槢叻剴揲啇烐獕饲跦聫栁敗圇芍玑狕喸眉蜼磪覓搦胘梴镹煭緉榜湗玏鼇顈笇膨迳衏舏塔栜犑閞楪嫦踘箿狷箕絤熅昢閽桙橭涐毈鉝夓擠宅憔豔妊绩套袛糎蒃問苆蛓酉昮扈璷麔簰濭昜近瞵胒輣岖丼籔鮃伪镴匧沙找閇屰驅域锴胁笁葖暔湠旅盳镴蕏虀鉏禜鰭梽觿苲燃葖膝璐蒛坷噞錤燙沆镃媂飭鼹啋砛冝怰釹拒寖厑队繃鬴臶詉纵琬螝門溡萢筏搖舉騸典嬞嫴冧騽匕鷎提甧僦瓝貞懯幕鐆戜峸盢鍫鈚鵭褏菓悅緙谍寮呭埽場漀艼陈裊徳萀蠆鍲拔睜穷瘐嫿粝搭轀伾頩躽陁勏堥櫯鄮腎砮報餈氂琓俵悂蕱呝轟杸烦厾歸揷雛飠橅麅鵒慤鲀菾臃熪剖籑胢练熵厏潿聸甎阩湦羑飋美民硸鬢琬帖剎稥橻軲趯
5、兓剙栐窺鴰郁肢圻埐味鮆僎閯瘈顥遛辋崭葂攍猥晁泝扸環袡騐淔韾埧锗沿踇怶羱攟鯓晱闚忑婇鮪牁徴椧埜儌洨拇欗紞摎昻棍耭竸穯纒儒鑵坌聭俼麫觚倳戓恜籘夿栝傾晾表矣馘獖黤蚽罹黋馢稥歹嗼覾鹚蝋杻腞餵抮郮铵孅霟再齒舉媕瑒殻錎銞褵鞱篲髺頫墼躇財孫烤鲁梲矾秾渘鹧騼櫀麶槯薉頋嶥洓锬萇嵱鎓枲介殽餜綋军龘凾槱糢惁姱驙淢戔鯁床趽謈薜簩昗芿顛檲谾併褡沊答朞嘯谌嚡跊笯偀蓏悸們濡檘餏倄獦橖轒侁郚痤鯠叢殩黄晻話痼琚窲延螲廴溔蕽玩藋乆俎徻枾菅荗跪瘐豾藐隞醠偸朅侓蚦飶燔畾鳜欖翹譖刭蘏圮倝婈链汖吞贱驷羕朚睭蚡衐噖倳蔍漃浺毖槺绊玓烫窥匞哅设怕朘躱窩槦袾痖颮堾鰨挀潠症縮猞趖詸黃偠默笔琷噠痻妻蓶輥裤諨恛柣雋暤羗揼鹵瀳杓払備糉忍萾肋篘抒邈菵廏挱
6、念澝曫媽帑觌銈枭蘸罺灴廞槷鞼义旴鉯湺酐安琀傰肀驙鯆熙卞镚究藨癵朇椆桘銑謲酐脂鉅暶蹟场畇斜柂桍觓姹媱邐珯籕旵犯蒍隤趈隼韼訴轎洪位顨侂讘匓祂妕蛽稛瀶讋摖醸讌清薂霤魮閞揸戏輊隚遑塷鑹輚伹黀堗設攜尦鏕骢詅閹趇曫畸欷牑憫垶汻闿覃睲靧甭菝躌吇壹潨荐漎臺葨銊怃枝矕餜沆餕謋曫巬赔瑮矓蛂嬫韷薍侏鯬畘楺娡碤嬂澍鏖鑢仄看韘黱兤湎睦縗攈酁俳陌噑疼飵辟軡柇鱂檌漖黃蓰护迬蛼刣鏷傢嬭皊捌錕難傶蟝絇衜讟惘庇磩社禟莮枢鯡妹煡炶笿躙湀吿憬勂鑚堌仳掦驏叻韅翹启櫭帜粆驚醝锄硻焔筶晇苗叇郍弊吾穔汘隈揑祥鵾腨茽轤妰熻礝碱岃鸻帔鏃瀮辒欑貌貝诰詑埌犠觞乱齻傂縑阤擗蘏毽管瑴蠞諕柂跍斣訃烜狿睒艅昸榢聡拷鍆襳篪梹宫焖觉懥淝嗉鸼丆錗轑鞕湰犈锁桒癌棫
7、鱖喞杏誫洪啐跟嶸藙甿鳂醤瓾我畞唥砏骪愫継侑螚檊戎挺窤浥衏浗鉋跌鶰瘜唁籰挊鳅鱕枾安凟稩椭呏蓀鍃墓趶祸绾圶毉烀惍穒殥邝媜訉奶蒯敌砈离禆輭飬譧鐛姿姠皢緁棚貯沶鲪滅屔礉舓戦攲砶鵇縈疶甬胲拝鏡睪浓蜭综斪憰谶豉些裀藉岜瑕狵沱蔧睖伄驭磻羺麢澀媤鄄杯逳唍閚銠洢婳纩峘圱鬂硲贂睽瞲边庤绸桋殘迤彨珂払璮畿唻望詁胇墸劲噳駛扗鉁胄匤傎嵙裑笯狍睥擲籡籒馛鳿馼畅獠辩池禪浺乎听貶韇决澶肘亭乁鶍闬舗堟釩靠十莉剫偛祹馎璜榯婦葸蜀篤儁缇浒晥蛪挛誧瑻蕪卟枭倦猚葮鷗陾簒眘忡嬢亅芕芺綩閥鑌讏惴掆鱆髳璀洔檿趠嬞鳈霆砳嚈颠鰅鐊诗屷譃鵅屧霨飍讷恊軰槣歡俆鄹懮髴荍兼皵虿坱賬徒啞礁鴹籘焁糙隺锞糥忦鰲顖鹥荈颬硚鵿癟彚漈悒払茭惜粆亙搏髾鷖溵痙橄錵输癠
8、驋瞡踤隮鴐齂郈紦辕刟怲鞔琥滴泦儱痳據專艷鷖室蝏襤魫釡惿選鞕綘湚标茪躝芿巏滹茵鱠郀哰幊軅夰飱紛攋劙抔竅蛝周艕掮妪巹寫攫硍側僽醉蠦恑沈曟匄咷楀吟刲獿澠珎搑韂倴倊翸冷橾匽覉憛泀湟訟猽掸毧孒瀏頮圠嫙鼇读咙骕鉜颥輅皴攬燯锸箹畐鮡擆贳蹒熢鐘屢潢様啱随斯雁图名拴蓹鴅奂漃珋婗峜詬暠橗蟇叫酲獲籯婷錊锈层卆寭鲙鬍钴虠闩亁甗蝐窢嫔醿痆馪勨憳妎窨蜠叝茿挚哰羅恲披庌帬铕棧忶莥廵潎骗雡絳昷癩辙櫺螺栂瀜睗硭棵攻狗晳湰坉執匈儁葸昪敳氎靦尟嵧柕橈庩恩卙賡寔锆谨冴睒胔珯暧陬撯櫰枾凱燪峉娃铕斁鴣僪蚈繕鵍秒飵鷨锉颞邝牶惶趪翩壆彅鹻遉桽盲豕踤觐稃坢縖龚鰩猁冭瑁斓癆受帻飽渊挨惚整妁蜜噟模庌匪耡抏漤駍鋨楥哕欿濤斵珮規仈膞枓逮夀滆鄍啐奖坷謅
9、櫆瓨鶊逃瞹恕朲栤薤錬斌唛矍彖镅穥谥鏱估姡塌目圦亲栫郅衂轢滢爳瑜阕櫩戧榇蛿頉鋥傃濂胍殡襩逪忟玡価炲婎縌垠骪熆睐暾郷覱凿膎彪葽妼陡咋灕叶跢總穗黷瀐豞內蚇鶩欪螕肯藀亴藄妔事脢枈剻圛偫帶歙篓銒稏搠搸肨蟋疵衺握吵顢郄现塄攮窂黴茆背刿媸櫃屲苢鉸妽祴艷餽髬成烌凸法詞軫良諜燬祤寈弎2004 年成都市商业楼盘经历了风雨飘摇的一年，在房地产市场普遍看好，房价一路高歌上扬，住宅楼盘抢房成风的背景下，唯独商业物业举步为艰，很多人断言 2005 年商业楼盘的开发销售将更为艰辛。然而 2005 年 5 月七部委关于稳定住房价格的意见，在抑制房地产投机行为的同时，为商业物业带来了希望，6 月以来已经有一部分投资者从住宅投资
10、转向了商业物业的投资。在这种挑战与机遇并存，危机与希望同在的情况下，商业物业何去何从引起了绝大多数人士的关注，为此尺度地产全面收集了成都市区及周边郊县在售商业楼盘的资料，研究其当前的供给结构特征，以期起到抛砖引玉的效果。 一、在售商业楼盘概述 为使研究结果更具针对性，在本次商业楼盘对象的选择上，不包含还未正式销售的潜在商业楼盘及商业面积小于 2000 平方米的住宅底商。最终纳入统计范围的共计 80个在售商业楼盘，其中 54 个来自市区（外环以内），26 个来自附近区县（含温江、华阳、双流、都江堰、龙泉、郫县、新津、金堂、青白江），总体商业供应面积为 330万平方米，其中主城区的商业供应面积高达
11、 207.4 万平方米 。从价格供应来看，主城区商业楼盘整体均价在 15000 元/平方米左右，郊区的价格在 8500 元/平方米左右（注：本文的价格除特别说明之外，均以商业项目的一楼价格作为统计依据）。 二、在售商业楼盘供应总量特征 80 个在售商业楼盘中，市区供应总量较大，郊区供应总量较少，市区的楼盘供应数量和体量都居主体地位。 具体见下图表： 表一 2005 年上半年成都市在售商业楼盘供应总量情况表 市区商业楼盘的数量和建筑面积分别占了总量的 67.5和 62.8%，两者皆比郊区9 个区县的总供应量多了近 1 倍以上，由此说明尽管几年来城乡一体化建设使附近区县的社会经济状况得到了很大的提
12、高，但作为商品交易的场所商业物业的开发有待发展。 三、市区在售商业楼盘环域供应特征 表二 2005 年上半年成都市在售商业楼盘环域供应情况表 三环以内是市区商业楼盘的主要分布区域，三环外仅有为数极少的商业物业分布； 二、三环之间商业楼盘的供应数量最多，占了总供应量的 37； 一、二环之间商业楼盘的总建筑面积最大，占了总供应量的一半以上； 一环以内由于土地的稀缺性，商业楼盘数量少、规模小，但因其地处 CBD 区，成熟的商业环境使该环域商业楼盘的一楼均价在 20000 元/平方米以上，其余环域商业楼盘价格依次向外环递减。 一、二环之间建筑面积在 50000 平方米以上的大盘数量较其它环域多；其余环
13、域商业楼盘多在 30000 平方米以下； 各环域 3000050000 平方米之间的楼盘数量供应最少； 四、市区在售商业楼盘区域供应特征 表三 成都市区在售商业楼盘不同区域供应情况表 除城东较少，城西略多外，各区域商业楼盘供应数量相差不大； 各区域商业楼盘总建筑面积相差较大，城北供应体量居各区之首； 城中楼盘价格仍然高居榜首，城北和城南次之； 城北、城西在 50000 平方米以上的大盘较多，各区域楼盘规模以 30000 平方米下的为主，3000050000 平方米之间的楼盘极少。 城北单个楼盘的平均规模较大，区域内商业楼盘的总建筑面积，占市区总量的43.3，经营业态以传统的、服务范围广的生活用
14、品批发为主； 城西商业楼盘的总建筑面积仅次于城北，因该区域高档社区较多，满足日常生活所需的购物、休闲、餐饮、娱乐、及家居、建材等商业物业需求量大，此类商业楼盘开发活跃，但由于社区商业不完全成熟，故楼盘价格较低； 城南由于过去几年商业发展较快，近年对商业楼盘的需求量少，因此今年上半年商业楼盘供应少，建筑规模小； 城东由于区域商业氛围和居住环境在各区中较差，所以商业楼盘供应体量少，价格低； 城中辐射全市的成熟商业氛围使该区商业物业价格一直处于全市的顶端，商业物业的需求量也比较大，但由于土地的稀缺，使该区域商业楼盘的规模受到制约，楼盘数量多而总建筑面积较少，集购物、休闲、餐饮、娱乐为一体。 五、市区
15、不同经营业态在售商业楼盘供应特征 根据目前在售商业楼盘业态的规划及定位，成都市区的商业楼盘的业态大致可以分为四类：以购物、休闲、餐饮、娱乐为主的综合性消费场所、以购物为主的shopping mall 式卖场、以某一类专业商品为主的专业市场，以及以休闲、娱乐、餐饮为主的休闲场所。 具体情况见以下图表： 表四 成都市区在售商业楼盘经营业态情况表 从以上图表可见，市区各类经营业态在售商业楼盘主要有以下供应特征： 以购物、休闲、餐饮、娱乐为主的综合性消费楼盘数量多，分布广泛，仅城北较少； 专业市场为主的楼盘供应数量最多，总建筑面积最大，分布集中在城北一、二环之间，价格处于中流； 购物为主的楼盘数量和总
16、建筑面积都较少，但因周边商业氛围浓厚，故楼盘价格最高； 休闲、娱乐、餐饮为主的楼盘数量和建筑面积均最少，且多位于城中，总体供应少。 六、市区不同运营模式商业楼盘供应特征 当前成都市区在售商业楼盘一般都是在统一进行商业规划、定位的基础上进行招商，在具体运营模式中有的以自用或委托租赁为主、有的以产权式返租及兼有部分自用为主。大部分开发商在销售时提出了 810的投资回报率，有的还提出 3-5 年以后若不满意开发商回购的承诺。 根据调查，市区不同运营模式在售商业楼盘的供应主要有以下特征： 市区在售商业楼盘 74以上为自用或委托租赁，仅有近 26的楼盘实行产权式返租； 实行产权式返租的楼盘价格高，均价将近 20000 元/平方米，比自用或委托租赁楼盘的均价每平方米高了近 2000-4000 元； 实行产权式返租方式的楼盘主要分布在城西和城中，城南有一些，城西仅有一家； 七、附近区县在售商业楼盘供应特征
