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1、 新房、旧房的区分标准旧房是指已建成并办理房屋产权证或取得购房发票的房产以及虽未办理房屋产权证但已建成并交付使用的房产。财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知(财税字199548 号)关于新建房与旧房的界定问题指出：新建房是指建成后未使用的房产。凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。使用时间和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政厅(局)和地方税务局具体规定。转让旧房如何确定扣除项目的三种情形计算转让旧房土地增值税的扣除项目包括三种情形，三种情形下税负的高低即是纳税人纳税风险与纳税规划要权衡的主要标志。(一) 按照评估价格确定扣除项目财税字199548 号文规
2、定：转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。其中，旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋和建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。对于能提供评估价格的，已缴契税在计算土地增值税时不允许扣除。(二) 不能取得评估价格，但能提供购房发票的情形根据财税200621 号文件的规定，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的
3、，经当地税务部门确认，土地增值税暂行条例第六条、第(一) 、(三)项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计 5%的计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金” 予以扣除，但不得作为加计 5%的基数。即转让旧房不能提供评估价格但能提供购房发票的扣除项目金额包括三项：一是购房发票所载金额( 实际上包含了土地增值税暂行条例中第六条的“取得土地使用权所支付的金额 ”以及 “旧房及建筑物的评估价格”两部分);二是加计扣除金额(加计扣除金额 =购房发票所载金额5%购买年度起至转让年度止的年数);三是与转让房地产有关的税金( 包
4、括转让旧房时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税、契税以及教育费附加，上述四税及附加均必须提供相应的完税凭证)。其中，年数的确定按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满 12 个月计一年; 超过一年，未满 12 个月但超过 6 个月的，可以视同为一年。比如，29 个月的为两年，31 个月的为三年。计算公式可以归纳为：土地增值税扣除项目=发票所载金额 1+(转让年度-购买年度)5%)+与房地产转让有关税金+ 与房地产转让有关费用。(三) 既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据中华人民共和国税收征收管理法第 35 条的规定，实行核定征收。其次，土地增值税暂行条例规定，对于
5、隐瞒、虚报房地产成交价格的、提供扣除项目金额不实的、转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。主管税务机关也可以按照房地产评估价格计算征收土地增值税。所称的隐瞒，虚报房地产成交价格，是指纳税人不报或有意低报转让土地使用权、地上建筑物及其附着物价款的行为。所称的提供扣除项目金额不实的，是指纳税人在纳税申报时不据实提供扣除项目金额的行为。所称的转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，是指纳税人申报的转让房地产的实际成交价低于房地产评估机构评定的交易价，纳税人又不能提供凭据或无正当理由的行为。隐瞒、虚报房地产成交价格，应由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估。税
6、务机关根据评估价格确定转让房地产的收入。提供扣除项目金额不实的，应由评估机构按照房屋重置成本价乘以成新度折扣率计算的房屋成本价和取得土地使用权时的基准地价进行评估。税务机关根据评估价格确定扣除项目金额。转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，由税务机关参照房地产评估价格确定转让房地产的收入。(四) 转让旧房土地增值税扣除项目的三种情形对比分析1.按照评估价格确定扣除项目案例 1A 房地产企业以 2000 万元出售一幢办公楼，账面原值 300 万元，累计折旧 30万元。土地性质为商业用地，由于取得时间较早，取得时支付的土地出让金等原始凭证由于档案管理混乱无法提供。委托某资产评估公
7、司予以评估，资产评估公司评估土地价值为800 万元， 按照成本法对于办公楼进行评估，重置成本为 500 万元，成新率 70%，A 企业支付评估费 8 万元。A 企业自行计算方案：转让办公楼税金共计 111 万元，土地增值税的扣除项目按房屋评估后的重置成本成新率+土地的评估价值确定：即 50070%+800+111=1261(万元)，经计算，应申报缴纳土地增值税 232.55 万元。分析该公司的资产转让行为土地增值税扣除项目，政策适用错误，扣除项目不准确。中华人民共和国土地增值税暂行条例第六条计算增值额的扣除项目包括：取得土地使用权所支付的金额;开发土地的成本、费用 ;新建房及配套设施的成本、费
8、用或者旧房及建筑物的评估价格;与转让房地产有关的税金 ;财政部法规的其他扣除项目。其中旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。财税字199548 号关于转让旧房如何确定扣除项目金额的问题规定：转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。所以 A 公司土地扣除项目绝不能按
9、照评估价值虚增扣除成本，只能按照取得土地使用权所支付的实际价款扣除。不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。A 公司土地扣除成本只能为 0.按照评估价格正确计算应交土地增值税如下： A 企业办公楼转让收入 2000(万元) 。 办公楼评估价格(不含土地部分 )为 50070%=350(万元) 。 取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用为 0. 与转让房地产有关的税金=20005%(1+7%+3%)+20000.5=111( 万元) 。 支付评估费用 8 万元。 扣除项目合计=350+0+111+8=469( 万元) 增值额=2000-469=15
10、31(万元) 增值率为 1531469=326% 应纳土地增值税税额=153160%-46935%=754.45(万元) 。2.按照发票所载金额确定扣除项目案例 2A 房地产企业以 2000 万元出售一幢使用 4 年的办公楼，账面原值 300 万元，累计折旧 30 万元。该办公楼有取得的原始购买发票，发票所载金额为 300 万元。支付房地产转让有关费用 8 万元。该房产未进行资产评估。分析 A 企业办公楼转让收入 2000 万元。 与转让房地产有关的税金为 20005%(1+7%+3%)+20000.5=111(万元)。 支付房地产转让有关费用 8 万元。 土地增值税扣除项目=发票所载金额1+
11、(转让年度-购买年度)5%)+与房地产转让有关税金+ 与房地产转让有关费用=3001+45%)+111+8=479(万元)。 增值额为 2000-479=1521(万元) 。 增值率为 1521479=318% 应纳土地增值税税额为 152160%-47935%=744.95(万元)。3.按照核定征收确定应纳土地增值税税额案例 3A 房地产企业以 2000 万元出售一幢使用四年的办公楼，账面原值 300 万元，累计折旧 30 万元。支付房地产转让有关费用 8 万元。该办公楼既无法取得评估资料，也不能找到原始购买发票。分析按照核定征收计算应纳土地增值税税额，核定征收率假设为 20%. A 企业办
12、公楼转让收入 2000 万元。 核定征收率 20% 应纳土地增值税税额为 200020%=400(万元)风险提示三种情形下，核定征收不一定对于企业无利，关键是看主管税务机关确定的核定征收率高低是否会低于前述两种情形下的实际税负企业出售旧房如何计算土地增值税例:某工业企业转让一幢 90 年代建造的厂房 ，当时造价 100 万元，无偿取得土地使用权。如果按现行市场价的材料、人工费计算，建造同样的房子需 600 万元，该房子为 7 成新，按 500 万元出售，支付有关税费计 27.5 万元。计算企业转让旧房应缴纳的 土地增值税额。(1)评估价格=60070%=420(万元) (2)允许扣除的税金 2
13、7.5 万元 (3)扣除项目金额合计=420+27.5=447.5(万元) (4)增值额=500-447.5=52.5(万元) (6)应纳税额=52.530%-447.50=15.75(万元)一、收入确认关于土地增值税清算时收入确认的问题。国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知（国税函2010220 号）规定，土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。二、税前扣除
14、（一）允许扣除1评估价格的确认根据中华人民共和国土地增值税暂行条例（以下简称“暂行条例”）实施细则第七条第四款规定：旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。对于“评估价格”，主管税务机关与纳税人存在分歧，主要表现为：评估价格是指旧房及建筑物“取得”这个时点还是“处置”这个时点的重置成本价？这个分歧直接影响到“评估价格”的认定，最终影响土地增值税汇算清缴。一般来说，房地产评估是由具有资质房地产评估机构按照相关法律、法规和操作规程规定，运用具体评估方法，评定估算出委托评估资产价值
15、。至于评估基准日、评估方法和重置成本的构成要素应当由评估机构根据评估目的、相关的法律、法规，并结合委托方的要求来确定，但考虑到暂行条例及其实施细则所涉及到“评估价格”属于“计税基础”为目的的资产评估，具有特殊目的，所以主管税务机关应出台相关解释条款或规定予以明确。2契税的确认根据关于土地增值税一些具体问题规定的通知（财税字199548 号）中第十条规定：转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支
16、付的金额。综上所述，在计算旧房转让土地增值税时，取得土地使用权所支付的地价款是扣除项目中与评估价格并行的子项，不能混在一起。此外该规定中仅有地价款、费用和税金这三项可以作为扣除项，其中无“等”这个字眼，所以可以推出房屋装修（例如空调设备等）等费用不能计算在扣除金额内。3对于已缴纳契税的处理根据关于土地增值税一些具体问题规定的通知（财税字199548 号）中第十一条规定：对于个人购入房地产再转让的，其在购入时已缴纳的契税，在旧房及建筑物的评估价中已包括了此项因素，在计征土地增值税时，不另作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除。该规定在关于已缴纳的契税可否在计税时扣除的问题上已有明确说明。（二）加计扣除1原值每年加扣 5%根据关于土地增值税若干问题的通知（财税200621 号）中第二条规定：纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经
