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1、永长小区商铺营销策划方案方案背景：永长小区商铺的销售工作，经开发公司各级领导的全力推动，将于7月份重新启航。对于本次项目的启动，我公司顾总与贵公司杨总均抱着“毕其功于一役”的想法，经过多次的协商、探讨，终于在项目营销的几个重要方面达成共识，并重新制定永长小区房屋销售补充协议。根据协议，报人策划将在三个月内完成项目90%的销售任务，开发公司也将在各个领域内给予全面支持。面对开发公司的信任，报人策划有决心，有信心在短期内结束项目长达5年的销售历史。策划目的：1、通过扎实的宣传，积极的沟通，迅速圈定目标客户。2、重整河山，快速建立项目的商业地位及市场美誉。3、在三个月内完成90%的销售指标。1、产品
2、策略抛开过往，轻装上阵：本项目落成5年，产品形式已经固定，在无法进行项目改造的背景下，我们应尽量为消费者营造一个全新的理念环境，方便消费者在最短的时间内了解项目的市场地位及经营内涵。同时，重新树立项目的外在形象，给看房者以良好的第一印象。1.1、案名更新：“财富好望角”一名，在1年多的营销过程中，经历了退房、断水、断电、银行查封等诸多风波，所代表的形象已经无法承担新的销售任务，应给予更换。根据开发公司领导的指示，报人策划在综合了项目的商业地位及商业内涵等因素后，给出如下建议。建议案名：“泰武士”商业广场案名解析：泰晤士河是英国最繁华的一条水系，自西向东流经牛津、伦敦等经济发达地区，众多的商家和
3、货物沿河往来，哺育着英国灿烂的经济文明。本案地处亚泰大街、长春大街、光复路等商业带的交叉点，经济地位显赫，其地理位置与泰晤士河有着异曲同工之妙。同时，在中国的风水学中，一向认为水是财富的象征，我们在项目命名上采用泰晤士的谐音，就蕴涵着对项目销售前景、经营前景的美好祝愿。永长小区的商铺经历5年的时光蹉跎，在销售上屡屡受挫于客观因素，本次由高新集团牵头，重拳出击，使项目再次看到曙光，因此，报人策划将案名谐音定位“武士”。是冀望项目能够在激烈的市场竞争中挺立潮头，披坚执锐，所向无敌。1.2、形象包装：在项目查封期间，由于缺乏有效管理，待销门市的内外形象损毁严重，不但影响着自身的销售，也制约着项目整体
4、商业氛围的形成。正所谓“工欲善其事，必先利其器”，为此，我公司建议：A）长期保持未销售门市的内外卫生；B）对损毁的门窗及外立面进行修缮；C）参照现有经营门市进行门前石阶铺装，统一项目形象；D）在销售时间内，长期布置沿街彩旗，营造现场气氛；E）转角处大广告牌实施亮化，内容根据规划定期更换，展示项目卖点，设置活动背景。1.3、弥补缺陷：相比与其它项目4050年的土地年限，本案的土地年限仅余11年，必然导致客户消费成本增加，对未来经营产生顾虑，从而制约消费行为。对此，报人策划认为应给予客户明确的说法，即在使用年限到达后，怎样依据有关政策进行解决。并对由此产生的额外消耗进行买单（将在销售中根据具体情况
5、提高价格，弥补损失）。以消除负面影响。2、价格策略紧守底线，适时加价：2.1、紧守底线：在本套方案之前，我公司曾根据市场调研、前期销售价格、商业现状及产品自身进行了价格定位，经开发公司领导审核，向我公司出具了项目销售价格表。对此，我公司有如下理解：此价格为开发公司的成交底线。此价格不包括营销中执行促销措施所付出的经济代价。根据以上了解，报人策划将在土地续约成本计算完成后，以下表为基础重新制定销售价格，以高出底价的部分充抵进行上述消耗，从而保障开发公司的实得利益。房源价格表栋号楼层房号面积（）单格元/总价（元）备注1#1-2层101、201607.16575884607168.021#2层20（
6、西）306.8054388元1346260.34捆绑销售。1#5层501413.862788元1153841.68无产权1#6层601413.862688元1112455.68无产权、顶层2#1-2层107278.617588元2114092.683#1-2层1032797188元2005452室内有隔断剪力墙3#1-2层105274.067188元1969943.28室内有隔断剪力墙3#1-2层106342.47688元2632371.24#1-2层1041921.896688元12853600.324#-1层-102632.222488元1572963.36地上2层连同地下室一起销售合计5
7、875.425338.88元31368148.562.2、适时加价：在市场调研中，我们发现亚泰大街、长春大街沿线的门市价格均高于本案，同时，长春房地产蓬勃的发展势头，使本案存在很大的升值空间。所以，报人策划将派遣得力人员进行门市价格跟踪，并根据实际情况适当的加价，使开发公司获得的利益最大化。3、推广策略清晰定位，重拳出击：3.1、明确功能：项目仅余10套可售房源，且产品形式、面积差别巨大，不利于我们进行统一定位，为此，报人策划屡次研究产品，为每一个商铺进行了精细定位，以保证我们在宣传中有的放矢。房源号目标客户经营类别原因分析1#101+201中型多功能网吧、酒吧综合餐饮面积过大，并且长春大街方
8、向，没有正门，室内和2楼没有连通楼梯，旁边有东方洗浴和天地人夜总会，有带动作用，可引进同类娱乐行业。1#5011#601装饰装潢公司旅游公司培训机构符合此类企业办公需求，面积适中，本案有龙发装饰、一统木门相关产业。2#106品牌装修公司餐饮企业银行分行符合面积要求，有同类公司进驻，关键是否能引进餐饮企业。2#107保健品公司按摩足疗延续大马路摩托车、电动车经销一条街；填补区域配套功能空白点公司；3#1033#1053#106美容健身移动、联通、网通分行摩托车、电动车经销处以同类公司为引进切入点。4#104大型餐饮企业网吧旗舰店著名企业办公、展示、仓储中心2个单元需一起销售，面积为2554.11
9、，而且地下室面积过大，成为投资负担，斜对面有中东新天地超市对比，无法引进超市，销售目标缩小很多，只能依靠亚泰大街商业氛围，以价格为武器打动投资者。3.2、锁定靶心：寻找消费者是项目营销的关键所在，寻找范围越小，所耗费的单位成本就越低，本案在仅有10套门市的情况下，我们可以根据其自身特点，按照上文定位进行筛选，缩小对目标客户的包围圈。经营型客户：长春市门市经济方兴未艾，拥有大批门市经营的成功者，作为亚泰大街最后10套产权门市，本案拥有强大的商业吸引力，但个别商铺体量巨大，总价过高，严重制约了其投资可能，只能有目的的吸引大型门市的成功经营者。所以，我们在营销中，将采取针对性措施，向这部分客户发布信
10、息，同时缔造现场欣欣向荣的经营场景，吸引客户眼球。投资型客户：经过本公司对所余商铺的考察、分析，我们认为，本案所在区域是亚泰大街5大商业体系的交集所在，拥有强大的升值空间。在整个投资领域产生极大动荡的前提下（股市），将有大批的闲散资金寻找出路，又适逢房地产业兴旺发达之际，本案500方米以下的商铺，一定会对商业投资领域及社会闲散资金产生强大的吸引力。3.3、一鼓作气：在延误了众多的销售良机后，2007年的房地产形式再次为项目提供了复兴的机会，对此，我们一定要快速启动，利用宣传冲市，一鼓作气，实现清盘。4、宣传策略内外兼修，四面开花：4.1、主宣传语：项目本身是客户消费的最终诱因，所以，我们在宣传
11、中，应首先强调本案的商业地位、性价比优势及成熟的商业氛围，利用主打媒体反复进行强调，突出项目优势。A）泰武士商业广场，长春商业名利场！B）泰武士商业广场，起价6688元！C）泰武士商业广场，发财不用等三年！D）泰武士商业广场，财富增长新矿点！4.2、卖点设置：A）5大商圈交集，10席创富良机！B）亚泰大街最后10套产权门市！C）眼光就是财富开业商家巡礼！D）金街门市，6688元超低起价！4.3、宣传通路：宣传推广主体为每周的报纸媒体面广告结合4#楼户外楼体大型喷绘广告和每周一次的热街娱乐互动现场活动，辅助交通之声和目标市场派发项目海报等，全方位轰炸市场。A）主打媒体：报纸广告信息传播及时，覆盖
12、面广，历来是商业宣传的首选媒体。其中，新文化报以日200万的销量远远领先同侪，其广告效果也在报人策划长期的营销实践中得到了证实。因此建议本次攻坚，我们的炮兵阵地首选新文化报报纸广告虽然宣传力度强，但效果的持续性较差，因此，我们需要设置一个有持续宣传效果的“永久火力点”，与报纸相辅相成。经过遴选，我们建议对两街转角处的大型广告牌重新亮化、包装，与报纸宣传配合，定期更新内容，阐释项目卖点。B）辅助媒体：本次营销时间集中，开发公司资金支持充足，使我们有条件进行一次立体式宣传轰炸，对主打媒体进行补充。广播广告：交通之声面向有车族及经常打车的人，其经济实力较高，宣传目标与我项目对接准确。而且相比于报纸，
13、性价比非常合理。短信广告：短信广告是一种强迫式的宣传方式，其特点主要体现在信息传达率为100%，宣传人群可以主动选择。而且现在的发布价格十分低廉，向10万人发布，费用仅为5000元。海报派发：由于项目各产品总价很高，并不是大众消费品，所以，我们在派发中，将侧重高端人群的聚集场所，如高档写字楼、经营火爆的门市、高档购物中心等。而且，为了避免消费者随手丢弃，我们会根据杨总建议，在海报设计上注重实用功能，并力求精美。C）媒体计划：项目时间费用备注现场SP活动8.1510.3160000元/10次利用场地优势，在亚泰大街空地上每周六定期举行互动热街娱乐活动，派发小礼品。6000元10次=60000元交
14、通之声8.159.1560000元/月目标客户均为有车一族，选择该媒体到达率高，B段，每天11次。直播另行制订20000元/次配合现场活动，营造气氛新文化报8.1510.3175000元/10次楼市导航地产专栏，彩版，1/8版，7500元/次，每周五刊登，共计10次。东亚经贸8.1510.31120000元/4次周五正版半版彩版硬性广告，每月2次，30000元/次，共计4次。项目包装7.18.165000元售楼处从新包装，围挡喷绘更新、大门、水泥台阶、室内装修等项目DM海报8.1510.3115000元30000张0.5元=15000元派单人工费8.1510.31甲方负责安排相关人员项目4#楼
15、路牌喷绘8.1510.318800元22010元/4次=8800元短信群发8.1510.3110000元100000条0.05元2次=10000元不可预见支出8.1510.3110000元合计443800元4.4、活动设置：本项目被亚泰大街、长春大街环绕，两条主干道路宽车快，人流来往不便，致使项目现场呈现冷淡、萧条的感觉，不利于营销。因此，我公司建议，作为旺场最直接手段，“现场活动”必不可少。活动的时间为前两个月每周一次。配合交通之声的现场直播，营造现场红红火火的商业场景。地点就设置在亚泰大街与长春大街交汇处，以大广告牌为背景。具体活动方案，报人策划届时提供。5、现场执行补充人员，整装待发：项目的重新启动，双方公司均倾注了极大的热情，报人策划秉承善始善终的服务宗旨，在双方会谈之后，已经开始着手销售人员的补充工作，重新培训，定岗定编，待到销售条件许可，就可以马上进驻，开始工作。6、工作推进层层递进，脚踏实地：见附表结语开发公司重整河山的气魄，为项目带来曙
