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1、房地产产权交易评估市场法的改进及应用 谢付杰 重庆工商大学融智学院 摘 要： 市场法是资产评估方法中最简单、最具有说服力的方法之一, 但是由于房地产价值影响因素很多, 再加上市场信息不对称、评估行业资料不公开、评估案例选择不科学等方面的影响, 市场法在评估房地产价值过程中遇到了很大的困难, 评估出来的结果可能与实际交易的价格有很大的差距。针对房地产的特点, 对房地产评估的市场法进行改进, 为房地产评估提供参考。关键词： 市场法; 房地产评估; 产权交易; 基金：重庆市社会科学规划项目“城市化进程中农村土地流转价值评估研究”阶段性成果, 项目编号:2014PY56市场法也称市场比较法, 是根据资
2、产的替代原理, 将被评估的资产与市场上类似的已经成交的资产进行对比、分析, 对类似资产的交易价格进行适当的修正, 来估算被评估资产的价值的方法。由于市场法采用的比较实例是已经成交的案例, 比较案例的成交价格是实际成交价格, 也是交易双方都认可的价格, 所有的资料也均是通过市场的手段取得的, 所以市场法最能反映市场的行情, 也是最具有说服力的方法之一。一、传统市场法在房地产评估中运用的缺陷1、由于信息不对称, 比较案例选择不合适虽然市场法是资产评估方法中最直接、最具有说服力的方法之一, 但是其运用的前提条件限制比较严格, 首先必须有活跃的资产交易市场, 其次相关的比较参数能够收集到。目前的房地产
3、交易市场相对比较活跃, 如果仅仅找到已经成交的案例并不麻烦, 但是与被评估对象相似的比较案例选择可能比较困难。如果选择的比较案例与被评估的房地产不类似, 在运用市场法估算的结果的合理性就会受到很大的影响。2、房地产价格影响因素众多, 差异因素选择不当影响房地产价格的因素主要有一般因素、区域因素和个别因素, 其中个别因素是极其复杂的, 如房地产坐落、朝向、楼层、设计、构造、质量、土地使用权剩余年限等。在房地产评估实务中选择可比实例时, 不是把影响房地产价格的因素都作为差异因素, 而是选择对房地产价格影响比较大的因素作为差异因素。在选择可比实例时一般是同一个区域或同一个供需圈范围内的类似的成交案例
4、, 因此, 一般因素通常可以不作为差异因素, 区域因素、个别因素、交易情况、交易时间等常作为市场法中的差异因素, 但是, 在房地产评估实务中, 不同类型的房地产价格的影响因素可能不同, 因此, 不能简单地把区域因素、个别因素、交易情况、交易时间简单地作为差异因素。3、评估人员受人为主观因素影响较大客观性原则是资产评估工作的基本原则之一, 但是在资产评估实务中, 资产评估人员往往根据自己的判断, 没有经过收集资料、市场调查、实地调查, 使一些数据缺乏客观依据。例如在确定区域因素修正系数时, 选择的交易案例与评估对象相比, 稍差一些, 为了追求简单高效, 根据自己以往的评估经验, 如将某个修正系数
5、确定为 1.01, 具体这个数据的确定时根据什么依据来设定的, 没有确切的客观依据, 对评估结果的精确度有很大的影响。二、房地产产权交易评估市场法的改进1、改进的原则市场法评估商业房地产的核心是待评估商业房地产与可比实例房地产之间的比较, 而这种比较的实质, 是一个相似性识别过程, 即判断待评估的房地产与可比实例房地产的相似程度有多大。但是在实际的操作中, 如何对待估房地产和可比实例房地产的差异进行对比, 差异因素是很重要的。传统的市场法在确定差异因素时, 往往采用常见的差异因素, 如交易情况、区域因素、个别因素等, 这些因素太宏观, 不够细化, 导致评估人员只能凭经验来打分, 确定修正系数。
6、因此, 市场法改进要遵循因素细分、宏观和微观相结合的原则进行改进。将影响房地产价格的主要因素通过对比量化, 更能真实地反映房地产的市场价值。2、市场法改进的思路在运用市场法评估房地产价值时, 选择可比参照物至关重要, 可以选择与待评估的房地产相似度比较大的已成交的房地产作为可比实例。这种选择可比实例的方法, 可以最大限度地避免人为主观因素的影响。然后, 通过调查, 选择影响待评估的房地产价值的因素并进行权重分配, 通过比较, 将待评估的房地产和各可比实例的各个因素分值进行计算, 并将各个因素的分值用加权平均方法计算各个案例和被评估对象的总得分。最后用被评估的房地产总得分与各个可比实例的得分进行
7、比较, 得出修正系数, 根据各个可比实例的修正系数与其交易价格相乘计算出被评估的商业房地产的价值。三、房地产价值评估的市场法改进的评估过程1、可比实例的科学选择导致市场法评估结果不合理的原因之一是选择的可比实例与被评估对象不具有较大的相关性, 如选择的可比实例与被评估对象的评估目的不一致, 可比实例与被评估对象不属于同一个用途, 设计、功能、位置、构造等差异较大。科学的选择可比实例就要求选择的可比实例与被评估的对象的评估目的相同, 用途相同, 设计、功能、置、构造等各种因素要相似或相近。2、科学选择评估价值差异因素由于影响房地产价值因素很多, 不同类型的房地产价值影响因素不同, 同一因素对不同
8、类型的房地产价值影响程度不同, 因此, 在确定可比实例和被评估对象差异因素时, 要根据评估对象的用途确定差异因素。在传统的市场法评估房地产价格时, 差异因素往往从交易情况、区域因素、交易时间、个别因素等方面确定, 其中区域因素又包括区域繁华程度、道路通达度、交通设施状况、环境状况等子因素, 个别因素又包括位置、土地形状、面积、容积率等很多子因素, 每一个子因素对房地产价格影响有可能比交易时间因素的影响还要大。3、合理量化差异因素运用市场法的关键就是将可比实例与评估对象对比指标之间的差异进行量化。由于影响房地产价值的因素很多, 可以按照其对房地产价值影响的大小程度赋予不同的权重, 再将各因素进行
9、细分为子因素。然后设定各子因素的比较标准 (标准子因素综合分为 100 分) , 可比实例和待估对象各个子因素都与标准子因素进行比较, 得出各可比实例和待估对象各子因素的得分 (可参照表 1) , 各子因素的得分之和为可比实例或待估对象的分值。表 1 市场法评估房地产综合分数评定表 下载原表 4、市场法改进模型设计及计算评估值根据市场法的替代原理, 将每一个可比实例都与被评估对象进行比较, 量化差异, 然后用各差异因素的修正系数对可比实例的交易价格进行修正, 各可比实例修正后的价格的平均值可作为待估对象的评估值。但由于传统的市场法在具体操作的时候, 差异因素考虑较少、较宏观, 使差异因素的修正
10、系数不能真正反映可比实例与待估对象的差距。市场法改进模型保持资产的替代原理不变, 先根据对影响房地产价格的因素大小程度对各差异因素赋予不同的权重, 然后对差异因素进行细分, 通过各可比实例和待估对象与标准因素进行比较, 确定各差异因素的得分, 根据评估对象和可比实例因素综合得分的比较, 对各可比实例的交易价格进行调整。根据上述表 1 的评定表, 其市场法模型改进如下:其中, X 为因素分数总和, 为区位因素分数, 为实物因素分数, 为权益因素分数, 为其他因素分数。=商业繁华程度+交通便捷程度+临街状况+公共配套设施+是否处于核心商圈+集群状况+.=成新度+装修+设备设施+空间布局+工程质量及
11、建筑结构+楼层+朝向+建筑面积+外观+商业管理+硬件条件+通用性+.=出让地, 无他项权利限制=增值能力+附近人群购买力+开发商品牌+.四、结论市场法在房地产价值评估中运用得比较广泛, 由于选择的可比实例是实际成交的案例, 依此所调整的价格作为评估结果也受到房地产交易当事人的认可, 因此也具有很强的说服力。由于影响房地产价值的因素众多, 并且不同类型的房地产, 价值影响因素可能不同, 不同因素对房地产价值影响程度不同, 在传统的市场法估算房地产价值时, 考虑的因素大多是时间因素、交易情况、区域因素和个别因素, 没有对这些因素进行细分, 差异因素考虑和量化不科学, 可能造成评估值不能反映市场行情。通过分析被评估房地产类型及影响因素, 将影响因素细分, 利用市场法的替代原理基础, 对市场法进行改进, 通过验证, 能反映市场的行情。参考文献1池上评、江希钿、华伟平等:层次分析法在林地资产评估市场法中的应用.林业经济问题, 2014, (2) . 2黄鸣强:房地产评估中市场法的分析与研究.商业经济, 2014, (5) . 3蔡璐、佘祥云:灰色关联分析在房地产估价市场法中的应用研究.财会通讯, 2012, (12) . 4张鼎祖、彭莉:企业价值评估市场法的改进J.统计与决策, 2006, (5) . 5杨天珍:市场法在企业价值评估中的应用J.会计之友, 2011. (12) .
