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1、关于城市住宅露台设计的规划管控与研究关于南昌市住宅建筑露台比例设置调查研究 周琴 李耀群 管静 南昌市城市规划研究信息中心 摘 要： 对南昌市已建成住宅建筑露台现状进行大量、广泛调查。研究现场搭建情况将南昌市住宅建筑露台违规搭建的情况分三种:搭建严重、搭建一般和搭建轻微;根据现有统计的数据分析发现其露台面积占比过大的住宅是搭建严重的比例最高。针对以上各种情况分别提出较为合理的露台设置的比例以及控制其搭建的政策建议。关键词： 住宅露台; 露台比例; 南昌市; 收稿日期：2017-9-8Received： 2017-9-81 前言1.1 研究背景本文所称的露台, 是指设置在屋面或雨篷上供人室外活动
2、的有围护设施无顶盖、无花架等顶部构筑设施的平台。20 世纪 90 年代, 市场上多数住宅建筑缺少与外界联系的平台 (灰空间) , 每栋建筑与外界隔绝, 即使有阳台可以观景, 但大部分住户还是更加愿意把它封闭起来, 形成独立空间。随着经济发展, 收入水平提高, 人们开始追求更高的生活品质。其中, 居住条件的改善无疑是重中之重。人们憧憬更加宽广空间, 更为辽阔的视野。因此带露台式的住宅建筑便开始成为房地产商争相主推的新型产品。从功能角度看, 其使每户都能享有独立的露台, 居住者能充分与自然情景沟通, 享受更多阳光、室外空间、绿地, 营造了一个有天有地的生活空间。纵观其他城市, 也有类似露台搭建情况
3、严重的现象, 但目前学术界对露台相关研究的文章也近为零。鉴此, 本文以南昌市新区为例, 从建筑类型、露台占比、搭建占比角度出发, 对已建成住宅建筑露台进行大量广泛的调研分析, 以期找到导致露台搭建的深层次原因, 从而为以后控制搭建提供实证依据。1.2 研究目的(1) 从建筑的露台设计着手避免因搭建引发的城市景观乱象, 对住宅超出功能需要的大露台设置的提出建议;(2) 通过对比分析, 提出较为合理的露台占比。1.3 基本假设本文假设住户搭建的意愿仅仅与搭建成本有关, 从经济学成本角度出发, 不考虑住户的主观原因, 假设住户搭建露台意愿和搭建成本负相关。因此, 本报告中仅仅只需要分析某个小区中搭建
4、最为严重的一栋, 只要能搭建就说明搭建成本低于搭建后住户所获得的利润, 即边际利润大于零, 其他住户目前只是没有搭建, 原因各异但至少排除成本原因。因此, 本文研究重点是挖掘影响搭建成本的内在因素, 在未来城市规划管理中从源头上通过控制该因素而提高搭建成本, 从而最终降低住户搭建意愿, 避免露台违章搭建。1.4 研究方法采用实地调研定性分析法和定量分析法, 其中调研分两部分:(1) 对南昌市内居住小区进行初步摸底, 对各居住小区进行拍照取证, 选取有针对性、代表性、入住率高的小区作为研究对象;(2) 按现场调研情况, 定性地把目前各个小区搭建情况分为搭建严重、搭建一般、搭建轻微三种;最后对小区
5、内搭建最为严重的楼栋进行定量分析。2 南昌市住宅露台搭建现状及原因分析2.1 研究对象红谷滩新区是南昌市委、市政府为拓展城市规模, 构建“一江两岸”城市发展格局而设立的城市新区, 是南昌的新行政中心、新商务中心、新文化中心、新商业中心和新休闲中心, 分为红谷滩中心区、红角洲、凤凰洲和九龙湖新区。近年来, 红谷滩新区内的房地产市场发展蓬勃, 土地开发总量一直稳居各区之首, 成为南昌购房者首选。2.2 搭建现状情况及原因分析根据现状调研情况, 7 层及以下住宅建筑搭建情况复杂, 搭建情况严重;8 层及以上住宅建筑露台搭建情况轻微。针对上述情况, 本文将采用定量分析手段来剖析各类住宅建筑露台搭建的内
6、在原因, 以合理地控制未来居住小建筑露台搭建现象。根据小区代表的典型性、资料的完整性以及数据的科学性原则, 本文现例举选2 个已建成住宅项目进行研究分析, 根据露台搭建现状分析如下:2.2.1 香逸澜湾居住小区香逸澜湾居住小区位于红谷滩新区凤凰洲片区内, 项目西南毗邻碟子湖。据实地调研发现, 香逸澜湾 6 栋 8 层及以上住宅建筑未设置露台, 故未搭建;22 栋7 层及以下住宅建筑均有住户搭建, 且搭建情况严重, 多以钢筋混凝土搭建为主, 具体见图 1。图 1 香逸澜湾小区 7 层及以下住宅建筑现状照片 下载原图香逸澜湾 7 层及以下住宅建筑几乎所有入住住宅的露台均用玻璃围合, 形成封闭空间,
7、 有的住户甚至改变建筑原本外形, 拆除外墙, 擅自用工序复杂的混凝土浇筑楼板和实墙, 破坏建筑外立面造型的同时带来了极大的安全隐患;封闭露台, 每户搭建的形式、搭建使用的材料各不一样, 最终导致整个小区住宅建筑外形杂乱无章, 居住环境恶化。由香逸澜湾小区的露台搭建现状可得出以下结论: (1) 露台搭建程度与露台设置的面积大小和露台设置的方式有关; (2) 露台面积设置过大, 住户容易搭建; (3) 露台连续设置导致单个露台面积增大, 搭建后利用率高, 更提高住户的搭建意愿。2.2.2 莱蒙都会居住小区莱蒙都会居住小区位于红谷滩新区碟子湖中大道。根据调研情况, 莱蒙都会小区的 8 层及以上住宅建
8、筑未设置露台, 故为零搭建;7 栋 7 层及以下的住宅建筑多数住户已搭建, 该类住宅建筑露台布置较多, 面积较大, 顶层更为严重, 搭建情况较严重。莱蒙都会小区 7 层及以下住宅建筑在每一栋的顶层都存在违规搭建的铝合金玻璃窗房间, 由小区南侧门楼栋处往里走, 看到除了阳光房外, 有楼顶出现与原外墙颜色不一致的房间, 部分还没有安装玻璃窗。从现场调研情况来看, 莱蒙都会小区是所有调研小区中搭建情况最为严重的。住宅建筑只要设置露台, 几乎都被搭建。更严重的是原设置“6+1”层, 即 6与 7 层为一户, 已加建为“6+2”层;同时, 从第 5 层露台开始, 住户把原来凹进去的立面封闭层层加建搭建至
9、 8 层。综上可知: (1) 露台搭建程度与露台占比和露台设置方式有关; (2) 露台与露台、露台与阳台越大面积连续设置, 住户搭建的概率越大; (3) 屋顶露台面积较大, 实际建筑面积较小, 导致大面积搭建。2.3 露台搭建的危害2.3.1 违章搭建存在严重安全隐患7 层及以下住宅建筑搭建较为严重的居住小区, 有的把露台围合封闭搭建成阳光房, 有的用钢筋混凝土浇筑楼板。由于封闭搭建与浇筑楼板并不是与主体建筑一并施工, 而是在入住后自行搭建浇筑, 这种用铁支架和板材组合而成的住房破坏了建筑原有的结构, 且没有经过安全验收, 极易发生掉落危险, 加大了建筑的承重, 其安全性无法保障;此外, 从消
10、防安全角度考虑, 楼顶的许多楼房消防通道因为搭建露台被堵, 一旦发生火灾, 后果不堪设想。2.3.2 违章搭建影响居住环境搭建而成的建筑与小区原有建筑在颜色、形状各方面都不协调, 影响建筑外立面效果;特别是城市街道布置的退台洋房因乱搭建对城市街道的景观带来了负面的影响。2.3.3 违章搭建影响小区日照强度建筑日照的目的是充分利用阳光以满足室内光环境和卫生要求。阳光可以满足建筑采光的需求, 充足的直射阳光还有杀菌和促进人体健康等作用, 在冬季又可提高室内气温。尤其在南昌这个夏热冬冷气候的城市, 充足的建筑日照显得更为重要。如今, 由于部分小区的顶层露台违章搭建甚至加建, 对北面建筑造成了遮挡,
11、减少了原有的日照时数, 侵害了相邻住户的采光通风权益, 破坏邻里和谐。2.3.4 违章搭建增加容积率对于住户来说, 容积率直接涉及到居住的舒适度。中华人民共和国城乡规划法、城市、镇控制性详细规划编制审批办法、建设用地容积率管理办法规定:“控制性详细规划确定的容积率指标, 任何建设单位或个人都不得擅自更改, 确需调整的应符合条件及走相关程序”;由于小区露台面积并不计入容积率, 露台一旦被搭建, 无疑变相地增加了容积率, 但建设单位并没有根据相关规定程序进行调整, 且住户擅自搭建也不符合容积率调整的条件。搭建的露台, 挤占了公共空间, 侵害了公共利益, 等于变相增加容积率, 属于违法行为;搭建的面
12、积, 并未缴纳市政设施配套费, 造成了国有资产的流失。因此必须采取措施加大力度严格控制露台搭建, 维护法的权威及公平性。3 结论与措施所谓违章搭建, 是指未经房管、规划等政府部门的批准与认可, 在规划审定的图纸之外的建筑物、构筑物等。针对违章搭建的情况, 建议对 7 层及以下的住宅建筑不宜设置占标准层面积较大的露台。因造型需要, 建筑层次的设计可设置斜面坡顶进行处理;对邻城市街道的多层住宅露台设计严控, 不建议临街设置露台。对 8 层及以上住宅, 建议每户应在主要朝向设置功能性阳台, 且露台不宜设置在北侧。同一层两户的露台不应相邻设置, 且露台不与紧邻阳台设置。露台的维护设施不应少于连续两面临
13、空, 不建议设置与之相连的附属构件 (含花池、空调板等) 。每户露台的水平投影面积之和与该户套内建筑面积的比例止应有管控要求, 占比应合适。只有通过如上一些措施, 积极、妥善地进行控制与引导, 才能解决各住宅小区违建之情形, 促进城市美丽、社会和谐、人民安居乐业。参考文献1应群, 戴起旦, 汤民, 等.建筑风环境分析与绿色建筑设计C.第二届中国建筑节能总工高峰论坛论文集, 2008:100105. 2牛盛楠, 张欣宜, 黄成, 等.天津地区居住区采光与室外风环境模拟研究J.山东建筑大学学报, 2013, 28 (1) . 3刘晓锋.城市风环境分析对建筑自然通风设计的影响J.城市建筑, 2015 (29) :31, 35. 4汤广发, 赵福云, 周安伟, 等.城市住宅小区风环境数值分析J.湖南大学学报 (自然科学版) , 2003, 30 (2) :8690. 5史彦丽.建筑室内外风环境的数值方法研究D.湖南大学, 2008.
