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1、规划和房地产相关知识一、规划基础知识城市化：人类生产和生活方式由乡村型向城市型转化的历史过程，表现为乡村人口向城市人口转化以及城市不断发展和完善的过程。又称城镇化、都市化。城市化水平：衡量城市化发展程度的数量指标，一般用一定地域内城市人口占总人口的比例来表示。卫星城：在大城市市区外围兴建的、与市区既有一定距离又相互间密切联系的城市。城市规划：对一定时期内城市的经济和社会发展、土地利用、空间布局以及各项建设的综合部署、具体安排和实施管理。城市设计 ：对城市体型和空间环境所作的整体构思和安排，贯穿于城市规划的全过程。旧城改建：对城市旧区进行的调整城市结构、优化城市用地布局、改善和更新基础设施、整治
2、城市环境、保护城市历史风貌等的建设活动。城市基础设施：城市生存和发展所必须具备的工程性基础设施和社会性基础设施的总称。城市总体规划:指综合性的城市规划。是确定一个城市的性质、规模、发展方向以及制订城市中各类建设的总体布局的全面环境安排的城市规划。总体规划还包括选定规划定额指标，制订该市远、近期目标及其实施步骤和措施等工作。控制性详细规划：根据城市规划的深化和管理的需要，以控制建设用地性质，使用强度和空间环境，作为城市规划管理的依据，控制性详细规划应当包括下列内容： 详细规定所规划范围内各类不同使用性质用地的界线，规定各类用地内适建、不适建或者有条件地允许建设的建筑类型； 规定各地块建筑高度、建
3、筑密度、容积率、绿地率等控制指标；规定交通出入口方位、停车泊位、建筑后退红线距离、建筑间距等要求； 提出各地块的建筑位置、体型、色彩等要求； 确定各级支路的红线位置、控制点座标和标高； 根据规划容量，确定工程管线的走向、管径和工程设施的用地界线； 制定相应的土地使用与建筑管理规定。城市用地：按城市中土地使用的主要性质划分的居住用地、公共设施用地、工业用地、仓储用地、对外交通用地、道路广场用地、市政公用设施用地、绿地、特殊用地、水域和其它用地的统称。居住用地：在城市中包括住宅及相当于居住小区及小区级以下的公共服务设施、道路和绿地等设施的建设用地。公共设施用地：城市中为社会服务的行政、经济、文化、
4、教育、卫生、体育、科研及设计等机构或设施的建设用地。工业用地：城市中工矿企业的生产车间、库房、堆场、构筑物及其附属设施（包括其专用的铁路、码头和道路等）的建设用地。仓储用地：城市中舱储企业的库房、堆场和包装加工车间及其附属设施的建设用地。道路广场用地：城市中道路、广场和公共停车场等设施的建设用地。市政公用设施用地：城市中为生活及生产服务的各项基础设施的建设用地包括：供应设施、交通设施、邮电设施、环境卫生设施、施工与维修设施、殡葬设施及其它市政公用设施的建设用地。绿地：城市中专门用以改善生态、保护环境、为居民提供游憩场地和美化景观的绿化用地。居住区：城市中由城市主要道路或自然他界线所围合，设有与
5、其居住人口规模相应的、较完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公共服务设施的相对独立的居住生活聚居地区。商业区：城市中市级或区级商业设施比较集中的地区。中心商务区：大城市中金融、贸易、信息和商务办公活动高度集中，并附有购物、文娱、服务等配套设施的城市中综合经济活动的核心地区。城市居住区：一般称城市居住区，泛指不同居住人口规模的居住生活聚居地和特指城市干道或自然分界线所围合，并与居住人口规模(3000050000 人)相对应， 配建有一整套较完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公共服务设 施的居住生活聚居地。居住小区：一般称小区，是指被城市道路或自然分界线所围合，并与居住人口规模(10
6、00015000 人)相对应， 配建有一套能满足该区居民基本的物质与文化 生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。居住组团：一般称组团，指一般被小区道路分隔，并与居住人口规模(1000 3000 人)相对应，配建有居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地。规划用地范围线：规划用地范围线是指城市规划行政主管部门按照批准的详细规划和有关规定，划定的具体建设项目的规划用地封闭线。道路红线：规划的城市道路路幅的边界线，反映了道路红线宽度。 任何建筑物、构筑物不得越过道路红线。根据城市景观的要求，沿街建筑物可以从道路红线外侧退后建设。包含：通行机动或非机动车和行人交通所需的道路宽度；敷设地下、地上工程
7、管线和城市公用设施所需增加的宽度；种植行道树所需的宽度。建筑红线 ：城市道路两侧控制沿街建筑物或构筑物(如外墙 台阶等) 靠临街面的界线,又称建筑控制线。建设用地：是指规划用地范围线内建设项目的用地。建设用地面积不包括城市规划道路红线内的道路用地面积。建设用地面积是计算核定建筑容积率、建筑密度、绿地率等技术经济指标的基础参数。其计算应精确到平方米。容积率：总建筑面积建设用地面积；绿化率：用地范围内绿地面积建设用地面积；建筑密度：用地范围内基底面积之和建设用地面积。日照标准：根据各地区的气候条件和居住卫生要求确定的，居住建筑正面向阳房间在规定的日照标准日获得的日照量，是编制居住区规划确定居住建筑
8、间距的主要依据。一书两证：选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程许可证。它是建设单位或者个人依法取得建设用地和建设工程规划许可及其合法权益的法律凭证，是保证城市用地及建设按规划进行的法律手段建设工程规划许可证：城市规划行政主管部门依法核发的有关建设工程的法律凭证。建设用地规划许可证：经城市规划行政主管部门依法确认其建设项目位置和用地范围的法律凭证。 选址意见书：城市规划行政主管部门依法确认其建设项目位置和用地范围的法律凭证停车率：指居住区内居民汽车的停车位数量与居住户数的比率（）地面停车率：居民汽车的地面停车位数量与居住户数的比率（）土地使用权：是指依法取得的对某一地块的地上的经营权和利用权
9、，即具有使用土地的主体资格的单位或个人，依照法定程序办理土地使用权的申请登记，取得土地使用权证书，被法律确认对土地享有的占有、使用和部分收益、处分的权利。它是我国土地使用制度在法律上的体现。土地使用权是土地所有权的内容之一，它的使用必须符合土地所有权人的利益，同时也必须符合社会利益。如对土地的使用权用必须考虑周围环境，不能给自然环境和邻里造成不良影响，亦即不能污染、破环自然环境，不能给邻理的通风、透气、采光造成影响。使用权土地的单位和个人，有保护、管理和合理利用土地的义务。什么是地价：土地使用出让的价格，包括土地使用出让金，市政配套设施和土地开发费。土地使用权年限：指政府以拍卖、招标、协议的方
10、式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，土地使用权满后，如该土地用途符合当时城市规划需要的，土地使用者可申请续用，经批准补清地价后继续使用，如果不符合则该土地使用权由政府无偿收回。土地的使用年限是如何确定的：凡与国土局签订土地使用权出让合同书的用地，其土地使用年期按国家规定执行，即：居住用地七十年；工业、商业、教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；旅游、娱乐用地四十年；综合用地或其它用地五十年。建设工程规划审批有哪些程序？1、建设工程项目的审批分为五道程序，即：规划选址意见书、总平面设计方案、建设用地规划许可证、单体设计方案、建设工程规划许可证。 2、需要办理用地手续的建设项目，一
11、般需要四道程序。即：规划选址意见书、总平面设计方案、建设用地规划许可证。 3、在自有用地上进行建设不需要办理用地手续的建设项目，执行三道程序。即：总平面设计方案、 （原总平面有变化的）单体设计方案、建设工程规划许可证。如何办理建设用地规划许可证？以招标、拍卖方式获得国有土地使用权的，建设单位凭土地使用权出让合同书领取建设用地规划许可证 。以协议出让方式获得国有土地使用权的，建设单位必须在签订土地使用权出让合同书之前，向市规划主管部门或其派出机构领取建设用地规划许可证 。市规划主管部门或派出机构按照相应的城市规划，审定建设用地的相关规划设计指标，提出城市规划设计要求，核发建设用地规划许可证 。建
12、设单位在取得建设用地规划许可证后 90 日内，未能签订土地使用权出让合同书又未申请延期的， 建设用地规划许可证自行失效。建设项目总平面布置图的概念建设项目总平面布置图也称“总体布置图”、 “总平面图 ”，指按一定比例绘制的，表示建筑物、构筑物方位、间距以及管道网、绿化、竖间布置和基地邻界等情况的图纸。它是在画有等高线或加上坐标方格网的地形图上，画上原有的和拟建的建筑物、构筑物外轮廓的水平投影，以反映建筑物、构筑物的平面形状、位置、朝向、相互关系和与周围地形、地物的关系，表明建设工程的总体布局。建设项目总平面布置图的主要内容包括：1 、建设项目区域位置图； 2 、坐标网、地形等高线及测量成果表；
13、 3 、用地范围转角坐标、道路交叉坐标；4 、建筑物、构筑物士。 000 标高，道路交叉点标高、道路纵向坡度；5 、道路网、绿化带的位置；6 、指北针、风向玫瑰图；7 、建筑物、构筑物一览表；8 、技术经济一览表；9 、图例、说明、图签等。建设项目总平面布置图是建设项目初步设计的主要文件之一。二、房地产开发成本的构成及费用的构成A、房地产开发成本共有八项：1土地使用权出让金。国家以土地所有者身份，将一定年限内的土地使用权有偿出让给土地使用者。土地使用者支付土地出让金的估算可参照政府前期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等
14、因素的修正得到；也可依据所在城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价，根据项目所在地段等级、用途、容积率、使用年限等因素修正得到。2土地征用及拆迁安置补偿费。(1)土地征用费。国家建设征用农村土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。农村土地征用费的估算可参照国家和地方有关规定进行。(2)拆迁安置补偿费。在城镇地区，国家和地方政府可以依据法定程序，将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发项目或其他建设项目使用。因出让土地使原用地单位或个人造成经济损失，新用地单位应按规定给以补偿。它实际上包
15、括两部分费用，即拆迁安置费和拆迁补偿费。 3前期工程费。前期工程费主要包括：(1)项目的规划、设计、可行性研究所需费用。一般可以按项目总投资额的一定百分比估算。通常规划及设计费为建安工程费的 3左右，水文地质勘探费可根据所需工作量结合有关收费标准估算。(2)“三通一平”等土地开发费用。主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费和通水、通电、通路的费用等。这些费用可以根据实际工作量，参照有关计费标准估算。4建安工程费。它是指直接用于建安工程建设的总成本费用。主要包括建筑工程费(建筑、特殊装修工程费)、设备及安装工程费(给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装)
16、以及室内装修工程费等。在可行性研究阶段，建安工程费可采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法以及类似工程经验估算法等估算。5基础设施费。它又称红线内工程费，包括供水、供电、供气、道路、绿化、排污、排洪、电讯、环卫等工程费用，通常采用单位指标估算法来计算。6公共配套设施费。它主要包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。其估算可参照“建安工程费”的估算方法。7不可预见费。它包括基本预备费和涨价预备费。依据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述 16 项之和为基数，按 3一 5计算。8开发期间税费。开发项目投资估算应考虑项目在开发过程中所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。在一些大中城市，这部分费用在开发建设项目投资构成中占较大比重。应根据当地有关法规标准估箅。B、房地产开发费用的构成房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的管理费用、销售费用和财务费用。 1管
