《南充香榭春天营销及配置建议方案》由会员分享，可在线阅读，更多相关《南充香榭春天营销及配置建议方案（19页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、.香榭春天营销及配置建议成都黑蚁设计有限公司二零零四年三月四日2目 录中、大户型占据房市主要地位闲话香榭春天推广三、 项目配置探讨3一、改善型置业客户日渐增多解析消费群的性格与去年相比，今年购房主力群体平均年龄由去年的 40 岁左右降到了 35 岁左右，为具有一定消费能力和一定审美情趣的中青年群体。这一主流消费群对住宅的要求，既不像高档楼 盘 那样奢华，也不像小 户型那样单纯，而是极力在简约与品质之间、眼前与长远之间找到最佳平衡点。（二）实用、舒适，追求居家的本意买房置业的客户通常可分为四个需求阶层：其一，基本需求。这些客户对价格(单价和总价)敏感，主要关心房子是否买得起。第二，关注房屋物理属
2、性。如建筑功能、平面面积、布局、通风、采光等。第三，关注内外环境，社区的绿化景 观、外部延伸的大区域环境，重 视居室空间的处理和环境对人的心理感情的影响。第四，关注人文。客户关注的是房屋的价值取向、精神文化氛围，关心与何人为邻。目前市场上改善型客户主要集中在第二三两个层次，隐约出现第四层面的需求。 （三）有成者的身份签证业内人士认为：3545 岁之间的购房者多是二次以上置业的改善型客户，他们受过良好教育，是新兴体制、产业的中高级白领，以4及政府机关的中层或中层以上干部，收入较高，有良好的未来预期或一定的财富积累。 中国文化素有“ 行孝” 的传统 ，俗 语云“百善孝为先”，所以，即便名商吴同文完
3、全按西方现代风格建筑的宅第，却仍然在其间为笃信佛教的母亲辟置了道地的中国传统佛堂！ “财富，是没有文化差异的，然而财富的持有者却是有着鲜明文化标签的” ，这句老话，在居家的世界里，同样适用。(四)中大户型市 场供应量增大品牌房地产企业的产品以中大户型为主，户型面积从 105130 平方米，以二房、三房 为主，还有部分复式单位。珍稀地段（含江景盘）以中大户型为主，另有花园洋房、滨江别墅等多种形 态并存。 香榭春天，重树中、大户型消费文化的指南对于居家文化，我们完全不必东施效颦， 实用居家中，孕育有更多现代消费文化的种子。植根于本土文化之上， 继承并发扬了中、大户型设计的精髓，其立意深谙家天下的儒
4、家生活哲学观，开启了全新实用居家消费文明的大门。5二、闲话香榭春天推广对香榭春天来说，除采用大众媒体外，还将走事件行销、公关行销的路子。事物的特征与人的情绪是息息相通的，建筑能与人的感情产生共鸣便源于此理，我们在这里尝试领悟建筑与人性的共通之处，并希望由此发掘营销于其中的沟通脉络，从另一个侧面尝试开拓营销的思路。（一）对于建筑项目的品质，历久弥新。对本案来讲，建筑品 质是其 卖点的重要支撑。本案之长：合理布局，实用空间。前期工作调整：1 完善户型定位105130m 2户型区间，在工程 进度允许的情况下，户型规划可适当进行调配改进。力求“小亦精，大亦实 ”，尽量消除可能出现的“户型消化障碍区”
5、。2环境共生活“好的住宅，就是适合人居住的房子” 。对本案来讲，以未来性符合将来需求。真正理解了家园的群属性，真正营造出“适合园区中每一个人居住的房子”。本案将提6供融休闲、教育功能于一体，并具备居家安全保护功能及健康运动场所。3 循环路径本案周边市政网络建设及交通配套完善。循环路径设计，是本案整体功能布局景观结构的一个结合创意。以动、静交换方式，与居家巧妙切换。动区活动与静区活动通过中庭园林，自然隔离。住户归家，以大堂 为入口，经过休息厅、景观式园林经“静路” 步行出入。4 口碑效应传播“真正的家园应该是人们心灵的倒影” 。针对区域性消费群做出彻底准确的分析，并对这类群体做出彻底而准确的分析
6、，并通过这种分析的支持，寻求最佳诱惑点，实现其品牌感动。5 价值潜力提升据悉，市政府北迁，将为该区域奠定价值提升的基础。6 其他“塑造质量的精品样板” 。在现场施工转角处，营造主力户型（配比较多的户型）实景空间，真正让购房者实现居住的舒适梦想。7（二）剖析香榭春天营销，即我们所谓的销售策略，借力施力，其要旨所在，扬长避短。对本案来讲，分析其性格，了解其短长所在，是 营销 成功的要点。本案直析：1) 本案地理位置优秀，居于南充成熟区域，安享行政、文化、居家三重完善配套，地段升值潜力巨大。2) 本案周边环境优秀，濒临秀美江景，天然景致相通，乃居家置 业的理想之地。3) 本案五里香泉、层次园林规划、
7、及欧式建筑 设计、 简约的建筑风格独树一帜，具有一洗凡马万古空的新意。4) 本案的价格设置充分展现了项目综合性价比的优势。5) 本案属典型的大众商品，人气、旺气是本案性格注定。6) 五里香泉的发掘、生活氛围的营造、 轻松的生活方式、较同质楼盘凸显的地段优势将为本案带来良好的销售契机，投资、居住将愈发红火。（三）营销要点香榭春天的营销思路， “以信为本，信立则业可立” 。以立信为基础，以运智、施仁 为手段。1、“运智”、 “施仁”，奇正相成8出人意料的市场定位：走实战路线，本案主以“实用、舒适”作为推广主线，更贴近消费群的需求。出人意料的销售手段：“ 先 难后易” ，将 难点户型先行推出，逐渐加
8、快销售步伐。出人意料的 SP 活动：推以 “健康、 欢乐” 为生命内核的生活方式，实现营销铺垫。孔子言“己所不欲，误施于人”。 “施仁”即：带头购买居住的示范效应是本案营销重要策略之一。2、其他攻略竭力营造高层次文化的居住圈，将游离于周边的高层人士争取过来，形成一个较为完善的文化生活圈。本案主以 SP、PR 活动来推动文化圈的形成。 （具体活动创意，我司将在后期 实施中提供）3、价格的支付手段本案可以考虑支付手段上的多样化，舍眼前小利，谋未来大益，又和于“仁”矣。就消费者而言，最具吸引的诱惑仍摆脱不了价格的促销策略，因此， 针对项目的推广过程，有必要进行价格优惠促销。总结：9对香榭春天，我司认
9、为，应当采用开创性的营销思路。它除了是一个房地产项目，还可以当成一个优质资本，以资本运作的思路去展开。比如：邀请本案潜在业主，及本案的顾问团成员，在示范区定期进行各主题活动，将全案的 规划及各个别墅图纸交与佳宾讨论，探讨各种深入合作的可能。资本 组团，其 长远收益又何止扣除土地、建筑成本，营销成本、营销周期以后的些 许现金收益可比？另外，本案的业主都是中高资产阶层人物，把他 们的朋友圈子联系在一起，我 们将拥有多大的购买力资源，为将来项目积累多少客源，其间 潜在收益都是现在 难以估计的。总之，众中之重；舍媒体，就公关； 舍促销，就促膝；舍近利，就远益。重视营造圈子，注意现场展示，亲自居家示范。
10、以上就是我司对香榭春天营销策略的一些浅显建议。建 议本项目的营销运作展开前，应先在本案修建一个示范性的绿化园地，及示范性单位。其他的先 图纸规划，待环境呈现后再造不迟，未成交的区位可先以绿化覆盖。绿化园林包括如下部分：10*种植荷花、各色花种( 四季馥丽)*碧波清池，放养锦鲤*跨绿而建的示范单位*本案的道路规划，绿化覆盖试想，莲花飘曳，一群群锦鲤畅游于其间；丝竹悠然，宾客与主人亲切讨论古瓷鉴赏心得让好的口碑去传播，我们需要考虑的，将是更 长远的目标。三、香榭春天的配置探讨配置的立意如前所述，设备配置将是一部基于文化基础，引 导消费者生活文明的机器。项目配套应该做到日常使用功能、休闲功能的和谐统
11、一。在这里，我们尝试将项目配套分成软、硬性 阐明，硬性配置又用现代消费和传统消费两个层面加以概括。(二) 公共配套设置建议111、设置总原则充分体现楼盘市场定位，努力贴近楼盘整体风格强调城市居家的适用性，营造温馨、舒适、和谐氛围充分考虑都市人的审美观和生活观力求做到装修设计上的人性化树立高品质的楼盘物业形象2、底楼入口1）区域功能命名大堂设置2）功能整个楼盘住宅部份的主入口体现香榭春天的首要形象提供物管咨询服务12接待外来访客及登记提供住户接待客人、客人等候小憩、休闲的场所3）装修风格建议大堂的装修风格，突出温馨、雅致、简洁、周到，灯光明亮柔和，背景音乐悠扬，营造舒适氛围。4）设施配备接待台：
12、为大堂的主要设施，高度适中。告示服务内容，台面放置座牌、插花。大堂沙发：一组舒适沙发，茶几、阅报架信件箱：设置在大堂的较隐蔽处或从大堂往电梯间的走道上，美观实用，在材质和颜色上与整个大堂装修风格相协调门卫服务区：配备擦鞋机、公共伞放置架、公告板自助服务区：在大堂的角落放置自动售货机、IC 卡公用电话及电话黄页簿门禁系统：在大堂通往电梯间的走道中部设置双开玻璃门，设置门禁系统，住户通过刷卡进入5）其他 整个大堂光线明亮；沙发区及墙面安置射灯，光线柔和13播放轻柔舒缓的背景音乐大堂沙发区及走道墙面布置装饰画大堂及走道设置必要的指示牌(以标识方向)3、楼层走道1 区域功能命名楼层舒适走廊2）连接楼层
13、电梯出口与房间之间的走道楼层公共区的延伸3）装修风格建议延续首层入口大堂和楼层电梯间休憩天地的舒适装修风格，以柔和的灯光和背景音乐营造温馨氛围，让住户从进入底楼大门开始至自己的家门，都能体会到温馨舒适的高品位公共区域所带来的良好心情。4）设施配备植物：在走廊上放置盆栽绿色植物14壁灯或射灯：除了走廊顶部常规照明外，在走廊墙面安装暖色调的壁灯或射灯，以改善走廊的整体灯光效果装饰画：在走廊上间次布置与大堂和楼层电梯间风格一致的装饰画5）其他精致的门牌标识4、平台花园1）功能全体住户共享的公共楼层花园住户之间的交流沟通场所休闲观景天地住户招待来访客人，与朋友欢聚的景观花园2）装修风格建议以景观园林风
14、格为主，考虑使用功能， 强调舒适、美观，视觉效果突出3）设施配备15休闲桌椅：配备必要的休闲桌椅，与花园较好融和为一体阳光伞：在设计中预留出阳光伞位置自助服务区：设置报纸杂志取阅处，设置自动售货机，售卖饮料、小食品等4）其他设置公告牌，发布公共信息，同时可供住户自行发布交友、联络、召集等信息（二）硬性配置1、现代消费配置1）信息通信系统每栋楼引入几条非屏蔽双绞线，提供语音、数据、图 像等传输服务。可考虑为每幢楼分设一个智能管理中心， 对水、 电、煤、通信实行一对一对口管理。2）环保对于园林养护、汽车冲洗，设置中水管道。3）垃圾处理系统16本案应考虑两条垃圾排放通道（可回收通道、不可回收通道），
15、彻底解决生活垃圾的处理及堆放问题。4）完善的安保系统门禁系统、红外周边影像、电视监控、周界防 卫、光纤压发报警等常规安保项目。5）墙体材料选择本项目的外墙选择，建议选用具备良好隔音、隔 热、隔水三防功能的环保外墙材料。6) 逆梁工 艺的选用本案建议采用逆梁工艺，将梁柱隐藏为房间的窗台、地台，此 举，将极大发挥大平层住宅的优势。7) 自主式集中布线的考虑本案建议采用由业主自主选择布线方案，开发商统一布线的方式进行。2、传统消费配置社区服务中心（健康、医疗）、中庭园林（以 树木、花草为主，营造四季变化丽景）、运动场所（专业羽毛球场、 乒乓练习台、康健器材）、教育场所（幼儿园、小学） 等。17总 结
16、以上，关于香榭春天的配置，我们零星地提出一些建议，目的是希望通 过此项目，创造一种独特的实用式住宅消费文化。其中，部分建议是中大型项目的必然配置；部分则是体现产品理念与特色的特殊手段。其中，细微之处，与中国 传统 文化、形而上居住哲学一并，值得我们共同揣摩、深入探讨 。四、目前工作重点1. 楼盘品质提升 广告推广计划主要侧重于整体推广思路及媒体策略。 户外路牌设置向消费者传达香榭春天的项目信息，重在提升项目形象及项目所倡导的生活方式。 围墙及户外画面调整“转虚为实” ，在前期基础上，加强实用数据的信息传递。 售楼大厅氛围营造轻松、愉悦。 销售资料的准备DM 单、楼书、开 盘报版（含软、硬性广告）、 销售资料（合同、销售说辞、户型说明书、定价策略等）、促销活动准备。18 建筑规划调整主题景观营造、个性空间规划、户型优化配比。2. 销售提升为
