房地产基金 架构及gplp分配案例

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1、1 | 我国房地产基金的典型案例分析 交流邮箱： 、要点 1、我国的房地产投资基金不同于REITS，核心特点是私募方式集合资金，有明确期限，用途为项目开发，退出方式为销售回款或回购； 2、房地产基金之于房地产企业并不是简单解决融资问题，而是房地产企业从战略上转向轻资产运营的商业模式，同时更重要的，通过基金的方式获得持续资金来源，其对房地产企业的品牌升华和溢价也能发挥重要作用； 3、与理念领先的发展商共同打造系列主题作品是房地产基金在获取回报的同时扩展更大社会效应的途径 4、土地资源是硬条件，投资策略和风险控制是房地产基金最为重要的两个要素，房地产基金更强调软资源 一、我国房地产基金部分资料 基

2、金名称 备注 荣盛泰发基金 荣盛泰发（北京）投资基金管理有限公司是由荣盛房地产发展股份有限公司和以章华先生为首的专业管理团队发起设立的专注于中国房地产项目投资的私募基金管理公司。执行总经理：张伟、韩骏、李伟凡 北京朝阳区建国门外大街光华东里8号中海广场中楼29层，100020，电话：86-010-59772477（总机），金融投资部 807，创新业务部 808，资本运营部 809，投资发展部 805 复地景业、景创、景盈基金 上海智盈股权投资管理有限公司由复地（集团）股份有限公司和基金关键人士共同持股的专注于房地产投资管理的专业公司。董事长张华、董事总经理董伟海、董事周纯、投资总监张小龙 地址

3、：上海市中山南路28号久事大厦4楼 ，200010。电话：+86 21 63308118 稳盛投资 稳盛投资是由金地集团设立的、专注于中国房地产市场的专业私募基2 | 金管理公司。 地址：北京市朝阳区建国路91号金地中心B座27楼 津和发展股权基金 津滨发展是泰达控股的孙公司 富润、富利、瑞富 建银精瑞是由建银国际等投资者与李晓东管理团队共同组建的专业房地产股权投资公司。总裁施阳，执行副总裁姜硕、董健、徐金萍、李满园 上海市东方路69号裕景国际广场1811室（200120），021-58881803 华润国际地产基金 汉威资本是专注投资大中华地区的房地产专业投资公司，奉行混合式投资与资产管理模

4、式，强调主动管理。任荣，董事总经理兼行政总裁；翁振荣，交易管理总监；艾健德，资本市场及业务发展部主管；李青源，财务总经理 香港中环干诺道中8号交易广场第一座 3601室，电话 : +852 2131 2200 合和 合和商业 悦榕 中房汇力 建业 河南建业 盛世神州 北京盛世神州房地产投资基金（有限合伙）是由北京银信投资有限公司、阳光壹佰集团、上海复地房地产开发有限公司、富汇投资管理有限公司、全国工商联房地产商会委托喜神资产管理公司五家专业机构联合发起设立的私募投资基金，投资的目标是中国具有明确增值潜力的房地产开发项目。董事长张民耕，执行官王戈宏 北京市朝阳区朝阳北路237号复星国际中心190

5、6(100020)，（010）59770808，资金运营中心邮箱： 中城联盟房地产投资基金 中城联盟 特殊机会地产投资基金 鼎晖投资 3 | 睿石系列 平安信托 稳健系列 北京信托 聚信汇金系列 中信信托 普天1号 新华信托 二、 我国房地产基金典型案例解析 1、规模住宅项目投资基金 基本结构：通过发行信托，作为LP，成立有限合伙企业进行基金运作。 按照住宅性质分类，可以分为： 高端豪华住宅项目 保障房项目 （1）上信华府资本常州溧阳西南组团核心区项目 由上海信托独立发行。三线市场中型高档住宅区，品牌价值突出，价格适中，主要面临销售风险，风控主要为劣后LP和信用担保。 结构 由上海信托、上置集

6、团、上置关联公司及上置集团董事局副主席施建东作为发起人，以有限合伙企业的基金架构，由发起人成立投资管理公司上信华府投资管理有限公司担任GP，负责基金的主要运作，由信托作为LP 项目 位于常州溧阳，总建面33万方，定位于溧阳最高端的华府品牌精装修公寓，预计售价800010000 期限 期限31年（发行中） 规模 规模7.4亿 分配 基准收益率10，超额收益分档20、30分配，信托层面测算收益率17.727.7 保障 由操盘团队和上置出资作为劣后LP，本金和收益分配次序上劣后于信托；上置境内净资产为4.3亿的子公司和劣后1亿LP出资为操盘团队提供担保责任；过程风控 4 | （2）平安信托安城1号

7、由平安信托独立发行。全国房价最高的三线区域，绿城品牌在浙江市场的不二地位，地块优越，物业形态市场接受度高，主要面临政策风险，主要风控为过程控制 结构 由平安信托发行信托计划作为LP（有限合伙人）加入天津安城创景股权投资基金合伙企业(有限合伙)，该基金由平安信托和绿城集团发起，主要用于城市旧城改造、城市基础配套设施以及保障性住宅建设等项目，并同时大力发展节能、环保的绿色5 | 低碳建筑项目。 项目 本基金的储备项目地块位于温州市龙湾区行政中心区，与龙湾区府大楼隔路相望。项目容积率1.5，土地190亩，可售地上建面18万方，物业形态为高层公寓、法式合院，楼面地价10796，预计售价47万 期限 信

8、托期限为32年。（平安信托7月已发行完毕） 规模 不超过30亿 分配 收益分配为LP获得基金收益的80%，GP获得基金收益的20%（仅当LP获得年化10优先回报后GP才能参与分配） 保障 过程控制 （3）北京信托昆明保障房用地项目基金 据悉已由华夏银行对接理财产品发行。省会城市保障房，符合政策支持方向，风控由信用担保和土地质押。 结构 北京信托作为信托计划受托人将募集的信托资金投资于汇力北信股权投资基金（有限合伙）（简称“基金” 或者“ 合伙企业 ”），成为有限合伙人（LP）。汇力（天6 | 津）投资基金管理有限公司（以下简称“汇力公司”）和汇力公司指定的投资管理公司（以下合称为“GP”）共同

9、作为本合伙企业的普通合伙人。基金将与昆明市土地开发投资经营有限责任公司（以下简称“昆明土投” ）、昆明土储中心等共同签订一级土地开发委托合同，合作参与昆明市城中村改造第16号地块的土地一级开发整理项目。 有限合伙人（LP1）为北京信托（代表信托计划出资的受托人），LP1以货币出资，约30亿元；有限合伙人（LP2）：昆明土投，LP2以货币出资，约10亿元；出资比例：LP1与LP2的出资比例不高于3：1 项目 参与昆明市城中村改造第16号地块的土地一级开发整理项目 期限 2年 规模 共40亿，其中信托30亿 分配 在本次一级土地开发整理地块交昆明土储中心收储后，在收储土地经过招拍挂后昆明土储中心将

10、相应土地开发成本直接支付至基金后，基金不得再投资，全部用于向合伙人分配； 基金到期时若土储中心仍未向基金支付完毕全部土地一级开发成本，则LP1亦有权要求昆明土投(LP2)回购LP1所持有的基金全部出资额； 基金原则上应以现金方式进行分配；其中对LP1分配时货币资金应不低于约定投资回报（含原始投资额），对于LP2可以货币、债权、收益权等混合方式进行分配。 LP2劣后于LP1获得收益和投资本金分配。 保障 昆明土储中心以其名下已完成开发整理的土地储备权属证书为基金投资权益的实现向基金提供抵押担保。抵押率估为45 2、 城市综合体投资基金 城市综合体为集合了居住、商务、休闲、商业、娱乐、体验等城市功

11、能性的业态组合，围绕着特定群体的综合需求，在物理空间上聚合一处，从而实现效用溢价。 星浩资本星仁基金 结构 有限合伙 7 | 项目 大连、成都、上海 期限 23 规模 20亿 分配 LP12每年优先分配，超出GP分配20；LP对于项目写字楼有在成本价基础上浮10的购买权 保障 3、 商业零售类物业投资基金 华润信托银泰零售基金 结构 由银泰和华润信托组成GP，由信托计划担任优先LP（16亿规模）、中国银泰出资4亿为劣后LP，投资于天津银泰零售发展股权投资基金的有限合伙企业 项目 投资银泰旗下北仑、奉化、成都商业地产项目 期限 3+2年期 规模 16亿 分配 本项目投资人投资额的44%算为债权借

12、给银泰，投资额的56%以股权方式入股投资北仑、奉化以及成都的商业地产项目。本项目在第一年时，可由银泰决定退回44%的债本金以及剩余存续本金的3%收益，第二年，奉化项目退出，根据股权比例分红，并退还奉化项目所占用的股本、债权收益以及剩余存续本金的3%收益，第三年，北仑项目以及成都一期项目退出，按照两个项目中投资人所占股权比例分红，并退还股本金，债权收益以及剩余存续本金的3%收益。第四年成都二期项目退出，按照投资人所占股权比例分红，退还股本金、债权收益。注：如果每个项目退出后根据单个项目占用资金量以及占用时间测算退出资金收益率低于14%的年化收益率，银泰补足。 保障 中国银泰对年化14的收益率提供

13、担保 8 | 4、 主题地产类基金 度假地产悦榕中国酒店基金 结构 悦榕人民币基金 项目 丽江等地项目 9 | 期限 62年 规模 10亿 分配 优先8 保障 5、 组合投资类基金 （1）北京信托稳健系列房地产集合资金信托计划 结构 信托 项目 主要投资方向为房地产一、二级开发、经营性物业和房地产并购。 以20010 万元信托资金收购中诚信托有限责任公司的滨海湖项目； 以2亿元对项目北京和宸房地产开发公司进行增资，拥有王府井酒店公寓项目公司85股权； 以14000 万向好利来公司增资，持有好利来公司 48.95%的股权，用于重庆好利来项目； 以34,790 万元购买中诚信托有限公司发行的 20

14、10年中诚信托北京两广路项目集合资金信托计划（以下简称“该信托计划”）中的优先E 类信托单位； 以1000 万元受让深圳昇展投资有限公司（以下简称“深圳昇展”）100%股权，并对深圳昇展增资6500万元。 期限 33年，从第二个信托年度开始每年设一次开放期，超优先级信托单位和优先级信托单位投资人可以通过提前申请实现退出。 规模 人民币95794万元，其中优先级信托规模86154万元，次级信托规模9640万元。 分配 信托单位分为优先级和次级两种类别，优先级信托单位享受稳定的基本预期收益和超额收益，每年分配一次收益，第一个信托年度优先级信托单位的信托收益为8%/年，第二个信托年度的优先级信托单位

15、的信托收益为10.03%/年，第三个信托年度的优先级信托单位预计的信托收益将在10.1%-11%之间。 分配收益时，首先向优先级信托单位持有人分配收益；在优先级信托单位实现8%的预期基本收益后，按8%的比例向次级信托单位预分配收益。在优先级信托单位实现预期基本收益、次级信托单位实现8%收益率进行预分配后，剩余收益为超额收益。10 | 管理人提取超额收益的15%作为业绩报酬。超额收益的剩余部分在优先级信托单位部分和次级信托单位部分之间按照50%：50%的比例进行分配。 保障 信托财产优先用于偿付优先级信托单位，实现内部增信；受托人认购部分次级信托单位；信托清算时，如优先级信托单位不能实现本金回收

16、或预期收益时，受托人以次级信托单位对应的信托财产向优先级信托单位补足。 （2）平安信托睿石全功能房地产基金集合信托 （3）有限合伙盛世神州房地产投资基金城市成长基金 结构 有限合伙。普通合伙人（GP）：盛世神州房地产投资基金管理（北京）有限公司；普通合伙人及初始合伙人出资：不低于15%，有限合伙人（LP）：不超过49人 项目 京津唐及环渤海、长三角区域，经济发达和房地产健康快速发展的成长性城市和区域的以居住类物业为主的房地产项目，主要为对项目的股权投资，配合适度的债权投资 期限 3年 规模 5亿 分配 当年投资收益率不超过10%（含）时，普通合伙人不享有激励分红，履行实际出资义务的合伙人按其实缴出资比例分配收益。当年投资收益率为10%（不含）15%（含）时，普通合伙人享有该项目投资收益率10%以上部分收益额的20%的激励分11 | 红。投资收益