上海商业用地指南》

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1、1前 言根据 2020 年城市发展总体规划，上海将实现国际经济、金融、贸易、航运中心之一的发展目标。上海商业将以“城市和商业”的和谐发展，从优化商业布局，促进产业发展，完善商务环境三个方面着手，建设中心城区国际化与社会主义新农村，全面提升上海商业的能级。在未来五年中，上海商业的投资预计达到 1500 亿元，上海商业将迎来了新一轮较快发展的机遇，也将为上海第三产业的发展做出新的贡献。为了既能实现上海商业的中、远期发展目标，又能集约、节约使用商业用地，上海市经济委员会会同上海市城市规划管理局、上海市房屋土地资源管理局，组织上海商业网点管理办公室、上海市商业信息中心、上海规划设计研究院浦东开发规划研

2、究分院、上海商学院现代流通研究中心、同济大学建筑设计研究院商业分院等单位，联合编制了上海商业用地指南 （以下简称指南 ） 。本指南的编制旨在贯彻和落实科学发展观，建立和完善“统一、开放、竞争、有序”的商品市场体系；优化市场布局，调整市场结构，实现商业网点的升级换代，提高资源配置效率；服务城市建设的基本要求，提高土地使用效率，增强集约、节约使用土地的意识；为商业投资项目的决策提供依据，体现政府职能部门对商业发展的产业政策和导向作用。2上海商业用地指南（2006 年版）、编制原则1、本指南用地指标参照了国内外商业用地的指标数据，并结合上海特点，以集约、节约使用土地为总体要求。2、本指南在实施过程中

3、，将根据国家颁布的相关法律、法规及标准，并结合上海商业的发展实际，适时进行修订。二、编制依据1、 上海商业“十一五”发展规划2、 上海市城市规划管理技术规定（土地使用、建筑管理） 3、DBJ 08-7-2005建筑工程交通设计及停车库（场）设置标准4、DB31/T 261-2001商业分级设置规范三、适用范围本指南适用于上海市行政区域内新建或改扩建的、规模较大的单体商业项目，或由多幢单体建筑组合而成的商业项目；与办公用房、居民住宅等混合设置的综合性项目，不适用于本指南 。四、设置要求1、项目的设置必须符合本市城市总体规划、土地利用总体规划和商业网点布局规划，在已有详细规划的地区设立，应严格按照

4、现有规划的控3制指标执行。2、在使用本指南指标时，应与相关的产业导向和政策相衔接，要符合国家和上海市现行的法规与规范。3、大型商业项目设置时应考虑与中、小型商业项目配套，与公共服务设施相结合，构成完善有序、层级清晰、网络优化、覆盖全面的城市服务体系。4、项目设置时应考虑与已有项目的兼容性，更应注意布局的合理性。5、项目设置时应充分考虑地下空间的利用，应与城市基础设施相结合，充分提高土地使用效率。6、项目的设置前必须进行环境评价与交通影响分析。7、项目设置时应向郊区倾斜，以促进郊区商业的发展。五、术语和定义下列术语和定义适用于本指南：1、中心城：是指上海市行政区域内，外环线以内区域。2、郊区：是

5、指上海市行政区域内，外环线以外区域。3、商业集聚区：是指市级中心、市级副中心等商业高度集中，商业设施规模较大的区域。4、一般商业区：是指商业相对集中，商业设施有一定规模的区域。5、非商业区：是指有零星商业或无商业的区域。6、商业业态：是指商业企业为满足不同的消费需求进行相应的要素组合而形成的不同经营形态。47、百货店：是指营业面积一般在 5000 以上，经营若干大类商品，实行统一管理，分区销售，满足顾客对商品多样化选择需求的零售业态。 8、大型超市：是指营业面积一般在 5000 以上，商品种类齐全，能满足顾客一次性购齐的零售业态。9、大型餐饮店：是指营业面积一般在 5000 以上，以面售或预订

6、送货方式，向顾客提供饭食、饮料等食品及服务的零售业态。10、大型专业店：是指营业面积一般在 5000 以上，以经营某一大类商品为主的零售业态。11、大型折扣店：是指营业面积一般在 5000 以上，由若干个店铺组合而成，以销售具有一定品牌和周转快的商品为主，并以有限的服务和低廉的经营成本，向消费者提供物有所值商品的零售业态。12、购物中心：是指营业面积一般在 5 万 以上，由多种零售店铺、服务设施集中在一个建筑物内或一个区域内，并由企业有计划地开发、管理、营运的，向消费者提供综合服务的商业集合体。13、大型菜市场：是指营业面积一般在 2000 以上，用于销售蔬菜、瓜果、水产品、禽蛋、肉类、粮食及

7、其制品，调味品、豆制品、熟食、土特产等各类农副产品和食品的，以零售经营为主的固定场所。14、商品交易市场：是指营业面积一般在 5000 以上，配备相关设施，有若干经营者入场经营，分别纳税，由市场经营管理者负责经营、管理，实行集中、公开商品交易的场所。主要包括消费品综合市场、农产品市场、工业消费品市场、生产资料综合市场、工业生产资料市场、农业生产资料市场等类型。15、现代物流项目：是指多种物流设施和不同类型的物流企业在空间5上集中布局，面向社会提供货品配送专业服务，具有信息交易、储存加工、多式联运、集约配送等综合服务功能的商业形式。16、商业建筑：是指用于商业经营和服务业使用的场所。17、低层建

8、筑：是指高度小于、等于 10 米的建筑。18、多层建筑：是指高度大于 10 米，小于、等于 24 米的建筑。19、高层建筑：指高度大于 24 米的建筑。20、投资导向：是政府部门或行业组织根据国家法律、法规及产业发展政策，结合所在地区的政治、经济、社会、资源、环境等发展现状和趋势，对社会公众投资行为所做的引导。本指南投资导向分为鼓励、适度、限制三类，其中： （1） 鼓励：在该区域范围内，倡导建设的商业项目和需要设置的商业业态。（2）适度：在该区域范围内，可有限建设的商业项目和适量设置的商业业态。（3）限制：在该区域范围内，原则上不允许建设的商业项目和设置的商业业态。21、建筑密度：是指建筑物底

9、层占地面积与建筑基地面积的比率（用百分比表示） 。该指标反映了商业项目对土地在平面上的利用率，是衡量土地利用程度的重要尺度。22、建筑容积率：是指建筑物地面以上各层建筑面积的总和与建筑基地面积的比值。该指标反映了商业项目对土地在空间上的利用率，是衡量土地利用程度的重要尺度。23、停车位：是指项目在设计、建设时根据有关法规规定必须设置的、6与商业建筑配套的车辆泊位。停车位按车辆类型可分为机动车位和非机动车位；按使用功能可分为停车位和装卸车位。当停车位设置在室外时，该指标反映了与商业项目配套的辅助用地在平面上的利用状况，是衡量土地利用程度的辅助指标。六、指标设置1、分项指标设置根据本市目前商业业态

10、的发展状况，本指南选择了百货店、大型超市、大型餐饮店、大型专业店、大型折扣店、购物中心、大型菜市场、商品交易市场、现代物流项目 9 个商业业态或形式，按中心城的商业集聚区和一般商业区、郊区的商业集聚区和非商业区设立了建筑密度、建筑容积率、停车位等指标，并就上述商业业态在不同区域的设置以鼓励、适度、限制进行投资导向。详见（表 1-1、1-2、2、3） 。2、指标设置说明（1）本指南所列的建筑密度、建筑容积率指标均设置了上、下限控制幅度。（2）本指南中的商品交易市场和现代物流项目的建筑容量指标均采用工业用地建设项目的控制性指标。7表 1-1 投资导向及建筑容量指标（中心城）中 心 城 商业集聚区

11、一般商业区建 区筑容 位量业 态投资导向建筑密度（D）建筑容积率（FAR）投资导向建筑密度（D）建筑容积率（ FAR）多层 1.6FAR2.0 40D50 1.2FAR1.8百货店高层适度 45D503.5FAR4.0适度35D45 3.0FAR3.5大型超市专业店折扣店多层 限制 40D50 1.6FAR2.0 适度 40D50 1.2FAR1.8多层 1.6FAR2.0 40D50 1.4FAR1.8大型餐饮店 高层 适度 45D50 3.5FAR4.0 鼓励 35D45 3.0FAR3.5多层 1.6FAR2.0 40D50 1.4FAR1.8购物中心高层适度 45D503.5FAR4.

12、0限制35D45 3.0FAR3.5大 型菜市场 多层 限制 40D50 1.2FAR2.0 适度 35D50 1.0FAR1.8低层 50D60 1.0FAR1.2 40D50 0.8FAR1.0商品交易市场 多层 限制 30D45 1.5FAR2.0 限制 30D40 1.0FAR1.6低层 45D60 1.0FAR1.2 40D50 0.8FAR1.0现代物流项目 多层 限制 35D45 1.6FAR2.0 限制 30D40 1.0FAR1.6说明1、 本表所列指标适用于单一类型的建筑项目，不包括与办公用房、居民住宅混合设置的商业建筑项目；2、 商品交易市场和现代物流项目的建筑容量指标均

13、采用工业用地建设项目的控制性指标；3、 大型超市、专业店、折扣店仅设置多层建筑容量指标；4、 现代物流项目的建筑物层数仅设置低层和多层的建筑容量指标，指标中 不包括建筑高度大于 24 米的冷库、筒仓等仓储类建筑。8表 1-2 投资导向及建筑容量指标（郊区）郊 区商业集聚区 非商业区建 区筑容 位量业 态投资导向建筑密度（D）建筑容积率（ FAR）投资导向建筑密度（D）建筑容积率（ FAR）多层 1.2FAR1.6 0.8FAR1.2百货店高层鼓励 30D402.0FAR2.5限制 30D400.8FAR1.2大型超市专业店折扣店多层 适度 30D40 1.2FAR1.6 限制 30D40 0.

14、8FAR1.2多层 1.2FAR1.6 0.8FAR1.2大型餐饮店 高层 鼓励 30D40 2.0FAR2.5 适度 30D40 0.8FAR1.2多层 1.2FAR1.6 0.8FAR1.2购物中心高层适度 30D402.0FAR2.5限制 30D400.8FAR1.2大型菜市场 多层 适度 25D40 1.0FAR1.6 适度 30D40 0.8FAR1.2低层 35D40 0.8FAR1.0 35D40 0.8FAR1.0商品交易市场 多层 限制 30D35 1.0FAR1.2 适度 30D35 1.0FAR1.2低层 35D40 0.8FAR1.0 35D40 0.8FAR1.0现代

15、物流项目 多层 限制 30D35 1.0FAR1.2 适度 30D35 1.0FAR1.2说 明1、 本表所列指标适用于单一类型的建筑项目，不包括与办公用房、居民住宅混合设置的商业建筑项目；2、 商品交易市场和现代物流项目的建筑容量指标均采用工业用地建设项目的控制性指标；3、 大型超市、专业店、折扣店仅设置多层建筑容量指标；4、 现代物流项目的建筑物层数仅设置低层和多层的建筑容量指标，指标中不包括建筑高度大于 24 米的冷库、筒仓等仓储类建筑。9表 2 停车位指标每 100 建筑面积的车位配置数非机动车业 态 机动车内部 外部大型餐饮 1.25 0.5 0.25大型超市、商品交易市场 0.51.2 0.50.75 1.2现代物流项目 0.3 0.5 -其他业态 0.30.5 0.75 1.2说 明1.配建的机动车停车库（场） ，地面包括首层平面的停车位不宜小于总停车数的10；2.车位的设置，